רכישת דירת מגורים בחול היבטי מיסוי 

כללי

בעידן הגלובאלי בו אנו חיים כיום, האפשרות של תושב מדינה א' לרכוש נכסים במדינה ב' הינה קלה במיוחד ופעמים רבות אף מאפשרת ביצוע עסקאות הטומנות בחובן הזדמנויות עסקיות רבות.

ישראלים רבים, אשר רצו לחוש כ-"יזמים", פנו בשנים האחרונות לרכישת חלק בקרקע  במדינות מזרח אירופה (רומניה אוקראינה וכדומה) מה שהתברר כהשקעה בחלום ולא בנכס, כיוון שנכסים אלו צרכים טיפול של אנשי מקצוע באופן שוטף (אדריכלים, מהנדסים, ריצות לעירייה וכדומה).

בשנה האחרונה בעקבות המשבר העולמי, עלתה על השולחן הזדמנות עסקית שמתאימה יותר לאנשים פרטיים. המדובר ברכישת דירה במדינות מערביות דוגמת גרמניה, אנגליה וארצות הברית ואפילו בערי הבירה של מדינות אלו.

רכישה כאמור הינה ללא ספק בטוחה יותר – האדם רוכש נכס אמיתי וקיים שאין צורך לשנותו, ובסופו של יום גם יכולת הפקת הרווחים מן הנכס הינה פשוטה יותר לאדם מן הישוב. אין צורך "בשינוי ייעוד", שכירת אדריכלים מקומיים וכדומה. המדובר בהפקת הכנסה באמצעות השכרת הנכס (המפיק הכנסה ממוצעת של 4% - 12% תלוי בכל מקרה ומקרה ) ובתקווה (בעלת בסיס מוצק במקרים רבים) כי ערך הנכס עצמו יעלה ב-50% - 80% בחמש השנים הקרובות.

תשואות אלו הינן ללא ספק טובות יותר משמעותית ממה שניתן להפיק מן הכסף כיום באמצעות כלים והשקעות בנקאיות סולידיות.

היבטי מיסוי:

רבים מתושבי ישראל הפעילים ורוכשים דירות בחו"ל אינם מודעים לכך שפעילות זו, על אף שהיא עוסקת ב"מקרקעין", אינה חוסה תחת חוק מיסוי מקרקעין אלא תחת פקודת מס הכנסה. הכנסה כאמור מהשכרת דירת מגורים בחו"ל חוסה ראשית תחת הוראות אמנת המס של כל מדינה, במידה ואותה מדינה חתומה על אמנת מס עם ישראל. כמו כן חוסה היא תחת ההוראות הספציפיות וההסדרים הקבועים לעניין זה בפקודת מס הכנסה בישראל.

?

1. עסקת מכירה:

1.1. נכס מקרקעין שנרכש על ידי יחיד בחו"ל לאחר שנת המס 2003 ונמכר, הרי שהרווח שיופק  בגין מכירה זו יהא ממוסה בישראל כרווח הון ויוטל עליו מס בשיעור של 25%. היות ובדר"כ מוסכם באמנות המס של ישראל, כי המדינה בה מצוי הנכס (מדינת הסיטוס) היא שתמסה ראשונה את המכירה, הרי שמן המס בו תחייב ישראל את היחיד, יינתן זיכוי בהתאם לשיעור המס שנגבה באותה מדינה בה מצויים המקרקעין.

2. עסקת השכרה:

2.1. הטלת המס על השכרת דירת מגורים בחו"ל על ידי יחיד, שאין זה עסקו (משמע פעילות ההשכרה שלו אינה עולה לכדי "עסק") מוסדרת בסעיף 122א לפקודת מס הכנסה.

2.2. סעיף זה קובע למעשה 2 מסלולי השכרה:

2.2.1. תשלום של 15%  - לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות שונות דוגמת הוצאות מימון, הוצאות המס הזר ששולם בחו"ל וכדומה

2.2.2. שיעורי המס הרגילים בהם נושא היחיד תוך הכרה בהוצאות המס הזר בו נשאו וכן כל הוצאה אחרת בה נשאו לצורך רכישת והשכרת הנכס.

סיום:

אין ספק שעם פרוץ המשבר העולמי הפכה עסקה של רכישת דירת מגורים בחו"ל לאחת העסקאות האטקרטיביות ביותר לתושבי ישראל אשר בידם מצוי כסף לצרכי השקעה.כמו בכל עסקה מומלץ, כי עובר לביצוע העסקה יבדוק המשקיע את הנכס, יתייעץ עם עו"ד ואנשי מקצוע מקומיים (במדינה הזרה) כמו גם באנשי מקצוע בישראל ויבחר את מסלולי המיסוי וההחזקה הנוחים והנכונים לו.