כיצד להשקיע בלי לשקוע!
מזה זמן רב אני עוסק בתחום ההשקעות, כעת עלה בדעתי לשתף אתכם בניסיוני האישי.
במאמר זה, אני פונה למשקיעים עכשוויים וכן למשקיעים פוטנציאלים (אנשים שיש להם הכסף להשקעה וטרם השקיעו).
מטרת המאמר היא, לדון בחשיבות ההשקעה וההכנסה הפסיבית. וכן לבצע אנליזה של רוב סוגי ההשקעות האפשריות.
אמנה בפניכם הגדרות והבדלים בין סוגים שונים של השקעות. ובנוסף אחדד את הסיכויים והסיכונים הכרוכים בהשקעות אלו.
המאמר מחולק לשלושה פרקים:
1. הסיבה לצורך ההשקעה.
2. אנליזה והשוואה בין סוגי השקעות בתחומים שונים: עסקים, בורסה, נדל''ן.
3. נדל''ן כהשקעה המשתלמת ביותר, השוואה בין נדל''ן מגורים ונדל''ן עסקי.
1. הסיבה לצורך ההשקעה
המודעות לכדאיות ההשקעה הולכת וגדלה, כעת ידוע לכל - חייבים להשקיע!
ועדיין הרבה אנשים שיש להם הכסף להשקעה או כאלה שיכול היה להיות להם (ובמקום להשקיע כסף, בזבזו אותו) לא משקיעים. בשל סיבות כגון: חוסר מודעות ,מחסור בזמן וידע בתחום, חשש מהסיכונים ועוד.
מקווה כי מאמר זה יעזור לפתור חלק מסוגיות אלו.
תחילה חשוב להבין, למה בעצם אנו משקיעים את כספנו ?
חלק מאתנו אוהב ורוצה לעשות כסף מהשקעה. חלק אחר מחפש את האקשן והסיפוק.
אבל הסיבה העיקרית והכי רלונטית היא - הצורך הממשי לבנות הכנסה פסיבית ולבנות בטחון כלכלי לחיים.
בספרים מודרניים ומאוד רלוונטיים כמו: ''לחשוב ולהתעשר'',''אבא עשיר,אבא עני'' מסבירים שבטחון כלכלי אמיתי לא מובטח לנו במאת האחוזים אם אנו עובדים בחברה גדולה ומבוססת, ומרוויחים סכום כסף נאה ביותר.
אלא כדאי ומומלץ לבנות חופש פיננסי ולא להיות תלוי במנהל שיכול להחליט לפטר אותך כל רגע.
רוברט קיוסקי הגדיר מהו עושר ובטחון כלכלי.על פיו, אדם שיש לו היכולת - לא לצאת לעבודה תקופה ארוכה של שנים או לפחות עשרות חודשים ובכל זאת להתקיים ולנהל רמת חיים גבוהה - זהו אדם שיכול להיקרא עשיר, מסודר כלכלית ובטוח בעתיד.
מדבריו של רוברט קיוסקי, ניתן להבין כי אדם בעל הכנסה מכובדת (לדוגמא של עשרים אלף שקלים נטו בחודש) והוצאה של אותו הסכום בחודש לא תביא לביטחון כלכלי וברור כי לעתידו נשקפת סכנה.
וכל בן אדם יכול להיקלע למצב שאין עבודה, או בגלל הפיטורים וקושי למצוא עבודה, או בשל מיתון או בעיית גיל (בהתחשב לעובדה כי בהייטק לדוגמא עובדים עד גיל 45-55, במיוחד בפיתוח..).
כזה בן אדם יצליח להסתדר ולהתקיים רק מס' חודשים בודדים... שזה מאוד בעיתי, והסיבה לכך פשוטה מאד- אין לו הכנסה פסיבית.
ולעומתו, אדם המרוויח סכום כסף קטן אפילו (לדוגמא עשרת אלפים שקלים נטו בחודש) ומוציא סכום זהה בחודש ולו ישנה הכנסה פסיבית המוערכת ב 8,000-10,000 אלף שקלים בחודש, אדם זה מבוטח ומסודר כלכלית בעתיד ימיו.
ישנה סיבה נוספת לצורך בלהשקיע. על נושא זה כתבו ספרים ומאמרים רבים.
