עבדי דבורה שואלת:
תושבי חוץ רכשו קרקע בישראל בכוונה לבנות עליה בנין דירות למגורים, הם רכשו את הקרקע באופן פרטי. אם יבנו את הבניה באופן פרטי מה יהיו ההשלכות מבחינת מס על המכירה של הדירות? ואם יתאגדו כחברה בישראל באיזה מיסים יחויבו כאשר יעבירו את הקרקע לחברה? אם יתאגדו כחברה באיזה מיסים יחויבו אם יבצעו זאת כעסקת קומבינציה שבסופה גם יקבלו דירות וגם יהיה להם רווח בחברה ממכירת שאר הדירות?
עו"ד אריה ליבוביץ' משיב:
השאלה לעיל, נוסחה באופן רחב ומקיף כך שמענה מפורט עליה יצריך כתיבת "ספר שלם". לאור האמור ובכדי לענות ב-"קצירת האומר" על הדברים בהתאם לאופייה של "האכסניה", נחלק את השאלה למס' תתי נושאים ונעמוד בקצרה על הנקודות המרכזיות בכל אחד מהם:
בניה במישור הפרטי פרטית
– ככלל כאשר הדירות יימכרו במישור הפרטי, כמובן שהמס יהיה מס שבח בלבד, בהתאם לרווח וכן ניתן יהיה לעשות שימוש בפטורים השונים הקבועים בחוק מס שבח. יחד עם זאת כדאי לזכור שמכירה של מס' דירות בזמנים קצרים וכן ביצוע של "שבחה" של נכס המקרקעין לפני הבניה באמצעות אנשי מקצוע שונים עשוי "לצבוע" את הפעילות כולה לרבות מכירת הדירות כ"עסקית" או כעסקת אקראי במקרקעין. דבר זה יוביל לא רק לחיוב במס הכנסה אלא אף לחיוב במע"מ.
העברת קרקע לחברה
– העברת הקרקע לחברה (בהנחה שהמעביר אינו עוסק במקרקעין) יכול שתחויב אצל המעביר כביצוע פעולה במישור הפרטי בהתאם לשווי הקרקע (מס שבח). מאידך ניתן כמובן להעביר את הקרקע בפטור ממס על המעביר, בהתאם לסעיף 104 א לפקודת מס הכנסה ובלבד שעומדים בתנאי הסעיף.
בנוסף חשוב להבהיר, כי עצם הפעילות באמצעות חברה, אינה מלמדת בהכרח כי מכירת הדירות "תהיה חייבת במס כ-"עסק" לצרכי מס הכנסה ומע"מ. בעניין זה קראו פסד הדין בעניין ע"ש 471/83 פרדס נכסי מרגושס.
ביצוע עסקת קומבינציה באמצעות חברה שהינה בעלת המקרקעין
– בהנחה שהמדובר במכירת דירות וכדומה שאינה פוגעת בתנאי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה וכן על בסיס ההנחה כי המדובר ב"חברה עסקית" הרי שהחברה תתחייב בכל המיסים הרגילים בהם חייבת חברה (מס הכנסה ו/או מס שבח – תלוי האם ניתן לקבל טופס 50, מע"מ וכדומה) בגין ביצוע מכירות אותן ביצעה.
במקרה דנן, יש להניח שהשואלת מתכוונת לביצוע עסקת קומבינציה המוכתרת בשם "חלקית", משמע, מכירת חלק מהמגרש תמורת קבלת שירותי בניה. כאשר מחיר העסקה הינו שווי שירותי הבניה (הכולל: עלויות בניה, תכנון ופיקוח, רווח קבלני סביר ומע"מ).
השלבים הם: 1. מכירת חלק מהזכויות במגרש – המוכר משלם מע"מ ומס שבח (או מס הכנסה) והקבלן משלם מס רכישה. 2. תשלום בגין שירותי בניה ומכירת הדירות.
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.
עוסק במיסוי בינלאומי, מיסוי נאמנויות, מיסוי מקרקעין, מע"מ, ירושת וצוואות- לרבות הלבנת הון, מיסוי יהלומנים, מיסוי ענף ההי-טק, רילוקיישן( relocation) ועוד. מחבר הספרים: "אמנות מס- 111 טבלאות השוואה"; אנציקלופדיית אמנות מס כרך ב'; "נאמנויות ומיסוי נאמנויות"; '"חוק מס הבולים"; סדרת ספרי מס ערך מוסף (כרכים א'-ד'); בעל מדור קבוע: לתכנוני מס בירחון "ידע למידע". ובעיתון "ליצואן" של מכון היצוא הישראלי, מחברם של עשרות פרסומים בירחונים מקצועיים; מרצה בלשכות עורכי הדין, רואי החשבון ומכון היצוא הישראלי. מ"מ יו"ר ועדת המיסים וסגן יו"ר ועדת הנאמנויות בלשכת עוה"ד בת"א. ליצירת קשר- טל: 077-7051717; Email: office@atax.co.il , מקור המאמר באתר המשרד- www.atax.co.il
