השקעה בארצות הברית - שאלות ותשובות 

ש: אנחנו עדים ליותר ויותר ישראלים וקבוצות של ישראלים שמתארגנים לרכישת דירות ונדל"ן בארצות הברית – מה הסיבה לכך?

ת:

כפי שכולם יודעים בעקבות משבר האשראי שפקד את ארצות הברית החל משסוף שנת 2008, מחירי הנדל"ן בחלק מן המדינות והערים קרס באופן משמעותי ואכן יצר הזדמנויות מעניינות לרכישת נדל"ן זאת כמובן לצד בדולר הנמוך (דווקא בשבועיים האחרונים התחזק) וכמובן הריבית הנמוכה בישראל שלא העניקה תחליף השקעה ראוי בישראל:

?

ש: איך תושב ישראל שיש לו 20-70 אלף דולר משקיע בארצות הברית? איך זה פועל?

ת:

בישראל צצו בשנים האחרונות חברות רבות שמציעות לישראלי להשקיע ברכישת דירות בארצות הברית. למעשה קיימות שתי שיטות מרכזיות של שיווק והשקעה

האחת - חברה המציעה לך לקנות בית על שמך בארצות הברית – זה נותן מענה לחלום הישראלי של להיות בעל בית עם "הסקסיות" של ארצות הברית – וכך להרגיש איש עסקים ואיש העולם הגדול. בפועל זו פשוט התארגנות של קבוצת רוכשים.

הסוג השני – מציע למעשה עסקה פיננסית – במקרה זה מציעות לך החברה, בוא נארגן קבוצה וביחד נרכוש נכסים בארצות הברית. בדרך זו הסיכון מתפזר בין כולם במקרה שהבית לא מושכר ו/או יש הוצאות שיפוץ גדולות. מאידך לא ניתן לממש את הבית ולמכור אותו מתי שמתחשק לך, אלא מתי שהשותפות ומנהלי השותפות מחליטים על כך?

בנוסף החלו לאחרונה להתארגן קבוצות חברים להשקעה בדרך זו, כך לדוגמא בחודשים האחרונים התארגנה לה קבוצת חברים  - אנשי צבא הגרים בישוב רעות, לרכישת דירות השקעה כאלו בארצות הברית.

?

ש: מדוע כולם רצים לשם – זה באמת כל כך רווחי?

1. ת:

לפחות על פי ההבטחות זה נראה ממ ש חלום !. מבטיחים לך ש

1.1. ערך הנכסירד בסכום של 35% – 60% מערכה של אותה דירה לצרכי משכנתא;

1.2. הרכישה מבוצעת ישירות מן הבנק;

1.3. אין צורך לדאוג לנכס – יש חברת ניהול מקומית שתדאג לנכס;

1.4. תשואה גבוה – נכס שנרכש ב-60,000$ יכול להכניס 1,000 דולר בחודש שכירות (כמעט 20% תשואה)

1.5. ביטחון – הנכס נרכש על שמך, כמו לקנות דירה בישראל;

1.6. ערך הנכס – בשונה ממה שהיה מקובל ברומניה, פה אתה קונה דירה אמיתית, ארבע קירות – לא אדמה בלבד – הכסף בטוח, לא מתאים לך – תמכור אחרי שנתיים.

1.7. הדולר חלש – השקל הישראלי קונה היום הרבה יותר "דולרים" ולכן כדאי להשקיע בארצות הברית – הכסף של המשקיע שווה יותר;

1.8. מדינה מערבית – ארצות הברית הינה מדינה מערבית הכסף בטוח!

1.9. עליית ערך הונית – סבירות גבוה שערך הנכסים יעלה לפעמים גם ב-100% תוך 4-5 שנים.

?

ש: וכל זה באמת נכון?

ת:

אז זהו שהסיפור המלא הוא קצת שונה לדוגמא:

2. תשואה בטוחה - ארצות הברית מחולקת לאזורים ומדינות ואלו מחולקות לשכונות, פעמים רבות עשוי הנכס שתרכוש לעמוד ריק משוכרים. גם כשהחברה המשווקת מבטיחה לך "תשואה בטוחה" ב דרך כלל מדובר בהתחייבות לשנה הראשונה בלבד. ייתכן שלאחר מכן תמצא את הנכס שלך ללא שוכר.

3. כאשר אתה רוכש בית והוא נרשם ישירות על שמך, התוצאה הינה שאם הבית לא מושכר אין לך שום תשואה (אבל אתה ממשיך לשלם מסים מקומיים וכדומה –משמע הוצאות). אם תרכוש את הדירה במסגרת קרן השקעות מסודרת, אמנם לא יהיה לך נכס על שמך, אבל התשואה עשויה להיות בטוחה הרבה יותר והעסקה הפיננסית תהא טובה יותר.

