אופנה חדשה - ההכנסה הפאסיבית. 

בשנים האחרונות אנו עדים לטרנד כלכלי חדש: שכירים, במיוחד צעירים, מחפשים דרך לרכוש לעצמם נכסים מניבים. אותם נכסים אמורים להניב להם הכנסה חודשית נוספת, שאינה באה מעבודה. הכנסה פאסיבית, בעגה המקצועית.

הרעיון נשמע מבטיח. למה לעבוד כשמישהו אחר יכול לעבוד עבורך? החיים נראים הרבה יותר טובים כשאתה מבלה על שפת הים ומתפרנס משכר הדירה שאתה מקבל מהדירות שרכשת, או מהריבית שאתה מקבל על כספך.

אחת הדרכים ליצירת הכנסה כזו היא לרכוש נכס נדל"ן, להשכיר אותו ולהשתמש בו כמנוף ליצירת נכסי נדל"ן מניבים נוספים. אך אליה וקוץ בה. המציאות הכלכלית שעומדת מאחורי הרעיון לקוחה מחו"ל, ומתבססת על תנאי יסוד שאינם מתקיימים בשוק הנדל"ן בישראל. המשכנתאות בארה"ב אינן צמודות, ובשוק עם אינפלציה, ואפילו נמוכה, ובהנחה שהנכס שומר על ערכו הריאלי, מרכיב המשכנתא בערך הדירה יורד עם הזמן, מאפשר לקחת משכנתא נוספת על אותו חלק בנכס שאינו ממושכן יותר, ולמנף בעזרתה רכישת נכס נוסף. בארץ המשכנתאות צמודות במלואן, ולכן, על פי אותן הנחות יסוד, הן אינן נשחקות יחסית לערך הדירה. התנאי השני שאינו מתקיים בארץ הוא היכולת להשכיר את הנכס באופן קבוע ולטווח ארוך, ככל שמדובר בדירות למגורים. חילופי דיירים מורידים משמעותית את התשואה על הנכס. הבדל נוסף נעוץ בחוקי המס. בארה"ב מס הכנסה מכיר בריבית על המשכנתא כהוצאה, דבר שמקטין את הוצאות המימון על הפרוייקט.

כמובן שהתוכנית העסקית מבוססת על עליית ערך הנכס בעתיד, אם ערך הנכס יורד כל העסקה לא כדאית. רבים ראו בבאר שבע יעד מועדף לרכישת נדל"ן מניב. שם יש דירות קטנות וזולות וסטודנטים שזקוקים לדירות בשכירות, אך בשנתיים האחרונות ירד שם ערך הדירות בקרוב לעשרים אחוז, וחלום ההכנסה הפאסיבית התרחק.

תחום נוסף שמצית את דמיונם של אנשים רבים הוא תחום השיווק הרב שכבתי. עליך לגייס כמה אנשי מכירות מוצלחים, שיקימו לעצמם רשתות משנה משלהם. הרשת עובדת, מוכרת, וכל שעליך לעשות, כמי שעומד בראש הפירמידה, הוא לקטוף את הקופון בדרך. הפורומים באינטרנט מלאים בהצעות מפתות להצטרף לרשת זו או אחרת, תמיד עם הבטחות לעצמאות פיננסית, פרישה מוקדמת מעבודה ויצירת הכנסות פאסיביות. גם תחום זה דורש עבודה רבה, כל מנהל יודע שכדי לתחזק רשת פעילה כזאת לאורך זמן צריך להשקיע מאמצים רבים.

התחום השלישי שנכלל תחת אותה קטגוריה הוא תחום שוק ההון. הגיאות בבורסה בשנה האחרונה מרתקת את דמיון הציבור, ובכל קרן רחוב אתה יכול לשמוע על השקעות שהניבו עשרות  אחוזי רווח תוך חודשים ספורים. בדרך כלל מדובר בהשקעה של 1000 - שהניבה 200 - נוספים. גם קרן של 100,000 - תכניס רק 20,000 ?, שהם רווח נאה אבל לא כזה שמאפשר ללכת לשפת הים ולסמוך על ההכנסה השוטפת שהקרן מייצרת.

ההכנסה הפאסיבית הפכה למטרה. אך המטרה לא תושג אם אין נכסים שמניבים הכנסה כזו. ובשביל להיות בעל נכסים שכאלו צריך להיות יצירתי, נחוש לאורך זמן, ובעיקר בעל הון ראשוני שיכול להיות מושקע ולא נדרש לחיים השוטפים. אנשי העסקים יודעים את הנתיב, הסיכויים והסיכונים. השכירים, לעומתם, צריכים לצמצם מאד את ההוצאות השוטפות, לפרקי זמן ארוכים, ולהשתמש בחיסכון המצטבר לצבירת הנכסים.

הרעיון נכון, השיטה יכולה להצליח, אך היא דורשת הכנת תוכנית ארוכת טווח. זה לא קסם ואי אפשר להסתמך על המזל או על סיפורי הצלחה שעוברים מפה לאוזן (מעניין, שתמיד מדובר בסיפורי הצלחה. את סיפורי הכישלונות לא רצים לספר לחבר'ה, כנראה.) צריך להתבסס על ידע מקצועי, על אופי שיכול להתמודד גם עם כישלונות ובעיקר על עורף כלכלי יציב, שיאפשר רמת מחיה מינימאלית בתקופות השפל, ועד שההשקעה בנכסים המניבים תיתן את פרותיה.