המדריך השלם לרכישת נכס (דירה) בניו יורק 

כמי שמעורה בשוק הנדל"ן בניו יורק מזה למעלה מ- 15 שנה, ומייצג משקיעים זרים מרחבי העולם, אני יכול להגיד בפה מלא – בשנה האחרונה, יותר מבכל השנים עברו, קיבלתי פניות ממאות לקוחות ישראליים המעוניינים לרכוש נכס בניו יורק.

החל מקבוצות רכישה של משקיעים מנוסים מתחום הנדל"ן בתל אביב דרך עורכי דין מובילים המייצגים משקיעים ישראליים וכלה במשקיעים פרטיים בודדים בלי ניסיון כלל – כולם רוצים לדעת כיצד ניתן לרכוש בניינים בברוקלין, ג'רסי סיטי והארלם, קונדומיניום אפרטמנט  בסוהו, ווילאמסבורג ואפר איסט סייד, קואופרטיב אפרטמנטס באיסט ווילג, טרבייקה וצ'לסי.

וביננו - שכשמחיר בניין באזור נחשב בברוקלין עולה פחות ממחיר דירת 4 חדרים במרכז תל אביב איך אפשר שלא ללטוש עיניים לשוק הנדל"ן בניו יורק?

אז לאחר אין ספור שאלות שנשאלתי מצד משקיעים ישראליים ולאחר אין ספור הנחות יסוד מוטעות שניפצתי להם בקשר לרכישת נדל"ן בניו יורק - החלטתי לעשות סדר בבלאגן.

בסדרת המאמרים הבאה - אביא בפניכם את המדריך השלם לרכישת דירה בניו יורק (בעתיד אף אביא בפניכם את המדריך השלם לרכישת בניין בניו יורק).

כל מאמר יתמקד בנושא רלוונטי אחר ובין השאר: סוגי הנכסים בניו יורק, התאמה של סוג נכס למשקיע הישראלי, אופן רכישה של נכס בניו יורק על ידי רוכש ישראלי, פתרונות מימון לישראלים לצורך רכישת נכס בניו יורק מבנקים אמריקאיים, מיסוי נכסים בניו יורק, טיפים בנושא רכישת נכס בניו יורק, שאלות ותשובות נפוצות בתחום ועוד.

הפרק הראשון: סוגי הנכסים בניו יורק – סקירה כללית.

שוק הנדל"ן בניו יורק וסוגי הנכסים אותם הוא מציע, שונה ביותר מסוגי הנכסים אותם מציע שוק הנדל"ן הישראלי.

על המשקיע בשוק הנדל"ן בניו יורק להכיר את סוגי הנכסים השונים ובמסגרתם את החובות והזכויות הנובעות מהם ועל ידי כך לכלכל את התנהלותו העתידית בנוגע לנכס ולבחון את התשואה אותה יכול הוא להפיק ממנו וכדלקמן:

1.    בית (House): 

בית פרטי (Single Family House) הינו יחידת נכס עצמאית (ללא קירות משותפים), שמשמשת למגורים של משפחה אחת ואשר בעלי הנכס הם בעלי הזכויות היחידים בו אשר נושאים בכל הזכויות והחובות הנובעות מהשימוש בנכס. 

בית דירות Multifamily Family House)), מעין בית משותף אשר נבנה לצורך שכירת הנכסים בו ואשר מוחזק ומנוהל על ידי גוף אחד (לדוגמא חברה מנהלת). 

טאון האוס (Town House), הינו בדרך כלל בית טורי עם קירות משותפים (שורת בתים צמודים זה לזה), ובדרך כלל בעל מספר קומות, מרתף וגינה צמודה, מבחינת הזכויות בנכס - טאון האוס יכול להיות מסווג כבית פרטי (בעלות בלעדית לבעל הנכס על הנכס והגינה), או כקונדו אפרטמנט (בעלות בלעדית על הדירה ובעלות משותפת באופן יחסי על השטחים המשותפים כגון – גינה – ראה הסבר בסעיף הבא).

2.    קונדומיניום אפרטמנט  "קונדו" (Condominium Apartment): 

קונדו ("Condo"), הינה דירה בבניין משותף שבעליה הינם בעלי הזכויות הבלעדיים בדירה ובשטחים המשותפים בבניין באופן יחסי ובזכות להשתמש בהם (לדוגמא: חדר כביסה, מכון כושר, לובי, חדר קולנוע  וכדו'..). 

בניין הקונדו מנוהל באמצעות חברת ניהול חיצונית אשר מפוקחת על ידי "וועד מנהלים" (The condominium’s board of managers), ששואב את כוחו מתוקף הרגולציה בתחום (בניו יורק קיים גוף מיוחד שמפקח באופן שוטף על התנהלות הבניינים ודרך ניהולם ומסדיר את החוקים בתחום). 

