אישורי הג"א
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
יש ומתקבל אישור אכלוס לדירה - ועדיין כלולים בה אי התאמות לתקנים ולתקנות, לכללי הביצוע ולהוראות חוק מחייבות, ובמקרים כגון זה אין הקבלן יכול להסתתר מאחורי האישורים שקיבל כחומת מגן בפני תביעות פיצויים בגין ליקויי בנייה.
בת"א 9342/87 פריינד ואח' נ' אליאב בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, לא פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" 2001 עמ' 395, נדונה סוגיה כמתואר, בעניין דירות שנבנו באריאל עם אי התאמות במקלט - בניקוזו ובעבודות החשמל שבו. במקלטים שנמסרו לדיירים נכללו ליקויים של אי התאמות לתקנות הג"א, וכאשר התלוננו על כך הדיירים - התשובה של הקבלן הייתה כי יש לו אישורי הג"א המעידים על בדיקת המקלטים על ידי הרשויות המוסמכות לכך, ואישוריהם. בית המשפט [השופטת ד"ר דרורה פלפל] חשב אחרת ופסק [סעיף 9.2 לפסק הדין]:
"בא-כוח הנתבעת טוען כי מאחר שאיש הג,א אישר את תוכניות המקלט, היא יצאה ידי חובתה, טיעון זה לא מקובל עליי. יש מקרים אשר לגביהם נאמר מפורשות בתקנות כי אישור של רשות מוסמכת יכול להתגבר על הקבוע בתקנות [ר' תק' 185 ב', לדוגמא, אשר תוקנה בתקנות ההתגוננות האזרחית (המפרט לבניית מקלטים) (תיקון מס' 5), תשל"ז - 1977, תק' 1 שם].
מכלל ההן שומעים אל הלאו, מאחר וכאן אין הוראה המאפשרת לאישור הרשות לגבור על האמור בתקנות אין אישור הג"א מועיל לנתבעת. אשר על כן אני מקבלת התובענה בראש פרק זה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים בכל אחד מהתיקים את הסכום של 900 ?, נכון ליום חוות הדעת של בן עזרא".
לאמור, כאשר בתקנות ההתגוננות האזרחית [מפרטים לבניית מקלטים] תש"ן 1990 נאמר כי יש לרשות הג"א סמכות לאשר פתרון אחר זולת זה הכלול בתקנות, ניתנת הרשות לכך אולם בכל פריט בו לא כתוב כי הרשות ניתנה - משמע שהתקנות מחייבות ואישורים אינם מועילים.
ראה גם פסק דינו של השופט יצחק מילנות מבית משפט השלום בירושלים בנושא דומה, ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן [פדאור 05 (28) 715 ], עמוד 6:
"אשר לטענת הנתבע, לפיה "מחוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש עולה כי אם הג"א אישר את המקלט הרי שאין בו כל פגם . יודגש כי הבנין קיבל אישור אכלוס ואכן אין כל פגם במקלט" (ס' 13.5 לסיכומי הנתבע) - דברים אלו, בכל הכבוד, יש בהם משום הוצאת דברים מהקשרם ומשום הטעיית ביהמ"ש , שכן כל שכתב המומחה קליין בחוות דעתו הראשונה, בענין זה הוא: "לא ברור כיצד התקבל אישור הג"א הדרוש כתנאי לקבלת אישור אכלוס למקלט במצבו זה, וראוי לדעתי לחייב הנתבע בהצגת אישור הג"א " (ס' 3.2 לחוות-הדעת). אישור הג"א שניתן למקלט, כמו גם טופס האכלוס של הדירה, מעולם לא הוצגו ע"י הנתבע בפני בית המשפט , כפי שאף הדגיש המומחה קליין בחוות דעתו השניה. מכאן, חזקה היא כי אישורים אלו כלל לא ניתנו לנכס (או שניתנו לדירה בלבד, אך לא למקלט).