4. חישוב התשואה לא מדויק- אנשים שוכחים שבארה"ב תצטרך בד"כ לשלם את הארנונה וועד הבית (גם אם יש שוכר), במקרים בהם הרכישה אינה ישירות מן הבנק יש גם עלויות ביטוח לעסקה, עלויות נאמן ועוד וכמובן מיסים גבוהים, הגשת דו"ח ותשלום לרו"ח הן בישראל והן בארה"ב. כמובן שאם הקמת חברה בארה"ב תצטרך לשלם עוד תשלומים ולבסוף אתה עשוי להיות כפוף גם למס ירושה בארה"ב.

5. ההשקעה היא רחוקה

- כאשר משקיעים במדינה זרה – רחוקה, השאלה המרכזית שצריך לשאול הינה האם אוכל בעצמי ל"תפעל" את העסק החדש שיצרתי עבורי – הדירה. משמע יש לשים דגש מרכזי על זהות חברת הניהול המקומית. כמה שנים היא פעילה בארצות הברית? כמה נכסים היא מנהלת המקביל? האם היא ביצעה ניהול נכסים באותו אזור ספציפי עליו מדובר?

6. ההתחייבות והיכולת לאכוף אותה – כאשר מבטיחים לנו תשואה בטוחה,יש לבחון מי מעניק את ההבטחה? רוב החברות המשווקות דירות בישראל אינן מעניקות כל הבטחה ואם כן ניתנת הבטחה הרי שהבטחה זו מוענקת על ידי חברת הניהול – האם הרוכש הפוטנציאלי יכול עמוד בהוצאות משפט בארצות הברית במקרה בו ההבטחה לא תקוים? האם השקעה של 60,000$ תצדיק הוצאות משפט ונסיעות לחו"ל?

ש: איזה בעיות נוספות עשויות לצוץ?

ת:

7. בעיות חוקיות - ארה"ב הינה מדינה גדולה המורכבת מעשרות מדינות משנה – החקיקה בתחום פינוי דייר מוגן ו/או דייר שהפסיק לשלם את שכר הדירה אינה זהה בכל מדינה ומדינה. בחלק מן המדינות פינוי דייר סרבן עשוי להיות קשה ביותר.

8. בעיות סביבתיות -

ארה"ב מדינה גדולה מאוד והאקלים בה שונה ממדינה למדינה  - כאשר רכשת דירה נפלאה בפלורידה על החוף – האם לקחת בחשבון שהשיפוץ והביטוח יהיו יקרים משמעותית כיוון שבפלורידה ישנם גם הוריקנים?

9. בעיות עם השכנים -

בחלק מן המקרים גם אם רכשת את הנכס, הרי שוועד השכונה, הבניין יכול מנוע את כניסתו של דייר זה או אחר כשוכר בדירתך.

?

סיכום – ההשקעה בארצות הברית עשויה בהחלט להתגלות כהשקעה כדאית אך לאדם פרטי שמשקיע שם סכום המהווה הוצאה ניכרת עבורו כדאילהיזהר, לשאול את השאלות הנכונות .

חז"ל כבר קבעו בברכת האורח את הבקשה "שיהיו נכסינו קרובים לעיר". כאשר הנכס שלך נמצא קרוב אליך אתה יכול לדאוג לפיתוחו, שמירתו והשאת רווח, כאשר הוא במרחק אלפי קילומטרים וכל נסיעה עולה לך 1500$ הכרטיסים ועוד הוצאות מלון ואירוח  - ספק אם העסק יהיה כדאי בסופו של דבר.

ש: טוב, בוא ננסה לעשות סיכום קצר של מה עליי לשאול כאשר אני מגיע לחברה כזו שמציעה לי לרכוש דירה בארה"ב:

ת:

10. לדעתי, כדאי ראשית לפנות לפגישת ייעוץ עם מקצוען ולקבל ממנו הדרכה מה כדאי לשאול – עדיף לאבד כמה מאות דולרים על פגישת ייעוץ ולא עשרות אלפי דולרים על נכס שיוצר לך רק עוד חובות

לבקש פירוט מסודר של אופן חישוב ההכנסה והרווח: מה יהיה המס המלא בארה"ב, מה המס בישראל, האם יש רו"ח אמריקאי שעשו עימו הסדר בכדי שיגיש עוברכם את הדיווח לרשות המיסים האמריקאית?, האם יש התחייבות של חברת ניהול ומה ההתחייבויות? האם יש שוכר בנכס ולכמה שנים החוזה שלו ועוד כהנה וכהנה