המדריך המעשי למעבר דירה/ בית בשלום
אז זהו: ישבת, הרהרת וקיבלת ההחלטה לעבור לבית אחר!
העניין היה מלווה בלא מעט התלבטויות: השקענו בגינה וסוף סוף הדשא יפה יותר מאצל השכן המעצבן!
ומה יהיה על המסלעה שכל כך טיפחנו וכעסנו על החברים של הילדים ששפכו לבריכת הדגים שאריות של פיצה!?!
ומה עם הרוח הקרירה שמרגישים בחצר בסוף יום קיץ דביק, האם גם היא תעבור עימנו?
שלא לדבר על השיפוצים והקבלן שממש גמר אותנו עד שהוצאנו ממנו עבודה שיכולה להתקרב לשם החלוצי "עבודה עברית".
נוסף לכל - יהיה צורך להעביר את הילד הקטן בית ספר, עד שכבר טוב ונעים לו עם החברים בכתה...
אכן כחיות מבויתות, שינויים אינם דבר פשוט עבורנו ולפעמים אנו מעדיפים להישאר במלונה שלנו גם אם מעבר לכביש מחכה לנו ארמון זהב!
אבל, כשהבנת שקיבלת ההחלטה הנכונה - הנך כבר שט על כנפי הדמיון לעבר הסלון הענקי המוצף אור בבית החדש, עובר למכונת הקפה במטבח, מניח את ספל הקפה שלך על חלקת שיש איטלקי משובח, מעלעל בדה מרקר, אחר כך אוסף ה- laptop ונוסע בנתיב המהיר למרכז העסקים בתל-אביב. אין כמו התחלה חדשה דווקא באמצע החיים!
עכשיו כשקיבלת החלטה, - אתה מפשיל שרוולים! חשוב לך שהדברים יעשו בנחישות, במהירות ובמינימום סיבוכים משפטיים. הופ נכנסנו למשימה: מתווכת ? עורכת דין- יועצת משכנתאות- מוביל - אדריכל- קבלן שיפוצים ? מעצבת ? הופ יצאנו!
עברו פחות מחודשיים מאז שהחלטת למכור ועכשיו אתה יושב בנחת בגינה המטופחת של הבית החדש, שותה תה פירות. זה הזמן להזמין חברים.
"איך היה ? מסובך?" "ממש לא. כשאני מקבל החלטה, אני פועל!"
כעת אתה שואל את עצמך: "אז באמת איך עושים את זה מהר? איך מוכרים וקונים בית בקלילות ובנונשלנטיות? איך מתחילים את המשימה וגורמים לכך שבאותו יום שהיא מתחילה היא גם מסתיימת, כלומר מיידית מתחילה גם הספירה לאחור של סיום המשימה?
על מנת ליתן מענה ראוי לשאלתך, הכנתי עבורך את המדריך המהיר להערכות למכירת בית!
אם תבצע בדקדקנות את הרשום בו, שלב אחר שלב - כשיגיע הקונה האידאלי (שים לב, הקונה האידאלי איננו כל אחד שמוכן לשלם את המחיר שאתה דורש..) תוכל לשחרר לו את הבית בקלילות ובמהירות!
קבל אם כן במחיאות כפיים סוערות את:
המדריך הפרקטי להיערכות למכירת בית בזריזות:
? סדר ותשוקה - שילוב מנצח ? גש לקניון הקרוב למקום מגורייך ורכוש קלסר גדול אדום. כמו כן רכוש סט של 12 חוצצי קרטון בהתאם לצבעים הבאים, עליהם תרשום כך:
חוצץ ראשון (צהוב) ? אישור זכויות
חוצץ שני (תכלת) ? דף התקשרות עם מתווך
חוצץ שלישי (כתום) ? דף התקשרות עם עורך דין
חוצץ רביעי (לבן) - חוזה מכר
חוצץ חמישי (וורוד) - משכנתא
חוצץ שישי (ירוק) ? נכסי מקרקעין נוספים
חוצץ שביעי (אדום) ? ועד בית וארנונה
חוצץ שמיני (לבן) ? הטל השבחה
חוצץ תשיעי (צהוב) - בנייה נוספת
חוצץ עשירי (סגול) ? חשבונות/ספקים שונים
חוצץ אחד עשר (ירוק) ? מסמכים היסטוריים
חוצץ שניים עשר (כתום) - שונות * הקטע עם הצבעים ניתן לחיפוף, מטרתו רק לוודא ערנות!
