הלוואות לרכישת נדלן בארהב חלק א'
כריש נדלן ותיק אמר לי פעם שהמיוחד בשוק הנדלן הוא פשטותו כולם מבינים לכולם יש כלים לבחון כדאיות ההשקעה באופן אובייקטיבי, מה שהופך עסקאות נדלן למורכבות מחד ומעניינות מאידך היא העובדה שנדלן הינה השקעה גדולה, לרוב גדולה מיכולות כלכליות של היחיד, כאן היצירתיות באה לידי ביטוי.
המאמר זה נדון בכלי המימון הפשוט ביותר לרכישת נכס – המשכנתא, מכיוון שבכל שיחה או פגישה שנייה אנו נדרשים לענות על השאלות בחרתי בפורמט של שאלות ותשובות הברור ונהיר לכל:
ש. האם לאחר משבר ה Sub prime בנקים בארה"ב נותנים הלוואות?
ת. ודאי וודאי, בנקים באמריקה מתפרנסים, כמו בכל מקום אחר מעולם, בעיקר מהמרווח הבנקאי (האמת יש מדינה בה הם מתפרנסים בעיקר מעמלות אך לא בכך עסקינן), כלומר הפער בין הריבית שהם נותנים למלווים – חוסכים פרטיים ועסקיים לבין זו שהם גובים מלווים – פרטיים כהלוואות שונות או כמשכנתא לרכישת נכס נדלני וכהלוואות ואובליגו לעסקים. גם בימים השחורים של המשבר (2008) המשיכו הבנקים בארה"ב להציע משכנתאות, אולי הקשיחו את התנאים אבל נתנו.
ש. האם בנקים בארה"ב נותנים הלוואות למשקיעים זרים?
ת. כן, בנקים נותנים, צריך לדעת איך לבקש, אילו מסמכים להציג. איך לשכנע שאני המשקיע שמרוויח משכורת במטבע משונה (שקל חדש?!) וחוסך אותו בבנקים לא מוכרים (בנק לאומי?! בנק פועלים?! מזרחי...) אוכל לעמוד בתשלומי ההחזר.
ש. מהם הקריטריונים לקבלת משכנתא?
ת. הקריטריונים רבים ותקצר היריעה לפרטם אבל העיקרון הוא אחד – יכולת החזר.
בעוד שהבנקים בארץ נותנים משכנתאות למשקיעים פרטיים גם אם בבעלותם לא מעט נכסים ממונפים מתוך הערכה שהתשואה העודפת (דמי השכירות מול החזר המשכנתא) תכסה את ההחזר ואם לא אלו אזי מימוש הנכסים ובכך למעשה מפתחים בועת נדלן. הרי שבאמריקה הם כבר חוו את התפוצצות הבועה והיום לא יאשרו משכנתא למי שאין יכולת החזר מוכחת כלומר לדוגמא – מרוויח אלף, צורך שמונה מאות ומסוגל להחזיר משכנתא עם החזר חודשי של מאה חמישים – כלומר בחינת ההכנסה הפנויה. לא עוזר לנפנף בחשבון בנק מנופח או בריבוי נכסים תראה שאתה אדון משקיע מסוגל להחזיר תקבל!
ש. לכמה שנים?
ת. בארה"ב מקובל לקחת משכנתאות לתקופות ארוכות 20-30 שנה, מכיוון שההוצאה בגין הריבית הינה הוצאה מוכרת במלואה לצרכי מס אנו ממליצים לפרוס את המשכנתא לתקופה הארוכה ביותר האפשרית – שכן אז ההחזר החודשי יקטן והריבית תגדל (טוב לנו כי הרי הוצאה מוכרת).
ש. יש לי את הכסף מדוע לקחת משכנתא?
ת. מינוף, יש לך כסף קנה באמצעותו יותר וקבל יותר, משקיע נבון בוחן את התשואה על ההון ולא את התשואה מהנכס
במאמר ההמשך נדון בכמה ומה – כלומר ריביות, אחוזי מימון, כמות נכסים ואיך מתחילים את התהליך.