עם זאת, אפילו נניח, כי לנכס ניתן אישור אכלוס כדין, לרבות אישור של הג"א לאכלוס המקלט, הרי שאין לכך, למעשה, כל חשיבות לענין קיומה של אי התאמה, כמשמעה בחוק המכר דירות, קרי: אי-התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות התכנון והבניה . ההנחה העומדת ביסודו של חוק המכר דירות, הינה כי מדובר בדירה אשר אוכלסה כדין, שהרי עניינו של החוק בליקויים, שהתגלו בדירה "לאחר העמדת הדירה לרשות הקונה", ובמהלך המגורים בה, לאורך תקופת הבדק ותקופת האחריות. צא ולמד: אישור הג"א וטופס אכלוס אינם בבחינת "תעודת ביטוח", כנגד טענה של אי-התאמה על פי חוק המכר דירות , ואין בהם משום ראיה לכך שהמקלט חף מפגמים הנדסיים, שכן הוראות החוק מכוחם מוטלת החובה להוצאת האישורים הללו, כמו גם הרציונלים העומדים מאחוריהן - שונים תכלית השינוי, מאלו העומדים בבסיסו של חוק המכר דירות".
סיכומו של דבר - אין להסתמך על אישורים ללא בדיקת התקנות לגבי מעמדם של אישורים אלו.
זה המקום להדגיש כי האישורים באשר הם מצוים בידי הקבלן ולא בידי הקונה, כי הקבלן תכנן את הבניין ובנה אותו, ובנוסף, האישורים צריכים להתייחס לדירה בה מדובר, וגם כאשר יש תוקף לאישור - צריך לבדוק האם ניתן לגבי הדירה הנבדקת, או שמא ניתן באופן עקרוני, גורף, כללי, כי אז אין בו ולא דבר.
שמא על אף האישור הכללי בו מחזיק הקבלן - נעילת הדלת בוצעה בדירה הנבדקת ברשלנות ולכן בגלל התקנתה באתר באופן בלתי מקצועי - בדיקתה המחודשת תחשוף אי התאמת לתקנות?
שמא הטיח התרמי בממ"ד - שאותו אישרה רשות מוסמכת כפתרון ראוי - נעשה בדירה הנבדקת ללא רשת ובעובי בלתי מספיק, ואז בבדיקתו החוזרת לאחר ביצוע יובהר כי אינו עומד בדרישות וכי האישור לא מתייחס כלל לאותה דירה?
ועוד מקרים ואפשרויות של אי התאמות, על אף קיומם של אישורים.
?28 דצמבר 2007
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
יש ומתקבל אישור אכלוס לדירה - ועדיין כלולים בה אי התאמות לתקנים ולתקנות, לכללי הביצוע ולהוראות חוק מחייבות, ובמקרים כגון זה אין הקבלן יכול להסתתר מאחורי האישורים שקיבל כחומת מגן בפני תביעות פיצויים בגין ליקויי בנייה.
בת"א 9342/87 פריינד ואח' נ' אליאב בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, לא פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" 2001 עמ' 395, נדונה סוגיה כמתואר, בעניין דירות שנבנו באריאל עם אי התאמות במקלט - בניקוזו ובעבודות החשמל שבו. במקלטים שנמסרו לדיירים נכללו ליקויים של אי התאמות לתקנות הג"א, וכאשר התלוננו על כך הדיירים - התשובה של הקבלן הייתה כי יש לו אישורי הג"א המעידים על בדיקת המקלטים על ידי הרשויות המוסמכות לכך, ואישוריהם. בית המשפט [השופטת ד"ר דרורה פלפל] חשב אחרת ופסק [סעיף 9.2 לפסק הדין]:
"בא-כוח הנתבעת טוען כי מאחר שאיש הג,א אישר את תוכניות המקלט, היא יצאה ידי חובתה, טיעון זה לא מקובל עליי. יש מקרים אשר לגביהם נאמר מפורשות בתקנות כי אישור של רשות מוסמכת יכול להתגבר על הקבוע בתקנות [ר' תק' 185 ב', לדוגמא, אשר תוקנה בתקנות ההתגוננות האזרחית (המפרט לבניית מקלטים) (תיקון מס' 5), תשל"ז - 1977, תק' 1 שם].
מכלל ההן שומעים אל הלאו, מאחר וכאן אין הוראה המאפשרת לאישור הרשות לגבור על האמור בתקנות אין אישור הג"א מועיל לנתבעת. אשר על כן אני מקבלת התובענה בראש פרק זה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים בכל אחד מהתיקים את הסכום של 900 ?, נכון ליום חוות הדעת של בן עזרא".