? היכן רשומות הזכויות בבית שלי? ? אם הזכויות בבית רשומות בלשכת רישום המקרקעין, היכנס לאתר האינטרנט של משרד המשפטים בכתובת ecom.gov.il בחלון הראשון מצד שמאל הקש על "צפייה בנסח טאבו" בחלון הנפתח הקש את מספר הגוש והחלקה, הפרד לשלום ולנצח מעשרה שקלים וקבל נסח טאבו למייל.
זהו המסמך שמעיד שהבית אכן רשום על שמך ושיש לך מה למכור!
זהו המסמך הראשון שתוכל להעביר לעורכת הדין שלך מיד כשיגיע הקונה האידאלי על מנת שתוכל להעביר לך בזריזות טיוטא ראשונה של הסכם המכר.
אם הזכויות בבית רשומות במינהל מקרקעי ישראל, היכנס לאתר מנהל מקרקעי ישראל, בכתובות mmi.gov.il, (כן, אפשר גם להרים טלפון לאמא, מזמן לא דרשת בשלומה) מצד ימין, יש להקיש על "אישור זכויות בנכס".
את הנסח/אישור הזכויות המתקבל שים בחוצץ הראשון!
? החלט אם אתה מעוניין למכור הבית בעצמך או באמצעות מתווכת בבלעדיות ? אם אתה אדם שאוהב שמצלצלים אליו אנשים זרים שאיננו מכיר עשרים ושלוש פעמים ביום בממוצע ושלאחר מכן אותם אנשים זרים גם מטיילים אצלו בבית, כולל בשירותים ובחדר השינה (בכל שעה משעות היום, גם אחרי שכבר חבשת את מצנפת השינה שלך) ? מסתבר שאתה אדם נדיר שיוכל להצליח למכור את ביתו לבדו! (אולי רק אם סיוע מינימאלי של כדורי הרגעה קלים).
אם אינך כזה, כלומר הינך שייך ל-98% של האוכלוסיה, שכור שירותיה של מתווכת ותן לה בלעדיות! דע לך שמתווכים הינם גם המומחים לשינויים קטנים המעלים את ערך הבית באלפי שקלים.
את דף ההתקשרות עם המתווכת שים בחוצץ השני!
ברר פרטים על השותפה הסקסית לחייך בשנים האחרונות (נו, כן, משכנתוש..) - אם רשומה על הבית משכנתא, יש לפנות לבנק ולבקש ממנו "מכתב כוונות".
מכתב הכוונות מעיד מהי יתרת המשכנתא שלך לתשלום, כלומר תמורת איזה סכום שיקבל הבנק הוא יסכים לשחרר את הבית מהמשכנתא.
שים לב שזה בדרך כלל לא הסכום המופיע בנסח רישום המקרקעין אלא סכום נמוך מכך. כן, במהלך השנים, רצת, עבדת, פרנסת וקרה הלא יאומן, סכום המשכנתא ירד!.
את מכתב הכוונות מהבנק שים בחוצץ החמישי!
? חפש יועצת משכנתאות - אם בכוונתך לגרור את המשכנתא לבית החדש שתקנה, כדאי מאוד לבדוק כיצד "על הדרך" ניתן למחזר את המשכנתא. הדבר עשוי לחסוך לך אלפי שקלים! חפש אם כן יועצת משכנתאות אמינה.
זה הזמן להיזכר בחוכמה הגלומה בביטוי "דע את האויב" - תן עדיפות ליועצת משכנתאות שעבדה מספר שנים קודם בבנק, במחלקת משכנתאות.
זכור שגם מר סטנלי פישר הודה שאיננו מבין את דף הבנק שהוא מקבל אליו הביתה ביחס לחשבונו האישי.
גם אם אתה כלכלן מדופלם, אל תתיימר אם כן להבין מה שנגיד בנק ישראל איננו מבין.
עזוב את זה ליועצת המשכנתאות, היא דוברת השפה שלהם על בוריה.