תפקידו של הוועד לקבל החלטות מהותיות ולקבוע כללים שיסדירו את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחוביותיהם בקשר לנכס עצמו ובקשר לשטחים המשותפים. 

הוועד קובע את התשלום החודשי שעל כל דייר לשלם לצורך תחזוקה שוטפת של הנכס ושל השטחים המשותפים, התשלום החודשי נגזר בעיקרו מההוצאות הקבועות של הבניין (כגון: מיסים, הוצאות דור-מן וכדו'..) – התשלום החודשי חל על בעל הנכס גם הוא משכיר את הנכס לצד שלישי ומשכך על בעל הנכס לדאוג לתשלום החודשי. 

על אף העובדה שבדרך לוועד המנהלים אין כוח בכל הקשור לקבלת החלטות בקשר עם מכירת ו/או השכרת הקונדו בבניין, על קונה ו/או שוכר קונדו להגיש בקשה מיוחדת לוועד לאישור רכישת ו/או השכרת הקונדו הרלוונטי, הוועד יבחן את הבקשה ויאשר אותה או במקרים נדירים ביותר, ישתמש בזכות הסירוב הראשונית הנתונה לו, ידחה את הבקשה וירכוש בעצמו את הקונדו באותו הסכום.

3.    קואופרטיב אפרטמנטס "קו-אופ" (co-operative buildings):

נכסים אלו הינם נכסים נפוצים מאוד בניו יורק. התאגיד הקורפאטיבי (cooperative corporation), הוא למעשה הבעלים של בניין הקו- אופ (של הדירות והנכסים המשותפים).

לכל דירה בבניין קו- אופ (Co-Op), מוקצות מניות על ידי התאגיד, בהסתמך על גודל הדירה ומיקומה בבניין, כך שרוכש של דירת קו-אופ רוכש למעשה אך את מניות התאגיד  ובמסגרתן מקבל הוא זכות להתגורר בדירה במסגרת מעין "הסכם שכירות" (ויודגש כי הוא אינו בעל זכות הבעלות בנכס).

 בדרך כלל, רוב התאגידים נוטלים משכנתא על כל הבניין (Underline) וכל בעל מניות יכול לקבל הלוואה מגוף ממן כלשהוא (לדוגמא מהבנק), לצורך רכישת דירת הקו-אופ, במסגרתה בעל המניות "ימשכן" את מניותיו בתאגיד, ואת זכותו לשכור את הדירה מכוחן, כבטוחה לתשלום ההלוואה. בהקשר זה יש לציין כי קיים קשר ישיר בין גובה המשכנתא על הבניין וגובה עלות דירת הקו-אופ כך, שככל שמחיר המשכנתא גבוה יותר מחיר דירת הקו-אופ יהיה נמוך יותר וההפך.

 בניין הקו-אופ מנוהל על ידי חברת ניהול שמפוקחת על ידי דריקטוריון התאגיד (The coop’s board of directors), ששואב את כוחו ממסמכי הקמת התאגיד, תקנון התאגיד והרגולציה בתחום.

 תפקידו של הדריקטוריון לקבל את כל ההחלטות המהותיות בקשר לבניין הקו-אופ ולקבוע את הכללים שיסדירו את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחוביותיהם בקשר לנכס עצמו ובקשר לשטחים המשותפים.

 כך הדריקטוריון קובע את גובה המשכנתא על הבניין, התשלום החודשי שעל כל דייר לשלם לצורך תחזוקה שוטפת של הבניין ושל השטחים המשותפים, התשלום החודשי נגזר בעיקרו מההוצאות הקבועות של הבניין (כגון: הוצאות המשכנתא של הבניין, מיסים, דור-מן וכדו'..).

4.   קונד-אופ (Cond-Op): 

זהו בניין קו אופ (Cooperative Apartment), שקיבל על עצמו כללי הניהול של קונדומיניום אפרטמנט (Condominium Apartment), בכל הקשור להסדרת היחסים בין בעלי הדירות ולהסדרת זכויותיהם וחוביותיהם בקשר לנכס עצמו ובקשר לשטחים המשותפים.

כדי לסבר את האוזן אציין כי מחקר שנערך בשנים האחרונות מצא כי בשוק הנדל"ן במנהטן יש למעלה מ- 6,700 בניינים מסוג co-operative buildings, למעלה מ- 2,300 בניינים מסוג  קונדו Condominium Apartment  ופחות מ- 300 בניינים מסוג קונד אפס Cond-Op. 

אז אחרי שהבנו את סוגי הנכסים שקיימים בשוק הנדל"ן בניו יורק – השאלה הבאה שנשאלת – איזה סוג נכס מתאים ללקוח ישראלי שרוצה להשקיע בניו יורק? על כך בכתבה הבאה.