ביום 16 במאי 2012, ניתנה החלטת ועדת ערר בעניין יאלי הרן ואחרים (וע/1240-07). סוגיות רבות עלו בפסק הדין. אנו נתייחס לשלוש מהן:רקע: ביוני 2004 מכרה רבקה הרן ז"ל (המערערים יאלי הרן וגדעון הרן הינם יורשיה של רבקה הרן) את חלקה (1/3) בבניין מסחרי לחברת מ.ו השקעות בע"מ (עוררת מס' 3), בעסקת נטו, כאשר המיסים ותשלומים נוספים חלים על הרוכשת. יובהר כי הרוכשת הינה חברה בבעלות אחיינה של רבקה הרן ז"ל ואשתו.
נמצא והוסכם כי שווי השוק של חלק הבניין שנמכר נמוך מתמורת העסקה שנקבעה בין הצדדים. העוררים טענו כי בהתאם להגדרת שוויה של זכות במקרקעין בסעיף 1 לחוק, כיוון שקיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה, יש לקבוע את מחיר העסקה, לצורך מיסויה, ע"פ שווי המקרקעין (הנמוך מהמחיר שנקבע בין הצדדים לעסקה).
ועדת הערר דוחה טענה זו תוך הסתמכות על קביעת ביהמ"ש העליון בהלכת משה וינברג ואח' (ע"א 5192/06, לא פורסם) ואשר דן בעניינן של אחיותיה של המנוחה רבקה הרן. קובעת כב' השופטת ארבל:
"הגדרה זו של המונח "שווי", הקובעת כלל וחריג בצידו, מיועדת להרחיב את רשת המס ולמנוע התחמקות מתשלומו... ההנחה (ב) הגדרת המונח "שווי" היא כי בדרך כלל יעלה שווי השוק על התמורה המוסכמת... ישנם מקרים בהם ערך התמורה המוסכמת עולה על שווי השוק... קביעתו לפי שווי השוק במקרים אלה תביא לכך שחלק מן הרווח שמימש המוכר (כדי ההפרש שבין התמורה המוסכמת לשווי השוק) יופטר ממס...על מנת למנוע תוצאה כזו נפסק בעבר כי מקום בו מתקיימים התנאים להחלת החריג הקבוע בסעיף 1 יש להעמיד את שווי המכירה על התמורה המוסכמת גם כאשר היא עולה על שווי השוק..."
ביהמ"ש העליון קבע כי לא די בכך שהתקיימו יחסים מיוחדים בין הצדדים, על מנת לקבוע מחיר העסקה ע"פ מחיר השווי הנמוך מהמחיר החוזי, יש להוכיח כי המחיר החוזי (הגבוה ממחיר השוק) מושפע מיחסים אלו. ככל שמחיר העסקה, אף אם הוא שונה משווי הנכס, נובע ממאפייניו הספציפיים של הנכס עצמו, המחיר החוזי הוא הקובע ולא מחיר השוק. במקרה שלפנינו, קובעת ועדת הערר, כי מחיר העסקה הגבוה ממחיר השוק נבע משיקולים של ניהול הנכס, השבחתו וציפיות אלו לא קיבלו ביטוי בהערכת השמאי, לפיכך, למרות היחסים המיוחדים, וכיוון שמחיר העסקה לא הושפע מיחסים אלו אלא ממאפייני הנכס, יש לקבוע המחיר לפי המחיר החוזי ולא ע"פ מחיר השווי.
נציין כי לדעתנו האמירה (במקרה של עודף תמורה על שווי שוק) כי המבחן הינו אם המחיר המוסכם הושפע מהיחסים המיוחדים אם לאו, הינו איצטלה בלבד, שכן דווקא בהלכת וינברג המצויינת לעייל, מצויין במפורש כי על מנת למנוע הקלת מיסוי על עודף התמורה מעבר לשווי השוק ("עודף במתכוון"), ודווקא משום כך יחול החריג והשווי יקבע לפי התמורה בחוזה (הגבוהה) ולא שווי השוק (הנמוך ממנה). נראה כי הפרשנות הפסיקתית נכון לעתה, מוטית לרעת הנישום.
סוגיה נוספת שעלתה בפסק הדין הינה מה דין היטל השבחה אשר חל אמנם על המוכרים אולם שולם ע"י הרוכשים כיוון שדובר ב"עסקת נטו". המנהל טען כי יש להוסיף סכום זה לתמורה נטו (אצל המוכרים) ואילו אצל הרוכשים,סכום זה יווסף לשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה אך לא יותר לו בניכוי בעת מכירת הנכס. טענה אבסורדית כפולה זו של המנהל- טוב היה לו לא נטענה. ואכן, ועדת הערר דוחה טענות המנהל בעניין זה וקובעת:
"לגבי הרוכש, הסכום המתואם יתווסף לעלות הרכישה. (ולהבנתנו - לכל דבר ועניין לרבות במימוש עתידי) לגבי המוכר, הסכום המתואם יתווסף לתמורה ובמקביל יתווסך להוצאות המותרות בניכוי."
סוגיה אחרונה אליה נתייחס הינה דרישת המנהל להציג קבלות להוכחת מהות שיפוץ שבוצע בנכס וקביעת עלותו. העוררים טענו כי עלויות השיפוץ הוצגו בטופס י"א שהוגש לפקיד השומה לאורך השנים וכי יש להתיר עלות ההשבחה ע"פ היתרה בטופס י"א. ועדת הערר קובעת:
"...אינני מוצא כל סיבה מדוע הוצאות להשבחת הנכס שהוצגו כך לצרכי מס הכנסה לפחות מיום ההפעלה שלהם (1996) לא יוכרו ככאלו לצרכי מס שבח."
הערר נתקבל בסוגיה זו.
נכתב ע"י רו"ח רונית בר