לאמור, כאשר בתקנות ההתגוננות האזרחית [מפרטים לבניית מקלטים] תש"ן 1990 נאמר כי יש לרשות הג"א סמכות לאשר פתרון אחר זולת זה הכלול בתקנות, ניתנת הרשות לכך אולם בכל פריט בו לא כתוב כי הרשות ניתנה - משמע שהתקנות מחייבות ואישורים אינם מועילים.
ראה גם פסק דינו של השופט יצחק מילנות מבית משפט השלום בירושלים בנושא דומה, ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן [פדאור 05 (28) 715 ], עמוד 6:
"אשר לטענת הנתבע, לפיה "מחוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש עולה כי אם הג"א אישר את המקלט הרי שאין בו כל פגם . יודגש כי הבנין קיבל אישור אכלוס ואכן אין כל פגם במקלט" (ס' 13.5 לסיכומי הנתבע) - דברים אלו, בכל הכבוד, יש בהם משום הוצאת דברים מהקשרם ומשום הטעיית ביהמ"ש , שכן כל שכתב המומחה קליין בחוות דעתו הראשונה, בענין זה הוא: "לא ברור כיצד התקבל אישור הג"א הדרוש כתנאי לקבלת אישור אכלוס למקלט במצבו זה, וראוי לדעתי לחייב הנתבע בהצגת אישור הג"א " (ס' 3.2 לחוות-הדעת). אישור הג"א שניתן למקלט, כמו גם טופס האכלוס של הדירה, מעולם לא הוצגו ע"י הנתבע בפני בית המשפט , כפי שאף הדגיש המומחה קליין בחוות דעתו השניה. מכאן, חזקה היא כי אישורים אלו כלל לא ניתנו לנכס (או שניתנו לדירה בלבד, אך לא למקלט).
עם זאת, אפילו נניח, כי לנכס ניתן אישור אכלוס כדין, לרבות אישור של הג"א לאכלוס המקלט, הרי שאין לכך, למעשה, כל חשיבות לענין קיומה של אי התאמה, כמשמעה בחוק המכר דירות, קרי: אי-התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות התכנון והבניה . ההנחה העומדת ביסודו של חוק המכר דירות, הינה כי מדובר בדירה אשר אוכלסה כדין, שהרי עניינו של החוק בליקויים, שהתגלו בדירה "לאחר העמדת הדירה לרשות הקונה", ובמהלך המגורים בה, לאורך תקופת הבדק ותקופת האחריות. צא ולמד: אישור הג"א וטופס אכלוס אינם בבחינת "תעודת ביטוח", כנגד טענה של אי-התאמה על פי חוק המכר דירות , ואין בהם משום ראיה לכך שהמקלט חף מפגמים הנדסיים, שכן הוראות החוק מכוחם מוטלת החובה להוצאת האישורים הללו, כמו גם הרציונלים העומדים מאחוריהן - שונים תכלית השינוי, מאלו העומדים בבסיסו של חוק המכר דירות".
סיכומו של דבר - אין להסתמך על אישורים ללא בדיקת התקנות לגבי מעמדם של אישורים אלו.
זה המקום להדגיש כי האישורים באשר הם מצוים בידי הקבלן ולא בידי הקונה, כי הקבלן תכנן את הבניין ובנה אותו, ובנוסף, האישורים צריכים להתייחס לדירה בה מדובר, וגם כאשר יש תוקף לאישור - צריך לבדוק האם ניתן לגבי הדירה הנבדקת, או שמא ניתן באופן עקרוני, גורף, כללי, כי אז אין בו ולא דבר.
שמא על אף האישור הכללי בו מחזיק הקבלן - נעילת הדלת בוצעה בדירה הנבדקת ברשלנות ולכן בגלל התקנתה באתר באופן בלתי מקצועי - בדיקתה המחודשת תחשוף אי התאמת לתקנות?
שמא הטיח התרמי בממ"ד - שאותו אישרה רשות מוסמכת כפתרון ראוי - נעשה בדירה הנבדקת ללא רשת ובעובי בלתי מספיק, ואז בבדיקתו החוזרת לאחר ביצוע יובהר כי אינו עומד בדרישות וכי האישור לא מתייחס כלל לאותה דירה?
ועוד מקרים ואפשרויות של אי התאמות, על אף קיומם של אישורים.
?28 דצמבר 2007
ד"ר אינג' אברהם בן עזרא - מהנדס יועץ
www.benezra.co.il
www.benezra.co.il
