תמ"א 38 והדייר סרבן
תמ"א 38 (להלן: "תמא") היא תכנית מופלאה, שכולם אמורים להרוויח ממנה. אך, תמיד יש אנשים שרוצים להרוויח קצת יותר….או לחילופין המוטו שלהם הוא "אני לא ארוויח – אבל גם אף אחד אחר לא"….בבחינת "תמות נפשי עם פלשתים"….
הצעות חוק רבות העוסקות בסוגיות השונות, שבקיומן נגרם עיכוב בהוצאת התמ"א לפועל מונחות כיום על שולחן הכנסת. הצעות חוק אלו מבקשות לתת פתרון לסוגיות הנ"ל.
אחד הנושאים הבוערים ביותר הוא שיעור ההסכמה הדרוש לתמ"א.
לתמ"א יש כיום 2 ורסיות:
תמ"א 38/1 , לפיה יחוזקו יסודות הבניין, תשופץ חיצוניותו, ישופץ חדר המדרגות, יוספו לכל דירה ממ"ד ומרפסת שמש, תתווסף מעלית לבניין וחניות. כמובן, שכל זה קורה מבלי שהדיירים מוציאים ולו אגורה אחת מכיסם.
בתמורה יוכל היזם לבנות 1.5 – 2.5 קומות על גג הבניין. (תלוי ברשות המקומית)
כיום, לקידום תמא 38/1 דרוש שיעור הסכמה של 66% משטח הדירות והשטח המשותף.
בעניין זה, מונחת כיום על שולחן הכנסת הצעת חוק, מטעמם של חברי הכנסת זבולון אורלב ודוד אזולאי, המבקשת להוריד את שיעור ההסכמה בתמ"א 38/1 ל"רוב רגיל", קרי, 51%.
תמ"א 38/2, מאפשרת הריסת המבנה כולו ובנייתו מן היסוד. בתיקון 2 לתמא, אין כל התייחסות לסוגיית שיעור ההסכמה. משכך, שיעור ההסכמה הדרוש הוא 100%.
כך, נוצר מצב שביצוע תמ"א 38/2 נעשה כמעט בלתי אפשרי. די בדייר סרבן אחד שאינו מעוניין – גם ללא כל סיבה – בכדי לטרפד את הפרויקט.
הואיל והתמ"א מוגדרת כ"תכנית בעלת עדיפות לאומית מן המדרגה הראשונה" על המחוקק למצוא פתרון מיידי לסוגיה זו, המעכבת עשרות, אם לא מאות, פרויקטים של תמ"א 38/2 ברחבי הארץ.
אין כל הגיון בכך, שלתמ"א 38/2 יידרש שיעור הסכמה של 100% בעוד שלתמ"א 38/1 נקבע שיעור הסכמה של 66% ולפינוי בינוי – 80% בלבד.
ובכל זאת, כיצד ניתן להתמודד – כאן ועכשיו – עם מגבלת ה- 100%? ניתן לנקוט במספר דרכים, מן הקל אל הכבד, כדלקמן:
אפשרות א’ – לשלוח מכתב התראה מעו"ד לדייר הסרבן אשר בו הוא יוזהר מפני הגשת תביעת נזיקין על ידי כל הדיירים. תביעת נזיקין כזו היא אחת הדרכים לפתור דייר סרבן בפינוי בינוי.
אפשרות ב’ – להגיש נגד הדייר הסרבן תביעת נזיקין על סכום הנזק שייגרם לכל הדיירים בגין סירובו. בדרך ההיקש המשפטי ניתן להיסמך על ההתמודדות עם הדייר הסרבן בתכנית פינוי בינוי.
ככל שירבו תביעות שכאלה, לא יהא מנוס למערכת המשפט אלא ליצור תקדים משפטי, אשר בעקבותיו תבוא גם החקיקה הדרושה שתסדיר את הנושא בדין.
אפשרות ג’ – זהו צעד בן שני שלבים. הדיירים יודיעו לסרבן כי הואיל ולא קיבלו את הסכמתו לביצוע תמא 38/2 החליטו לקדם תמא 38/1 אשר עבורה אין הם זקוקים להסכמתו. אפשר, שכבר בשלב הזה יבין הדייר הסרבן את משמעות העניין: התנגדותו לתמא 38/1 לא תהיה אפקטיבית; ובאין סיבה ראויה לסירובו תידחה התנגדותו והוצאות כל ההליכים המשפטיים, שנגרמו בגינה, יושתו עליו.
בנוסף לכל אלו, הוא יצטרך להסתפק בתמ"א 38/1, אשר לכל הדעות, ברוב המקרים תמ"א 38/2 עדיפה עליה. כך, ששכרו של הדייר הסרבן, בביצוע תמא 38/1, יצא בהפסדו.
במקרה כזה, על הדיירים לקחת בחשבון מצב בו, בלית ברירה, יצטרכו להמשיך בתמ"א 38/1.
כן, הדייר הסרבן מביא לכך שביצוע התמ"א יימשך זמן רב יותר, אך אל לכם, הדיירים, להרים ידיים אל מול סירובו. יש להילחם באלה מלחמת חורמה. וככל שביותר מקרים יצאו הדיירים הסרבנים נפסדים, הרי שבעתיד יחשבו היטב לפני סירובם.
אין ספק, שמספר רב של פסיקות נגד דיירים סרבנים יהא בבחינת גורם מרתיע נגד דיירים סרבנים.
לאחרונה, ביהמ"ש פסק על סקבן תמ"א 38 לשלם פיצויים בגובה 2.4 מליון ש"ח לדיירים האחרים, הנושא מפורט במאמר נוסף שפרסמתי.
עו"ד אוריתה קורנובסקי לקריאת מאמרים נוספים ויצירת קשר בקרו באתר שלי
