שמאי מקרקעין - זיהוי קנייני של נכסי מקרקעין 

לא פעם ולא פעמיים, נתקלנו במקרים בהם הרישום בנסח הטאבו ו/או בפנקס הבתים המשותפים אינו תואם את המצוין בהיתר הבנייה, בעיקר בנושאים של אופי השימוש.

לדוגמא, נכס שמוגדר כדירה בקומת קרקע בתשריט הבית המשותף ו/או בנסח רישום המקרקעין ולמעשה על פי ההיתר השימוש המותר הינו מחסן.

במקרים מעין אלה, שמאי המקרקעין יכול להיעזר במסמכים הבאים:

• הסכם שיתוף במקרקעין, אליו מצורף תשריט חלוקה. עיון בהסכם השיתוף ובתשריט יכול לשפוך אור על חלקו של כל שותף בנכס, מיקומו,  אופן השימוש בו, דרכי הניהול, דרכי פירוק השיתוף וכיו"ב תנאים וחיובים, אשר הצדדים להסכם קיבלו על      עצמם.
• הסכם מכר, על פיו יכול, שמאי מקרקעין, לזהות את הנכס. כך למשל, ניתן לדעת מהסכם המכר באיזו קומה נמצא הנכס, מיקומו הפיזי בקומה בהתאם לרוחות השמיים, שטח הנכס ועוד.
• שטר מכר, על פיו ניתן לזהות את הנכס. שמאי מקרקעין יכול לקבל עותק משטר           המכר מלשכת רשום המקרקעין ומהפרטים המופיעים בו  ניתן לדעת באיזו קומה נמצא הנכס, מיקומו הפיזי בקומה, שטח הנכס ועוד.

ככלל, זיהוי נכס ניתן לבצע באופן בו שמאי המקרקעין נמצא פיזית בנכס, עם בעל הנכס, או נציג מטעמו, סוקר את הנכס במלואו (למעט חריגים כמו בתי מלון, בתי אבות וכיו"ב מבנים בהם ניתן לסקור חלק מדגמי ומייצג בכל קומה, ובלבד שלנכס יש מחזיק אחד), תוך השוואת הקיים בשטח לתשריט היתר הבניה, או תשריט ותקנון הבית המשותף, במידה והבית נרשם כבית משותף.

כאשר שמאי מקרקעין מקבל לידיו תשריט ותקנון בית משותף, ניתן להפיק מהם את הדרוש מבחינה משפטית וכן לבצע זיהוי קנייני, בנקל, על סמך התשריט.

כך למשל, ניתן לדעת את מגוון הבעלויות בנכס, שטחי הנכסים השונים בו, הקומה בו הם נמצאים ומיקומם המדויק בה, החלק ברכוש המשותף, הצמדות לנכס וכיו"ב.

אולם, קיימים מקרים בהם הנכס, נשוא חוות הדעת המקצועית של שמאי מקרקעין, הינו מבנה, אשר טרם נרשם כבית משותף, או מקרקעין עליהם אין מבנים והם נמצאים בבעלות משותפת.

בחלק מהמקרים, הבנוי בשטח אינו תואם את היתר הבניה וניתן לראות על פי תשריט היתר הבניה האם קיימות חריגות בניה, או שינויים חיצוניים ו/או פנימיים, שנעשו בנכס.

כאשר המטרה היא זיהוי קנייני לנכס שישמש כבטוחה למטרת קבלת אשראי – מחויב שמאי המקרקעין לערוך את חוות הדעת בהתאם לתקן 19 שאושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין ביום 09.06.2010 (להלן – "תקן 19").

סעיף 4.6 לתקן 19 קובע הוראות בדבר זיהוי הנכס. ככלל, הזיהוי יערך, על ידי שמאי מקרקעין, על פי תקן 4. בנוסף בהערכת שווי חלק מבניין או חלק מחלקה זיהוי הנכס יעשה על ידי המסמכים הבאים:

א. תשריט בית משותף.

ב. תשריט שצורף לחוזה.

ג. תשריט שצורף להסכם שיתוף.

ד. תאור מילולי בחוזה מכר.

 אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת. שומותחוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ו-שמאות מקרקעין נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.