10 הדיברות לתמ"א 38
ברצוני לשתף אתכם בסיפור אמיתי, ולקוות כי תפיקו את התובנה הראויה, במידה ואתם מעוניינים בתמ"א 38. מעשה שהיה כך היה:
לפני כשנה וחצי לערך, בבניין "רכבת", בן 18 יחידות דיור (3 כניסות, 6 דירות בכל כניסה) ברמת אביב הישנה והמקסימה, ביקשו דיירים להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1.
בתחילת הדרך היו 15 דיירים מתוך ה-18 שהיו בעד התכנית. שלושת האחרים היו דיירים אשר הרחיבו את דירותיהם, בהיתר, שנים לפני חוק תמ"א 38.
הדיירים התחברו לצמד יזמים, האחד אדריכל והשני מהנדס, אנשים רציניים, אך חסרי כל ניסיון בתמ"א 38 וללא ההון, הדרוש לקידום תכנית כזו.
על סמך 15 חתימות יכלו היזמים להגיש בקשה להיתר, ובמקביל לנהל מו"מ עם שלוש המשפחות אותן היו אמורים לפצות עבור ההרחבה שביצעו.
ברם, בקשה להיתר לא הוגשה בשל עלות של 18,000 ש"ח (שמונה-עשר), אותם לא היו מוכנים היזמים להוציא מכיסם, וביקשו שהסכום ייאסף מהדיירים עצמם.
כמו כן, המו"מ שהתנהל עם שלוש המשפחות התפוצץ בשל פנקסנות קטנונית של היזמים.
בינתיים, 3 משפחות נוספות (מתוך ה- 15) אשר הבינו שמהיזמים השלומיאלים הללו תמ"א 38 לא יצא בעתיד הנראה לעין, החליטו להגיש לעיריית תל-אביב בקשה להרחיב את דירותיהם על בסיס תכנית בניין עיר.
או-אז החלה "מלחמת עולם" בין מבקשי ההרחבה לבין 12 המשפחות שנותרו בתמ"א 38.
ובמלחמה כמו במלחמה!!
"מחנה" אחד מנסה לטרפד את תכניות האחר בכל דרך אפשרית, איבה קשה התפתחה בין ה"מחנות", שלא לומר יצר הנקמנות שהיה המדריך היחידי לפעולתו של כל "מחנה". שמץ של הגיון בריא לא נותר במהלכיו של אף צד.
וכך, מצד אחד, "מחנה" שלוש המשפחות, שביקשו להרחיב את דירותיהם על חשבונן, כאן ועכשיו, בלי שייהנו מיתרונות תמ"א 38 המופלאים, ומן הצד השני, "מחנה" הדיירים שהמשיכו לדרוש את ביצוע תמ"א 38 על כל המשתמע מכך.
משהגיש "מחנה" ההרחבה את תכניותיו לוועדת תכנון ובנייה של עיריית תל-אביב, מיד הגישו כנגד אנשי "מחנה" התמ"א 38 את התנגדותם.
ההתנגדות נדחתה, אך הם לא ויתרו. הוגש ערר בעניין לוועדת ערר.
אני נכנסתי לתמונה בשלב זה, כשאני מלווה את "מחנה" התמ"א 38 כנציגתם המשפטית.
אלא מאי?? וועדת הערר מונחית על פי דבר אחד בלבד: חוק התכנון והבנייה. כלומר, תפקידה הוא לבחון את מצב העניינים אך ורק מהיבט של תכנון ובנייה, וככל שתכנית ההרחבה אינה נוגדת את התב"ע, ואינה מפריעה לביצוע תמ"א 38 בשלב מאוחר יותר, הרי שאין לה כל אפשרות לקבל את הערר, תהא דעתה על תמ"א 38 חיובית ככל שתהא.....
אז מה נהיה לנו??
מצד אחד, "מחנה" המרחיבים – שיצטרכו לחזק את יסודות הבניין בעצמם ועל חשבונם. הליך שעלותו יקרה ביותר, ומהווה חלק ניכר מעלויות תמ"א 38/1. גם ההרחבה עצמה תיעשה מכיסם הפרטי.
ומן הצד השני, מחנה התמ"א 38, שנשאר כשתאוותו בידו.
וכל זאת, כששני ה"מחנות" יכלו לקבל חיזוק יסודות, הרחבה, ממ"ד, מעלית, חנייה ושיפוץ – והכל מבלי שהוציאו ולו אגורה שחוקה אחת מכיסם, אלא בתמורה להעברת זכויות הבנייה שלהם ליזם.
האם יכול היה הסיפור הזה להסתיים אחרת?
ברור שכן!!
אלה הם 10 המהלכים, אותם יש לבצע, עפ"י סידרם, כדי לקדם תמ"א 38 בצורה הנכונה והיעילה ביותר:
• ארגנו רוב מספיק של דיירים סביב פרויקט תמ"א 38. (לתמ"א 38/1 דרושים 66% הסכמה ולתמ"א 38/2 אוטוטו יצטרכו 80% בלבד).
• מיד לאחר ההתארגנות דאגו לייצוג משפטי ראוי, הולם, מקצועי, אשר ייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם.
• לאחר בחירת עוה"ד התחילו לחפש את היזם המתאים לפרויקט. חשוב שעוה"ד שבחרתם יהיה מקושר עם החברות היזמיות הנכונות, הראויות, החזקות, ובעלות הניסיון בתמ"א 38.
• קבלו הצעות ממספר יזמים.
• בכל הצעה שקללו את הנתונים הבאים: זהות היזם, חוסנו הכלכלי, ניסיונו בתמ"א 38, התמורה שקיבלתם ממנו, והחשוב מכול: הערבויות והביטחונות שיתן לכם.
• או-אז מתחיל מו"מ בין עוה"ד המייצג את הדיירים לבין עורך דינו של היזם.
• במהלך המו"מ שימרו על אווירה חיובית, של הסכמות, ויתורים, פשרות משני הצדדים והגעה לאיזון הנכון והראוי.
• זכרו!! אתם לא רוצים יזם לא ריווחי! יזם כזה הוא רע לכם!!
• הישמרו ממלחמת יצרים ביניכם לבין שכניכם. בסופו של יום כולכם תפסידו. ההיפך, היכנסו לסיפור הזה ברוח טובה, בנפש רחבה ונדיבה. ככל שתיטיבו עם האחרים הם ייטיבו עימכם.
• וגם, אם תרגישו, אולי, שויתרתם קצת יותר מדי – זיכרו, שבסופה של התמ"א 38 כולכם תגורו בבית יפה יותר, נוח יותר, גדול יותר ושווה יותר!!!
אשמח לשמוע תגובות ומחשבות שעולות לכם בנושא, אם תרצו לקרוא עוד בקרו בעמוד הבלוג באתר שלי
עו"ד אוריתה קורנובסקי לקריאת מאמרים נוספים ויצירת קשר בקרו באתר שלי
