רכישת דירה על הנייר מקבלן 

יעל ויפתח נישאו במזל טוב לפני מספר חודשים והחליטו לרכוש דירה. לאחר שבחנו מספר דירות יד שניה החליטו השניים כי ברצונם לרכוש דירה חדשה מקבלן. השניים הגיעו לפרוייקט "גן עדן בכפר" באיזור כפרי הקרוב לעיר הגדולה. השניים ישבו עם אנשי המכירות בפרוייקט והחליטו לרכוש דירת 4 חדרים בסכום של 1,250,000 ש"ח. במעמד זה מסרו השניים לאיש המכירות שיק מקדמה ע"ס 10,000 ש"ח וחתמו על התחייבות לרכוש את הדירה.

מאושרים חזרו יעל ויפתח לביתם בידיעה כי עוד מעט יוכלו לעבור לביתם החדש בפרוייקט הנחשק.

לאחר כשבוע הוזמנו יעל ויפתח לחתימה על חוזה רכישת הדירה במשרדו של עורך הדין של הקבלן. החוזה נשלח ליעל ויפתח בדואר האלקטרוני ומשפתחו את החוזה נדהמו יעל ויפתח לראות חוזה המכיל 42 עמודים תמימים!

יעל ויפתח פנו למשרד המתמחה בחוזים אלה, על מנת לבדוק את החוזה ואת תנאיו.

הדבר המהותי ביותר בחוזה מול קבלן, אשר מוכר דירה שטרם נבנתה (דירה על הנייר) הוא הבטוחות שמקבל רוכש הדירה.

במילים אחרות - אם הקבלן יקרוס ויחדל מלהתקיים, והרוכש שילם לקבלן את התמורה עבור הדירה או חלק ממנה - הרוכש הפסיד את כספו וגם לא קיבל את הדירה.

על מנת למנוע מצב זה קובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מספר בטוחות שהקבלן חייב לתת לרוכש הדירה. ואולם, גם בכך לא תמו תלאותיהם של רוכשי דירות שטרם נבנו.

כאשר עורך הדין תיקן את החוזה בין יעל ויפתח לבין הקבלן, דאג כי יעל ויפתח יקבלו את הבטוחה הטובה מכולן - ערבות בנקאית. שינוי מהותי נוסף שהתווסף לחוזה הוא כי הקבלן אינו רשאי להחליף את הבטוחה של ערבות בנקאית בבטוחה אחרת כגון הערת אזהרה.

נושא מהותי נוסף שיש להתייחס אליו בחוזה זה, הוא קבלת הלוואת משכנתא על ידי יעל ויפתח. כמרבית הזוגות הצעירים, התכוונו יעל ויפתח לממן את רכישת הדירה באמצעות הלוואת משכנתא. בחוזה נקבע, כי 15% ממחיר הדירה חייב להיות ממומן מההון העצמי של הרוכש, ועל כן ראשית כל, יש לוודא כי ליעל ויפתח יש 187,500 ש"ח שעליהם לשלם לקבלן בטרם יוכלו לקבל מימון מהלוואת משכנתא.

שנית, יש לבחון היטב את הסעיפים הקשורים לאפשרות נטילת המשכנתא על ידי הרוכש. שהרי, הדירה טרם נבנתה וממילא טרם נרשמה כיחידה נפרדת. ואם לא די בכך, הרי שלקבלן עצמו יש משכנתא הרובצת על כל השטח, בו יוקם הבניין. משכנתא זו נלקחה על ידי הקבלן למימון רכישת השטח בו יוקם הבניין.

לצורך כך מוציא הבנק של הקבלן "מכתב החרגה", בו הדירה של יעל ויפתח "מוחרגת" או במילים אחרות מופרדת מהשטח כולו עליו רשומה המשכנתא.

באמצעות מכתב החרגה זה יוכלו יעל ויפתח לרשום משכנתא על החלק בשטח המהווה באופן רעיוני "הדירה" שקנו.

בנוסף תיקן עוך הדין את החוזה בסוגיית המסירה. כאשר תימסר הדירה ליעל ויפתח, יש להקפיד כי קיים לבניין היתר איכלוס או בשמו האחר "טופס 4", אחרת יעל ויפתח לא יוכלו לגור בדירה. מבחינה משפטית, בעת המסירה דורש הקבלן את החזר הערבויות הבנקאיות שניתנו ליעל ויפתח. יש לוודא כי כנגד מסירת הערבויות, נרשמה לטובת יעל ויפתח הערת אזהרה על הדירה ומכתב החרגה סופי ומוחלט בו מחריג הבנק של הקבלן את הדירה מהמשכנתא הכללית הרשומה על השטח בו עתיד להיבנות הבניין.

בחוזה הרכישה נכתבו סעיפים שונים בדבר הסנקציות שמוטלות על יעל ויפתח אם יאחרו בתשלומים או יפרו חובות אחרות שחלות עליהם בהסכם. עך הדין תיקן את החוזה באופן שסנקציה תוטל על יעל ויפתח, רק אם ניתנה להם התראה בכתב ופרק זמן של 30 יום, לתקן את ההפרה, וזאת בטרם יבוטל החוזה ויעל ויפתח יחוייבו בפיצויים שונים לקבלן.

נקודות אלה ורבות אחרות אשר תוקנו והוספו לחוזה, איפשרו ליעל ויפתח לחתום בלב שלם על ההסכם ולהיות רגועים כי יוכלו לעמוד בתנאיו ולקבל את דירתם כאשר כספם מובטח.