את החומר שתקבל ממנה שים בחוצץ החמישי!
? בדוק אם סבתא הורישה לך דירה ? שים לב שמכירת נכס נדל"ן מחוייבת במס שבח. אם מדובר בנכס הנדל"ן היחיד שלך, הנך זכאי על פי רוב לפטור ממס. לעומת זאת, במידה שיש לך נכסי נדל"ן נוספים הרשומים על שמך, או גם על שמך ביחד עם אחרים - המצב עשוי להשתנות. לכן לקראת המכירה יש לאסוף את כל הנתונים ביחס לכל נכסי הנדל"ן הרשומים על שמך או על שם בת הזוג.
את המסמכים המעידים על הזכויות בנכסי הנדל"ן האחרים שים בחוצץ השישי, נכסים נוספים!
סגרת מרפסת? ? במידה שיש בניה נוספת בבית, שים את היתר הבניה שהתקבל בגין הבניה הנ"ל בחוצץ התשיעי, "בניה נוספות".
במידה שיש בבית בניה שבוצעה ללא היתר - יש לברר את כל הפרטים לגבי הבניה הנ"ל, מהן עלויות הפירוק, או עלויות הכשרת הבניה.
במידה שהבניה בוצעה על ידי מי שמכר לך את הבית (הבעלים הקודם) ? יש לבדוק עימו כיצד התמודדו בזמנו עם נושא העברת הזכויות בבית, למרות חריגת הבניה. את המסמכים בנושא זה שים בחוצץ התשיעי, "בניה נוספת"!
מתי בפעם האחרונה עשית סדר בבוידעם? ? זה הזמן! חפש את המסמכים ההיסטוריים של רכישת הבית על ידך, כלומר חוזה מכר וטופס הדיווח למס שבח.
שים המסמכים הנ"ל בחוצץ אחד עשר, מסמכים היסטוריים!
השכן שלא ישן ? הסדר חובות ועד בית וארנונה, אם קיימים. שים את הקבלות העדכניות המעידות על התשלום בחוצץ השביעי, ועד בית וארנונה!
? הוסיפו זכויות בניה באזור הבית? ? צלצל למחלקת ההנדסה בעירייה הרלוונטית, או צעד לשם רגלית, עדיף לעשות כושר! כמו כן, אין כמו קשר בלתי אמצעי עם פקיד עירוני לקידום עניינים (אם נתעלם לרגע מתופעות הלוואי העשויות להופיע מספר שעות לאחר מכן).
שאל בעירייה אם בעת מכירה של הבית תחויב בהיטל השבחה ואם כן באיזה סכום, בקש לקבל התשובה בכתב. ברר את שעות קבלת הקהל בעירייה באתר האינטרנט שלה ולך מתי שנח לך, ממילא סביר שתצטרך לריב עם הפקיד.
? בחר את ראש הצוות שלך - צור קשר עם עורכת דין שתוכל להוביל אותך ברגישות ובנחישות אל הבית החדש שלך. זה צריך להיות אדם שאתה סומך עליו ומעריך אותו. אדם שיוכל ללוותך באומץ ולהחזיק בידך בבטחה בכל תהליך המכירה.
היה מודע לכך שלעיתים המשא ומתן "נתקע" ואז יש צורך בעצבים של ברזל כדי להמשיך ולהוביל את התהליך לגמר מוצלח, במיוחד כשאנו צועדים בנתיבים חדשים שאינם במתחם הקופסא.
עורכת הדין שלך צריכה להיות זריזה ודייקנית, נחושה ויצירתית לגמרי, כי הטלת עליה המשימה להוציא את העגלה מהבוץ בכל עת, ללא ויתורים משמעותיים לכוחותינו.
אחת שעושה את עבודתה בתשוקה, מבינה נדל"ן, ומעל לכל מבינה באנשים.
איילת נבו, עו"ד - ליווי משפטי מקיף לעסקים * ייצוג בבתי משפט * נדל"ן מוסמכת במשפט מסחרי - אוניברסיטת בר-אילן (תואר שני) אתר: www.nalaw.co.il טל' : 054-4990325 אי-מייל: ayelet@nalaw.co.il