הפנסיה שלנו לא מובטחת כלל ואין ספק שתהיה נמוכה בהרבה מגובה המשכורת החודשית שהתרגלנו אליה (אנו יודעים שכספי הפנסיה שלנו מושקעים בבורסה בהשקעות סולידיות עד השקעות בסיכון גבוה).
וזה אומר שללא הכנסה פסיבית, כל היוצא לפנסיה יצטרך לרדת ברמת החיים ובהרבה.
אדם שיש לו את הכסף להשקעה, ובמקום להשקיע ולבטח עצמו בעתיד ימיו, מבזבז כספו לריק, הוא
נמצא בסכנה וחייב להתחיל להשקיע מיידית (ללא דיחוי להתחיל להשקיע ולייצר הכנסה פסיבית)
2. אנליזה והשוואה בין סוגי ההשקעות העיקריים: עסקים, בורסה ונדל"ן.
כעת נעבור על הסוגים העיקריים של השקעות אפשריות ונחשוב יחד במה כדאי לנו להשקיע, מה הכי מתאים עבור כל אחד מאיתנו. כאשר המטרה היא בניית הכנסה פסיבית.
לא כולם בקיאים בתחומי ההשקעה האפשריים, ולא כולם משקיעים מקצועיים בתחום ספציפי.
לכן ישנו הצורך ללמוד מהן האופציות להשקעה ובניית הכנסה פסיבית.
התחומים העיקריים לאפשרויות ההשקעה הם:
- עסקים.
- בורסה
- נדל"ן
השקעות בתחום העסקים:
בעולם העסקים יש מספר אפשרויות להשקיע הון.
- אופציה ראשונה, זה לבנות ולנהל חברה (רצוי חברה רווחית J). וכעבור זמן מה, למכור אותה או שלמצוא מנהל שיחליף בעלים בתפקיד. במקרה זה, למייסד החברה אין צורך לעבוד יותר בחברה והוא מקבל דיווידנדים או במקרה של מכירה - הון חד פעמי.
אחרי זה, המשקיע שם את הכסף בפק''מ או בונה חברה נוספת. ולפעמים מחליט לשנות תחום ההשקעה, ולהשקיע בבורסה או בנדל''ן.
- דרך נוספת ליצירת הכנסה פסיבית בתחום זה, היא להיות מומחה בתחום ספציפי. לדוגמא: יש אנשים הכותבים פטנטים ומוכרים את הפטנטים או את הרישיון לשימוש בהם. וכן יש אנשים שכותבים ספרים ומוכרים אותם.
- עוד כיוון: להשקיע בעסקים אחרים כמשקיע פסיבי. כלומר משקיע פרטי (אנג'ל), צריך להיות מנוסה דיו ועם רזומה של בנייה וניהול עסקים דומים קודם לכן (לפי דעתי..).
לכן אם הינך מתכנן להשקיע כסף בתחום עסקי, מומלץ לבנות חברה משלך ולנהלה ובשום פנים ואופן לא להשקיע בחברה של מישהו אחר, הדבר מסוכן מאד ורק אנשים מאוד מנוסים יכולים לעשות את זה.
האופציה להשקיע בעסק כמשקיע פסיבי (כאשר המשקיע בעסק לא מנהל אותו ולא מעורב יותר מדי) אינה עובדת ב90% מהמקרים.
סיכויים בתחום:
• ניתן לעשות סכום כסף גדול, לייצר הון בזמן קצר יחסית (כדוגמא - 1000% ב3-5 שנים).
סיכונים בתחום:
• השקעה בתחום זה איננה מתאימה לכלל האוכלוסייה. בכדי להצליח נדרשים:
יזמות, אנרגיות, סבלנות, נחשות, מקצועיות, שותפים, מזל, שוק, timing טוב וכו'.
השקעות בתחום הבורסה:
משקיע בבורסה - הקונה מניות או אופציות בבורסה, במטרה להרוויח כסף או לייצר הכנסה פסיבית.
חשוב להבדיל בין סוגים שונים של השקעה בבורסה:
- Traders:
משקיעים שקונים ומוכרים על בסיס יומי, שעתי ואפילו בתדירות גבוהה כל מס' דקות. השיטה היא לעבוד על שינויים קטנים במניה ולהרוויח על מכירה בכמויות גדולות. בכדי להצליח בתחום זה, נדרש ניסיון רב, מעקב ועבודה אינטנסיבית של 10-14 שעות ביום.
