מינוף זוהי דרך מצוינת ולעיתים מסוכנת לצמוח מבחינה כלכלית.
לצורך הדוגמא נניח שיש לנו 300,000 ש"ח הון עצמי.
אופציה א'- נלך לבנק נשים שם את הכסף, נקבל עליו 2% לשנה (נומינאלי) ובמקרה הטוב (כל עוד האינפלציה לא גבוה מ2%) אנחנו נשמור על ערך הכסף ואולי נרוויח כמה שקלים. בעולם ללא אינפלציה (לא קיים אצלנו) ה 300,000 האלו ייצרו 6,000 בשנה.
אופציה ב'- לוקחים את הכסף והולכים לקנות דירה עם משכנתא. מכיוון שיש לנו 300,000 ש"ח נוכל לקבל הלוואה של כ 700,000 נוספים ולרכוש דירה בשווי מליון ש"ח.
אז יש לנו בצד אחד דירה ששווה מליון ש"ח ובצד שני הון עצמי של 300,000 ש"ח והלוואה של 700,000 ש"ח.
הצד היפה של המינוף: במידה וערך הדירה עלה ב20% המצב הוא כזה, מצד אחד דירה ששווה 1,200,000 ש"ח ומצד שני הלוואה של 700,000 ש"ח וההון העצמי שלנו עומד על 500,000 ש"ח (כמובן שהחישוב גס מאוד ולא כולל התחשבות בהרבה פרמטרים כמו עלות ההלוואה וכיו"ב). בגלל המינוף, עליה של 20% בערף הנכס הממונף הגדילה את ההון העצמי שלנו ב 66%!
הצד המכוער של המינוף: במידה וערך הדירה ירד ב20% המצב הוא כזה, מצד אחד דירה ששווה 800,000 ש"ח ומצד שני הלוואה של 700,000 ש"ח והון עצמי של 100,000 ש"ח. כן, ירידה של 20% בערך הנכס חתכה לנו את ההון העצמי בשני שליש וזה לא נעים.
במשבר האחרון בארצות הברית רבים מבעלי הבתים הממונפים הרגישו בכל העוצמה את הצד המכוער של המינוף ולפי הדוגמא שלנו: המחירים ירדו ב60% והמצב היה שמצד אחד יש דירה בשווי 400,000 ש"ח ומצד שני הלוואה של 700,000 ש"ח וההון העצמי נמחק לחלוטין. אנשים רבים מצאו את עצמם בלי הון עצמי ועם הלוואה שיותר גבוה מערך הבית ולכן החליטו פשוט לנטוש את הבתים ולא לשלם את ההלוואה.
אז בפעם הבאה שאתם הולכים לקחת משכנתא תבינו טוב בכמה כסף אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה ותזכרו שככל שההון העצמי שלכם נמוך יותר ביחס לשווי הנכס המבוקש ככה אתם ממונפים יותר לטוב ובעיקר לרע.
בכדי להיות בצד הבטוח, ההמלצה היא לא לקנות נכס שההון העצמי שלכם מהווה פחות מ 40%-30% ממנו (אם יש לכם 400,000 ש"ח הון עצמי זה אומר שאתם יכולים לרכוש נכס במליון ש"ח ). כמובן שזהו כלל אצבע וכל אחד ואחת צריכים לבחון את הנושא בצורה אישית.
ישנם מקרים שאנשים קונים נכס עם 10% הון עצמי ומספיקה ירידה של כמה אחוזים בערך הדירה בכדי למחוק להם את ההון העצמי לחלוטין.
בהצלחה...
עדי שטרן- יועץ פיננסי בכיר. פורטל המשכנתא של ישראל
