את תופעת העדר מכירים?
נו ברור הרי כל אלה שנופלים בבורסה הם האחרונים להיכנס ולא מבינים כי כאשר מפרסמים שהבורסה גואה החכמים יצאו ערב לפני לאחר שכבר עשו את האקזיט שלהם.
וכמובן שאני יכול לספר לכם על עוד כמה דוגמאות מעניינות על איך אנשים לא בדיוק שמים לב לפרטים הקטנים של החיים אך אני מאמין שעל מנת לתת פרספקטיבה רחבה אקדיש לכך מאמרים נוספים.
היום, רציתי לשתף אתכם בהשקעות נדל"ן ולמה? כי מסתבר שכולם אוהבים נדל"ן נקודה.
גם אלו העוסקים בשוק ההון אוהבים נדלן, גם אלו העוסקים בקניית ומכירת עסקים אוהבים נדל"ן וגם אלו המשקיעים בשווקים הכי סולידיים אוהבים נדל"ן.
אבל בואו נבדוק ביחד אלו סיכונים לא מספרים לכם שיש בענף השקעות זה ולא כל כך מדברים עליו:
• נוכלויות- איך אפשר שלא להתחיל בבעיה המרכזית "במדינת הקומבינות" שלנו, הרי מעשי המרמה והזיוף ואנשים שאף מכרו נכסים שכלל אינם בבעלותם היא בלתי נתפשת.גם בעיות רישום מקרקעין כאלו ואחרות אינם נדירים במחוזותינו. בנוסף, גם עורכי דין אשר ברבות המקרים היו כלי בידי נוכלים לא ידעו לאיזו צרה הכניסו אותם וכמה חללים נפלו בדרך ולכן עצתי היא תמיד "בידקו והריחו עם מי אתם עושים עסקים. אגב "חוש הריח" או "תחושת הבטן" עדיפה על כל מידע אחר בענייני עסקים.
• כשהשוק יורד אתם בבעיה- אף אחד לא מספר לכם כי כאשר אתם מתעתדים לרכוש נכס השוק עלול אף לרדת אלא נהפוך הוא הפנטזיות שלכם ממש מתחברות ברגעי הקנייה עם המוכר שמספר לכם כי גם הוא עשה עשרות/מאות אחוזים לפניכם וכי אם הוא עשה אין סיבה שגם אתם לא תעשו(לעיתים הוא באמת עשה) אך גם אם הוא עשה זאת הסיבה שמרבית הסיכויים שאתם לא תעשו, ולמה? כי "בועות" לא נמשכות לנצח, הם אירוע חד פעמי ולעולם אינם משקפות את מצב הענף כיוון שנדל"ן ככלל הוא השקעה סולידית וכגודל הסיכון גודל הסיכוי ועל כן רווחים אסטרונומיים לא קורים בענף זה נקודה וכל המסתכל על תקופה קצרה וחושב על ספקולציות, שיבדוק אותי על פני תקופה ארוכה ואני מבטיח כי האמת תטפח לו בפנים. כמובן שגם הבנק יכול לבקש עיבוי בטחנות עם ירידת ערך הנכס מהצפוי כיוון שהוא ירגיש שהוא בבעיית בטחונות.
• · אין שוכר- כידוע מרבית הדירות/משרדים להשקעה מופנים לשוק ההשכרה אשר יודע שינויים דרסטיים מעת לעת.גם בתקופה זו ניתן למצוא משרדים רבים ללא מענה.לצורך הדוגמא משכירים רבים בענף המשרדים היום,אשר חודשים רבים מחכים למשכיר "הגואל"...והוא מבושש לבוא.נקודה זו היא הבעייתית ביותר כיוון שלרוב עסקאות הנדל"ן ממונפות ע"י הבנקים וכי ההלוואות בגינן משולמות חודש בחודשו-גם אם אין שוכר.
כמה אנשים מסוגלים גם לשלם את הוצאותיהם וגם לשלם אלפי ש"ח לכל הפחות תוספת לתזרים החודשי כי אין שוכר?אה ושכחתי גם ארנונה ודמי ניהול לבניין המשרדים!!!
• · שיווק אגרסיבי ושקרי- חברות שיווק רבות ואגרסיביות יבטיחו לכם תשואות דמיוניות (גם על 12% שמעתי...) ולא יספרו לכם שמספר זה לא יכול להיות הגיוני נקודה.
ואם בכל זאת יקשה עליי הקורא ויגיד לי אני יכול להוכיח לך שזה המצב ובאמת ניתן להרוויח תשואה כה דמיונית?
אענה לך בפשטות כי ההלוואה שאתה לוקח מהבנק נלקחת לרוב ל-15-20 שנה ולא לשנה וכי המצב המתואר לא יכול להיות לתקופה כה ארוכה נקודה.
ולמה?
כפי שהתחלתי להסביר השקעות נדל"ן הינו אפיק השקעה סולידי וכאפיק זה התשואות הינן נעות סביב 1.5%-5% למגורים(ההבדל נובע בין נכס יוקרה לרגיל) ובין 6%-9% לנכס מניב.(כאשר התשואות הגדולות בעיקר בחו"ל).
מטבע הדברים ישנם פרמטרים שונים בעסקאות השונות לדוגמא:לקוח אשרשוכר את הנכס והינו בשפה העסקית "טריפל A" התשואה עליו תהיה נמוכה משמעותית מלקוח חלש יותר כי אז העסקה כביכול "בטוחה יותר" ולכן באופן כללי כפי שהסברתי כאשר הסיכון עולה התשואה עולה ולהיפך ונקודה זו נכונה באופן גורף בהשקעות.
בנדל"ן כיוון שהנכס מהווה "ביטחון יצוק" וכי מן הסתם הנכס לא "ייעלם" מחר בבוקר והשקעתך לא תמחק(בניגוד למניות למשל ששם התשואה יכולה להיות גבוהה משמעותית אך גם הסיכון בהתאם והשקעתך יכולה להימחק)
דוגמא נוספת היא קניית עסק פעיל אשר מצד אחד שווי העסק יכול להישחק משמעותית מניהול כושל ועל כן התשואה שלו גבוהה יותר.(סיכון-סיכוי)
אז לפני שאתם מבצעיםהשקעות אל תפספסו את המיכלול!
תלמדו, תחכימו!
בהצלחה בעסקים
הכותב הוא מנכ"ל קבוצת EMY ומומחה לעסקים ומצבי משבר בעסקים והבעלים של אתר ההשקעות של ישראל "עסק טוב"www.esektov.co.il ושל "המוסד לבוררות עסקית-"עסק טוב"