- עבודה בתחום ה-: FOREX
תחום זה דומה במהותו למסחר במניות אלא שמדובר כאן במסחר במטבעות חוץ כמו יורו דולר וכו'.
בכדי להצליח דרוש ידע, ניסיון והשקעה של רוב שעות היום במסחר.
בנוסף, יש להסתכן ולשים סכום כסף גדול בכדי להרוויח כיוון שהשינויים במחיר מטבע אחד ביחס לשני-מזעריים מאד.
- קניית מניות או אופציות של חברות מצליחות:
השקעה מסוג זה צריכה להיעשות בזמן הנכון ולתקופה ארוכה, שלאחריה בתום מס' חודשים או שנים תימכר המניה או האופציה ותתקבל ההכנסה הפסיבית ממכירה זו.
אציין כי שני הסוגים הראשונים בהם שמים כסף כהון ראשוני בבורסה ועובדים בזה, מזכירים השקעה בעסק. זוהי השקעה בה ישנו הצורך התמידי לעבוד כדי להרוויח.
הסוג השלישי שציינתי דומה יותר להשקעה קלאסית עליה אנו מדברים אולם גם כאן, נדרשת מעורבות די רצינית וכן עלינו לקחת בחשבון כי הבורסה לרוב אינה רציונאלית והתנהגותה ברוב המקרים-אקראית!
לדוגמא: אפשר להשקיע בחברה רווחית ומוצלחת, ועדיין מניה יכולה לצנוח בעשרות אחוזים בלי קשר לתוצאות של החברה (למשל במקרה שמנהל כספים עשה טעות ונתנו לעובדים אופציות שלא לפי החוק.. וכל מיני דברים סובייקטיביים אחרים..)
ברור לנו כי השקעה בבורסה זוהי השקעה מורכבת, דורשת ידע וניסיון בתחום ורצוי גם הכשרה ולימודים, כמו לימודים וקורסים במוסדות רציניים בתחום.
סיכויים בתחום:
• ניתן לעשות הון גדול ובזמן קצר יחסית ( 100% ומעלה ב 3-5 שנים)
סיכונים בתחום:
• נדרש זמן רב ללמוד על תחום השקעה זה וכן עבודה אינטנסיבית.
• בשל התנהגות אקראית של הבורסה, הסיכוי להצליח נמוך ולא מובטח.
• על מנת להצליח בניירות ערך נדרש זמן רב והשקעה משמעותית (לקנות, למכור וכו')
השקעות בתחום הנדלן:
משקיעי נדל''ן משקיעים בנכסים מסוג מגורים או בנכסים מסחריים (משרדים, חנויות, חניות ועוד..)
הרעיון להשקעה פשוט מאד, קונים נכס כלשהו ומשכירים אותו.
דמי השכירות מהווים עבור המשקיע הכנסה פסיבית.
קיימת האופציה לקנות נכס במחיר כלשהו ולמכור במחיר גבוה יותר ומכך לעשות רווח הון.
אבל בעיני זה לא מומלץ כיוון שזה דומה יותר למסחר בנדל''ן ומתאים יותר לאנשים שמתעסקים בזה על בסיס יומי ולהם היכולת והזמן לכך (לבדוק מחירים, לחפש קונים, לכתוב/לקרוא חוזים וכו').
לפי דעתי, השקעה בנדל''ן היא ההשקעה הבטוחה, המשתלמת והפשוטה ביותר בהשוואה להשקעה בבורסה או בעסקים.
משקיע בנדל"ן יכול להגיע לתשואה שנתית של 8%-10%-12%. זה אומר שאם קנית נכס במחיר של- 1,000,000 ותשכיר אותו בהחזר חודשי של 8,300. תקבל רווח שנתי של 100,000 ש''ח.
אם נחלק 100,000ש''ח (רווח שנתי) ב 1,000,000ש"ח (מחיר הנכס) נקבל 10% תשואה שנתית.
כדי למצוא ולרכוש נכס נדרש הון עצמי לא גבוה, צריך הון התחלתי להשקעה וכן להיעזר באנשי מקצוע רלונטיים (יועץ נדל"ן, יועץ משכנתא, עורך דין, רואה חשבון וכו'). משקיע שקנה נכס והשכיר אותו לא צריך לדאוג לנפילות ושינויים במחיר.
