תמא 38 מדריך מקוצר חלק ב 

במאמרינו הקודם עסקנו בהיכרות כללית עם תכנית המתאר הארצית המוכרת בשם "תמ"א 38" ועם ההטבות השונות אשר עשויות לצמוח לדיירים בבניינים בהן ניתן לבנות בהתאם להוראות מ"א 38, כאשר דיירים אלו עשויים לקבל הטבות רבות דומת חדר נוסף, גינה, מרפסת, מעלית ושיפוץ המבנה כולו וזאת ללא תשלום כספי כלל וכלל ואף ללא תשלום מיסים.

ברור שהטבות אלו עשויות להוסיף לערך הדירה סכום הנכבד אשר יכול להגיע אף לכדי 30% מערכה.

התנגדויות-

יחד עם זאת מה הדין במקרה בו שכן אפילו מבניין המצוי ליד הבניין בו מבקשים לבצע את השינויים, מתנגד בטענה כי זה יפגע כבערך הנכס שלו או כל טענה אחרת?  כמו כן מה הדין כאשר אחד או יותר מן הדיירים בבניין עצמו בו רוצים לבצע את הוספת הבניה מתנגדים לשינויים הצפויים או להוספת דירות בבניין? 

ככלל ועדות ערר מרבות לדחות התנגדות של שכנים לבנייה בהליך של תמ"א 38, אלא אם המדובר בהתנגדות מהותית מאוד. התפיסה השלטת היא שכל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון שהעיר צריכה להתפתח ולהשתנות וזכותם של דיירי העיר לשפר את איכות חייהם ולהגן על עצמם מפגיעה ברעידת אדמה על ידי חיזוק הבניין. עקרונות אלו נכונים הן כאשר ההתנגדות היא מתוך הבניין עצמו והן כאשר היא מגיעה מדיירם המתגוררים בבניינים סמוכים.

באשר לרוב הנדרש בתוך בניין משותף בכדי לקבוע כי הבניין מבקש היתר להגשמת תמ"א 38 תוך חיזוק הבניין, ביצוע שינויים ברכוש המשותף, הוספת חדרים ואף הוספת דירות, הרי שענין זה הוסדר במסגרת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח– 2008. (להלן: "החוק").

בהתאם לחוק כל עבודה שמטרתה ביצוע שינוי ברכוש המשותף דורשת, כי תתקבל על ידי רוב הדיירים (51%). משמע ייתכן מצב בו רוב הדיירים יבקשו לקיים שינוי כזה או אחר ברכוש המשותף אף שהדיירים להם מוצמד רוב הרכוש המשותף יתנגדו לתהליך זה. כאשר מבקשים לבצע הרחבה של דירות בבית משותף (לדוגמא הוספת חדרים) יש צורך ברוב גדול יותר, הפעם נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות. גם במקרה זה, אין משמעות לאחוז המשויך לאותן בעלי דירות ברכוש המשותף וייתכן שהרכוש השותף המוצמד לבעלי אותן דירות נמוך מ-60%. 

באשר לבקשה להוספת דירות בבניין, הרי שתוספת מעין זו דורשת באופן עקרוני הסכמה של 100% מבעלי הדירות בניין שהינם גם 100% מבעלי הרכוש המשותף. יחד עם זאת פעמצים רבות חלק מדיירי הבניין מתנגדים, היות והם מקווים לנסות ולנצל לטובתם את כוחם במו"מ מתוך תקווה להשיג לעצמם הטבות נוספות על חשבון בעלי הדירות האחרים. במקרים אלו קבע החוק כי המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע עבודות השיפוץ, ההרחבה והוספת הדירות, גם ללא הסכמתם של דיירים אלו ותוך כפיה עליהם (לרבות כפיה בנושאי תשלום הוצאות וכדומה) ובלבד שמי שתבע את קיום הליך השיפוץ של התמ"א 38 במקרה זה הינם שני שלישי מדיירי הבניין (67%) שבבעלותם יש גם לפחות שני שליש (67%) מן הרכוש המשותף.

להלן טבלה מסכמת:

?

השינוי המבוקש

הרוב הנדרש לאישור השינוי

בין בעלי הדירות בבניין

ברכוש המשותף

שינויים ברכוש המשותף

51%

-

הרחבה / הגדלה של דירות בבניין (לדוגמא הוספת חדר)

60%

-

הוספת דירות לבניין

100%

67%

באישור מפקח

100%

67%

באישור מפקח

הפטור ממסים

– כפי שהסברנו במאמרנו הקודם, במקרה בו הצדדים (הדיירים והיזם) מקפידים לשמור על כללי תמ"א 38, הרי שכל התהליך הינו פטור ממס, זאת על אף שבמקרה רגיל בו מעיבירם דיירים זכויות בניה לקבלן ובתמורה מקבלים בניה של חדר נוסף מרפסת או כל תמורה אחרת, היה נחשב בעיני רשויות המס בישראל כאירוע של "מכירה" וכתוצאה ממנו הייתה נשלחת "שומה" נכבדת עם דרישת תשלום לאותו דייר שהעביר את זכויות הבנייה הקיימות לו ליזם.

בהתאם לתיקון שנקבע לחוק מיסוי מקרקעין הרי שהתמורה שניתנת לדיירים בדמות שירותי בניה ושיפוץ החוסים תחת הוראות תוכנית מתאר הארצית 38, לא יהיו חייבים במס. יחד עם זאת תנאים לכך שהפטור ממס יישאר בעינו הם בין היתר: הרחבת יחידת הדיור של אותו דייר לא תהא מעל 25 מ"ר, התמורה שתינתן הינה רק במסגרת שירותי הבניה שיתקבלו (ולא בתמורות אחרות בכסף וכדומה) וכמובן בוצע חיזוק לבניין.

במאמרנו הבא, ננסה ליתן את הדגשים להם צרכים לשים לב דיירים כאשר הם מתבקשים לחתום על הסכם עם היזם / קבלן אשר מבקש לבצע עימם את העסקה של שיפוץ הבניין והקמת יחידות הדיור החדשות.