תכנון דיור מוגן ברמה הארצית: נתונים ומגמות 

תחום הדיור המוגן בישראל ממשיך לתפוס תאוצה, בשל העלייה המתמדת בתוחלת החיים והצורך באיכות חיים גם בגיל השלישי. נתונים אלה הפכו את תחום הדיור המוגן לאחד התחומים המועדפים על יזמי נדל''ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2010 חיו בישראל 745 אלף תושבים מעל גיל 65 המהווים יותר מ-10% מהאוכלוסייה. על פי התחזית, בשנת 2015 יגיע מספרם ל- 875,000 ובשנת 2030 אז יהוו כ- 14%  מכלל האוכלוסייה.

אם כך, אין פלא כי תחום הדיור המוגן הולך ותופח - כבר בשנת 2006, לפי נתוני דן אנד ברדסטריט, נרשם גידול של 8% במספר הדירות בבתי דיור מוגן ובכל שנה עד 2011 רואים עלייה ביחס ישר. על סמך נתונים אלה ניתן היה לצפות מהרשויות המקומיות להכיר בפוטנציאל האדיר העומד לנגד עיניהן, הן מהפן החברתי למען תושבי העיר והן במימוש הפוטנציאל העסקי הטמון בדיור המוגן, ולהקצות לו מגרשים מתאימים בתכנית בנין עיר (תב''ע). למרות זאת, מרבית הרשויות המקומיות מקצות שטחים קטנים יחסית לדיור מוגן או לבתי אבות, שטחים שגודלם אינו מתאים לפרויקטים המתוכננים כיום. במקביל להשקעה האדירה בשירותים ובאבזור בתי הדיור המוגן בעשור האחרון, והפיכתם לפרויקטים ברמה גבוהה ביותר, גדלו הפרויקטים לכ-300 יח''ד לפרויקט. בפועל, ההקצאה המרבית של הרשויות המקומיות נאמדת בכ- 100 עד 150 יח''ד.  במגזר הכפרי המצב חמור עוד יותר כיוון שהרשויות, במטרה לשמור על האופי הכפרי ועל הבינוי הדליל יחסית, אינן מאשרות את השטחים הנדרשים: כ 35-40 דונם לפרויקט שמיועד להיות כפר גמלאים. קיימים גם כפרי גמלאים המתפרשים על פני 60 ואף 100 דונמים. כתוצאה מכך, פרויקטים מתוכננים רבים אינם יוצאים לפועל בשל אי מתן זכויות בניה או מתן שטחים קטנים בהרבה.

כשקמה העיר מודיעין למשל, הוחלט להקצות שטח מסוים לבית דיור מוגן וכעבור זמן מה יצא מכרז לבינוי הפרויקט, אך עד היום הפרויקט לא יצא לפועל. כל יזם שייכנס למכרז יצטרך להמר האם הרשות תגדיל את זכויות הבניה, שאם לא כן אין כדאיות כלכלית לפרויקט. הפתרון, כאמור, מצוי בהקצאת המגרשים בתב''ע ויש לממשו בעתיד בכדי למנוע מחסור בדיור אופציונאלי לקהילת הקשישים בישראל. פתרון נוסף הוא לאפשר ליזמים תוספות לזכויות בניה בשטחים המוקצים ל''מוסדות'' ושאינם בשימוש. הרשויות צריכות להבין כי פיתוח התחום הינו אינטרס אישי שלהן. דיור מוגן הינו פרויקט חיובי אשר מייצר מקומות תעסוקה (כ-150 עובדים לפרויקט), מקנה פעילויות העשרה לגמלאים תושבי הסביבה שאינם דיירי הפרויקט, מפחית את הנטל על רשויות הסעד, מרפאות ובתי החולים ומאפשר לתושבי העיר להישאר בגיל השלישי בסביבה הטבעית בה הם חיו כל חייהם במקום לעבור לעיר אחרת.

 אני פונה לרשויות התכנון, מנהל התכנון הארצי, ועדות מחוזיות ומקומיות להקצות מגרשים וזכויות בניה מתאימים לדיור מוגן לסוגיו השונים, בכל עיר ומחוז, על פי מפתח הצרכים של האוכלוסייה כפי שמקצים שטחים וזכויות בניה לבתי ספר, גני ילדים, מתנ''סים וכדומה'''.