ה'עסק' פשוט עובד,כמעט ולא דורש טיפול.
סיכויים בתחום:
• להשקיע בנדל''ן זהו עסק פשוט יחסית לשאר סוגי ההשקעות.
• אפשר להיעזר ביועצים טובים בתחום.
• כמעט ואין תלות בתנודתיות של השוק (התנודות הרבה פחות חדות מבורסה ועסקים)
• מסים נמוכים יחסית
• ניתן לקבל מימון לעסקאות נדל''ן עד 60%-80% ממחיר הנכס.
• מהמשקיע לא נדרשת השקעת זמן וטיפול יומיומי.
סיכונים בתחום:
• לא ניתן לעשות סכום כסף גדול בפרק זמן קצר יחסית.
• 3. השוואה בין נדל''ן מגורים ונדל''ן עסקי:
כאשר החלטנו להשקיע בנדל''ן, נשאלת השאלה: האם להשקיע בנדל''ן מגורים או בנדל''ן עסקי?
ברור שזהו עניין סובייקטיבי. אנשים שונים אוהבים, מעדיפים ורגילים להשקיע בסוגים שונים של נדל''ן.
כאיש עסקים ויועץ נדל''ן, אנסה לתת תיאור אובייקטיבי ומספרי. הרי בסופו של דבר מטרתנו היא לעשות כסף, וכמה שיותר.
הנתונים לפיהם עלינו להחליט במה להשקיע:
1) תשואה:
במגורים- עד 3%-7% שנתי.
לדוגמא: דירה בראשון לציון 4-5 חדרים עולה 1,600,000ש"ח מניבה 60,000ש''ח דמי שכירות שנתיים.
וזה אומר- 3.75% תשואה. 5%-6% ניתן לקבל רק בפריפריות, ואז יש בעיה של ניהול נכסים..
-בהשקעה בנדל''ן מסוג מגורים צריך לקחת בחשבון שישנן עלויות אחזקה שאין בנדל'''ן עסקי.
בעסקי-6-12% שנתי.
משרד ברמת גן/בני ברק (בורסה או מתחם בסר – BBC ) 80 מ"ר ברוטו שעלותו עם גמר מלא כ-920,000 ש"ח מניב כ-77,000 ש"ח בשנה משכירות. כלומר 8.4% תשואה שנתית.
חניה באותו המקום שעולה 75,000-80,000 ש''ח במגדל בסר 3, מניבה 550-650ש''ח בחודש ו-7,200 ש''ח בשנה מדמי השכירות. כלומר התשואה השנתית היא 12%. רווח זה הוא-פנטסטי! שכן לא קיים רווח שכזה בשום השקעה אחרת בתחום הנדל"ן.
מינימום סיכונים בהשקעה וכן תשואה גבוהה יחסית.
אולם יש לזכור שקשה מאוד למצוא חניה בלבד למכירה. בדרך כלל בכדי לרכוש חניה במגדל חייבים לקנות גם את המשרד. משרד+חניה יכולים להביא 9-10% תשואה שנתית.
2) מימון:
בנדל''ן מגורים ובנדל''ן עסקי, ניתן לקבל מימון להשקעה 60%-80%. בדרך כלל בתחום מגורים ניתן לקבל מימון יותר גבוה מתחום העסקי.
חשוב להשתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע, כסף אותו הם גובים חוזר אלינו בגדול..... אני למדתי על כך מנסיוני, לקחתי משכנתא באופן עצמאי וקיבלתי תנאים גרועים. לאחר שהבנתי כי טעיתי, פניתי למומחים בתחום, הם שעזרו לי לתקן ולשפר תנאי המימון.
טיפים נוספים למימון: כאשר הבניין בנוי ויש טופס4, ניתן לקבל תנאים טובים יותר בבנק מבחינת ריבית ואחוז המימון. לכן אנחנו באינפיניטי דואגים לחלק תשלומים כך שללקוחות שלנו ישנה האופציה לרכוש משרד ולשלם רק 5% במעמד חתימת החוזה ואת שאר הסכום להשלים רק אחרי קבלת טופס 4.
