נדלן - לא בדיוק המיתוס שחשבת 

נדל"ן – לא בדיוק המיתוס שחשבת

אמיר דרורי בשיתוף עם  שמואל בן אריה, מנהל מחקר שוק מקומי, פיוניר תכנון פיננסי

בשנים האחרונות נדמה כי כולם מעדיפים לבחור בהשקעות נדל"ן. התחושה הרווחת היא כי נדל"ן הינו ההשקעה הטובה ביותר בעשור האחרון ביחס לאלטרנטיבות האחרות בשוק. הנחה זו מתבססת מצד אחד על העלייה הקיצונית במחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות, ומצד שני על היציבות היחסית שמפגין ענף הנדל"ן הפיזי.

 על רקע תחושות אלו, בדקנו 4 אפיקי השקעה מקובלים ופופולאריים, לרבות נדל"ן, באמצעות ארבעת המדדים הבאים: מדד ת"א 100 (המייצג את תחום המניות), מדד אג"ח ממשלתי לא צמוד בריבית קבועה (המייצג את ההשקעה השקלית הסולידית), מדד אג"ח קונצרני כללי (המייצג את תשואת אגרות החוב הקונצרניות) ומדד מחירי הדירות.

 תקופת הזמן שנבחנה היא 2002-2010 וזאת מכיוון שמדד אג"ח ממשלתי לא צמוד בריבית קבועה החל פעילותו רק ב- 31.12.2001. להלן הנתונים להשוואה שבהמשך:

 מדד ת"א 100

בין ארבעת המדדים שנבחנו, נחשב מדד ת"א 100 לאחד מהמדדים המסוכנים להשקעה בגלל התנודתיות הרבה בו. מדד ת"א 100 הינו אחד המדדים המובילים בבורסה לני"ע ומתפרסם מאז 1992. המדד עוקב אחר 100 המניות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה.

כפי שתעיד סטיית התקן אכן מדובר במדד התנודתי ביותר ומכאן שהסיכון בו הינו הגבוה ביותר. בנוסף, ניתן לראות כי התשואה לתקופה הארוכה היא הגבוהה ביותר בהפרש ניכר מהמדדים האחרים.

מדד אגח קונצרני כללי

מדד אג"ח קונצרני כללי כולל את כל איגרות החוב הקונצרניות הנסחרות בבורסה. משקל כל איגרת חוב במדד נקבע על פי היחס שבין שווי השוק שלה לבין סך שווי השוק של כל איגרות החוב המרכיבות את המדד.הרכב המדד מתעדכן פעמיים בשנה.

יש להתייחס לסטיית התקן הנמוכה של המדד בחשדנות. מדוע? בחמש השנים הראשונות תשואת התקן של המדד הייתה נמוכה מאוד כמו גם התשואה. לעומת זאת, בשנים האחרונות עלתה סטיית התקן בצורה ניכרת כמו גם התשואה וזאת מכיוון שיותר חברות בוחרות להנפיק חוב אשר נסחר בבורסה. משמעות הדבר שכעת המדד כולל אגרות חוב של חברות קטנות יותר, מסוכנות יותר ובעלות תנודתיות גבוהה יותר.

מדד אג"ח ממשלתי לא צמוד בריבית קבועה 

מדד אג"ח ממשלתי לא צמוד בריבית קבועה כולל את כל איגרות החוב הממשלתיות שאינן צמודות מדד, נסחרות בבורסה ואשר מחלקות ריבית קבועה. משקל כל איגרת חוב במדד נקבע על פי היחס שבין שווי השוק שלה לבין סך שווי השוק של כל איגרות החוב המרכיבות את המדד.

מדד זה נחשב למדד הבטוח ביותר ובעל סטיית התקן הנמוכה ביותר ולכן אמור לתת את התשואה הנמוכה ביותר. אך ראו איזה פלא המדד מציג תשואה השנייה בגובהה לאחר מדד ת"א 100 ואשר עוקפת לגמרי את תשואת מדד מחירי הדירות ומדד אג"ח החברות.

  מדד מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות מתייחס לכלל מחירי הדירות בישראל לפי האזורים השונים ומשקף את מצב שוק הבנייה בפרט ומצב המשק בכלל. מעקב אחרי מדד מחירי הדירות מספק תמונה מהימנה וכן משקף נכונה את  הביקוש וההיצע בכל אזור ואזור בישראל.

בכל חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי דירות. מינואר 1999 נתון זה משמש כאינדיקטור בלבד ולא כחלק ממדד המחירים לצרכן.

המדגם כולל 40 יישובים עירוניים ב- 9 אזורים גיאוגרפיים ואינו כולל דירות אשר נבנו בבנייה עצמית, דירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה, דירות שנרכשו מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.

מנקודת המבט של המשקיע יש לבחון לא רק את התשואה ממחיר הדירה אלא יש לקחת בחשבון גם את הרווח שמניב הנכס (שכ"ד). בהקשר זה נדגיש כי שכר הדירה לא מושקע שוב ושוב כמו ריבית בנקאית, למשל, ולכן לא מייצר ריבית דה-ריבית. בחישוב התשואה של מדד מחירי הדירות + שכ"ד חושב שכ"ד המניב תשואה חודשית של כ- 0.33% (תשואה שנתית של כ-4%).

נדל"ן – כן או לא?

מהגרף המסכם למטה נראה כי נדל"ן הינו דווקא אפיק ההשקעה הסולידי ביותר. יחד עם זאת, אין ספק כי ב- 2010 היה הנדל"ן אפיק ההשקעה הטוב ביותר והניב תשואה פנומנאלית (כ- 20%) העוקפת, בין היתר, את מדד ת"א 100. למרות כל הנאמר, בבחינת הנתונים לאורך השנים אין זה המצב כלל. המדד הניב בתקופה הארוכה תשואה נמוכה יותר ממדד אג"ח ממשלתי לא צמוד בריבית קבועה וכמובן ממדד ת"א.

 בסיכומו של יום השקעה בנדל"ן בעשור האחרון סיפקה תשואה סולידית ותו לא ולכן לא מתאימה לכל פרופיל סיכון ומטרה.

יש להתייחס לדעות המובעות בכתבה זו כדעות הנוגעות למצב השוק לטווח הקצר ולצורכי מידע כללי בלבד. לפיכך, דעות אלו עשויות להתעדכן ולהשתנות בתכיפות, הן אינדיקטיביות בלבד ואין להסתמך עליהן. כתבה זו אינה מהווה ייעוץ משפטי, מיסוי או חשבונאי, או המלצה להשקעה, או הצעה לרכישת או מכירת מוצרים פיננסיים מכל סוג שהוא ואינה מביאה בחשבון את הנתונים והצרכים הייחודיים של המשקיע הספציפי.על אף שנעשו מאמצים סבירים בהכנת כתבה זו, בהתבסס על מקורות הנחשבים למהימנים, הכתבה משקפת את הדעות המובעות בה נכון למועד כתיבתה וכפופה לשינויים בכל עת ללא הודעה מוקדמת. חברת פיוניר קרנות תבל (92) בע"מ אינה נותנת ערובה כלשהי לגבי שלמות ודיוק המידע ולא תישא בכל אחריות לכל נזק או הפסד שייגרם משימוש במידע המפורט לעיל.