3) מסים:
בנדל''ן מגורים, ישנן שתי אופציות לתשלום מס:
- לשלם 10% מהכנסות השכירות בלי להכיר בהוצאות (כמו שיפוצים ותיקונים) לכן הרווח הכספי יורד בצורה משמעותית.
לדוגמא: דירה בראשון לציון, עליה גובים-5,000 ש''ח דמי שכירות. תניב לנו בסופו של דבר רק 4,250 ש''ח רווח נקי בחודש (שאר הכסף הולך על שיפוצים תיקונים ועוד דברים שיש לעשות בדירה)
- או לשלם לפי דרגת מס, וזה אומר שמחברים את סך ההכנסות של אדם. כלומר משכורת חודשית מעבודה+רווח מדמי שכירות. ועל כן משלמים מס הכנסה. במקרה כזה, אפשר להציג את גובה ההוצאות ולקבל עליהן החזר כהוצאות מוכרות (יש לבדוק האפשרות עם רואה חשבון).
אם נבחר באופציה של 10% של המס ובמקרה זה, ההוצאות לא מוכרות ובנוסף התשואה לא גבוהה, זה אומר שתשואה נטו תהיה 3.18% (אחרי הורדה של הוצאות לא מוכרות) - תשואה נמוכה מאד ולא כדאית!
בנדל''ן עסקי:
- ישנה אפשרות לקנות משרד כעוסק מורשה.
אופציה זו מועדפת על משקיעי הנדל''ן העסקי, שכן הדבר פשוט מאד, עלות ניהול חשבונות הוא כמה מאות שקלים בחודש בלבד.
במקרה זה:
- יש החזר מע''מ על כל עסקת רכישה.
- כל ההוצאות מוכרות 100% (גם על שיפוץ ובניית גמר).
עלות הנכס מוכר כ70% לצורכי פחת ( 30% מעלות הנכס מוכר כרכיב קרקע).
- כל ההוצאות כגון: מס הרכישה, דמי תווך, דמי עו''ד ועוד – מוכרות לצורכי מס. במגורים ההוצאות בדרך כלל לא מוכרות מכיוון שהרוכשים בוחרים בד"כ את מסלול המיסוי של ה10% וזה מקטין עוד יותר את התשואה.
- כל ההכנסות שנשארות אחרי הורדה של הוצעות, מתווספות למשכורת החודשית של העצמאי או לרווח של החברה שרכשה את הנכס. משלמים כאן לפי גובה המשכורת ודרגת המס או לפי מס חברות.
- כדי להיות יותר ברור, ניקח דוגמא ונראה התוצאות בשטח:
ניקח משרד - 75 מ''ר ברוטו עם חניה במתחם בסר כדוגמה. מחירו של משרד כולל גמר הוא 925,000 ש"ח לערך. נכס זה עם חניה מביא כ-7,000 ש''ח רווח חודשי. (במקרה שהעלות של שכירות היא 85 ש''ח למ''ר ברוטו). חשוב לציין כי מחיר שכירות זה הוא הגיוני כיוון שמשרד בגודל הנתון, מבוקש מאד והרבה יותר יקר ממשרד גדול כמו – 200-300-500 מ"ר. במקרה זה, המשרד מניב 9% תשואה שנתית.
במקרים אחרים סוגרים עלות השכירות לפי סכום כללי ולא לפי מטרים. ואז המחיר בהתחשב למטר יכול להגיע גם ל100 ש''ח למטר.
- נחשב כמה מס נשלם : 4% (בשנה פחת) מ70% עלות של המשרד הם-2,160 ש''ח בחודש .הסכום מוכר במס.
בפועל זה יוצא קצת יותר מפני שהוצאות על גמר מוכרות 100% ולא 70%. זה אומר שרק 4,800 ש''ח נלקח לפי מס.
- גם אם ניקח משקיע המשלם מס גבוה של 30%, תשלום המס יהיה 1,440 ש''ח בחודש.
וזה אומר שנשאר 5,560 רווח נקי. (התשואה השנתית מכך היא 6.72% נטו נטו אחרי מס) מדובר בתשואה גבוהה מאד, אפילו פי שניים מהתשואה שאפשר להשיג מהשקעה בנדל''ן מגורים וגם מנטו – זה נתון מאוד חשוב לאנליזה במה להשקיע.
- אם נתייחס לעלויות תיקונים וביטוחים:
בנדל''ן מגורים, המשקיע ישלם על תיקונים ושיפוצים בנכס .ובנוסף יבטח גם את הנכס וגם את המבנה (התעסקות שמורידה מרווחיות ההשקעה).
בנדל''ן עסקי, השוכר משלם על הכל - תיקונים, שיפוצים, שיפורים וכו' וגם מחויב לבטח את הנכס, ביטוח מקיף.
ועל כן ברור לנו כי השקעה בנדל''ן עסקי רווחית יותר.
4) ביטחון וסיכון:
נדל''ן מגורים נדל''ן עסקי
בדרך כלל, אין ערבות בנקאית.
ישנה ערבות בנקאית ל3-6 חודשים.
אפשרות להיקלע להפסדים בגלל אי עמידה בתשלום דמי השכירות מצד השוכרים. (מסובך למדי וקשה להוציא משפחה עם ילדים מהבית בגלל חוב-הליך משפטי שלוקח זמן רב)
קל יותר להגיע להסדר בנוגע לתשלום דמי השכירות (אי עמידה בתשלום דמי השכירות מצד השוכרים), עם אנשי עסקים.
הביקוש למקום מגורים, תמיד קיים. לכן קל יחסית למצוא שוכרים.
עסקים יכולים לפשוט רגל, נקלעים לחובות ונסגרים.
אם אין שוכרים והנכס לא מניב רווח, הוצאות תחזוקת הנכס נמוכות יחסית (רק ארנונה בדרך כלל)
אין שוכרים במשך פרק זמן מסוים? עדיין יש לשלם דמי ניהול בניין וגם ארנונה.
6) התעסקות:
אשתף אתכם בחוויה אישית שלי בתחום נדל"ן מגורים, בבעלותי מס' דירות אותן אני משכיר. השוכרים מתקשרים אלי בתכיפות, ומבקשים תיקונים בנכס כמו: בוילר, דוד, צנרת, ברזים, צבע, גז ועוד. ההתעסקות המיותרת הזו מורידה לי את כל החשק להתעסק בהשקעה הזו.
ידוע לי כי בהשקעה בנדל''ן עסקי, כמעט ולא נדרשת התעסקות שכזו (חוץ מלחפש שוכרים ולקחת צ'קים אחת ל3-5 שנים) השוכר מטפל בכל הקשור לנכס.
-חוזה להשכרת נדל''ן עסקי נסגר ל3-5 שנים לעומת נכס מגורים ,הנסגר לשנה-שנתיים בדרך כלל.
גם עם עזרתו של מתווך מקצועי, להתעסק בשכירות - לוקח זמן (פגישות, חיפושים, כתיבת חוזים..).
לכן השכרת נדל''ן עסקי נוח בהרבה מבחינת ההתעסקות.
5) מורכבות:
עם עניין, ידע וניסיון רלוונטי בתחום, השקעה בנדל''ן מגורים לא תהיה מסובכת בכלל.
לעומתה, השקעה בנדל''ן עסקי מורכבת יותר. דרוש קצת יותר ניסיון, ידע ובקיאות בתחום.
אבל, כמו שאומרים בביטוי רוסי - המשחק שווה את הנרות!!!
חבר יקר, אני מקווה שבמאמר זה נתתי הארה לגבי הצורך בבניית הכנסה פסיבית, שתביא אותך לחופש כלכלי.
אחרי אנליזה פרטנית, הובהר שמכל האופציות הקיימות היום להשקעה, השקעה בנדל''ן עסקי היא ההשקעה המשתלמת והנכונה ביותר.
כמו שכבר הבנת, להשקעה טובה ומוצלחת יש להיעזר באנשי מקצוע – זה לא עולה כסף ומאוד יעיל!!
איש עסקים ומשקיע, אנחנו בחברת infinity נשמח לעזור לך בתחום, תוך כדי שיתוף פעולה מלא, להתקדם ולהצליח.
כל הרוצה להיעזר ולהיוועץ במומחים מוזמן ליצור קשר או להגיע למשרדנו.
בברכה, אלכסיי מולצ'נוב (מנהל פרוייקטים)
054-2881127
03-6767760
מייל: alexeym@infinity8.co.il
