עד לפני מספר שנים, שוק המשכנתאות היה מצומצם מאד. למעשה, ניתן היה לעשות ביטוח משכנתא רק בבנק אשר דרכו לקחנו אותה. מאז שנפתח השוק לפני מספר שנים, גדלו במידה רבה האפשרויות עבור הלקוח, ומחירי הביטוח ירדו באחוזים רבים. אבל מה עושים כאשר המחיר הנמוך נובע פשוט מכך שהביטוח אינו מכסה את מה שהוא צריך?
התחרות של שוק ביטוחי המשכנתאות
כיום, ניתן לבחור ביטוח משכנתא דרך מספר רב של גורמים- ובעיקר הבנקים השונים וחברות הביטוח. בכל אחד מהמקרים, הכיסוי הביטוחי יהיה שונה, כמו גם ההגדרות של הרכיבים העיקריים של הפוליסה, קרי, ביטוח חיים או ביטוח מבנה. עקב התחרות, כמובן, קטנו במידה רבה הפרמיות שנדרשות מצד הלקוח.
במרוצת השנים, ועל רקע הורדת העמלות, עלו גם חששות שמחיר הפוליסה עצמה יתייקר. אולם, עד שזה יקרה, ניתן להצביע על ירידה של כ-40% במחיר הפוליסה הממוצע כעת ביחס לתחילת שנות ה-2000. מצד שני, לעיתים המחיר הנמוך הוא לא יותר מאשר מלכודת, אשר טומנת בחובה דווקא הפסדים כספיים רבים. מצב זה מכונה "ביטוח חסר".
הבעייתיות של ביטוח חסר
במקרים לא מבוטלים, עלותו הנמוך של ביטוח משכנתא נובעת עקב עובדה אחת, והיא כיסוי לא מספק של הפוליסה. מצב זה מתייחס בעיקר אל ביטוח מבנה: כלומר, ערכם של הפיצויים אשר ניתנים במקרה של הרס הדירה נמוך פי כמה מאשר השווי שלה בפועל. המסקנה פשוטה מאד: ביטוח חסר לעולם לא יאפשר פיצוי בגובה הנזק.
ביטוח חסר, במידה רבה, הוא למעשה סנקציה של חברות הביטוח, אשר מנסות למנוע מצב שבו אנשים ישלמו סכום פעוט על הביטוח, אך יקוו שהוא יכסה חלקים גדולים משווי הנכס. עבור ההפרש בין הכיסוי לנזק, המבוטח נחשב למעשה למבטח של עצמו, על כל המשתמע מכך. נניח, למשל, שהוא ביטח רק מחצית מגובה הרכוש. הפרמיות שלו יקטנו בהתאם, אך גם הכיסוי הביטוחי: הוא יגיע רק עד לגובה של 50% מהשווי האמיתי.
הגורמים שעלולים ליצור ביטוח משכנתא חסר
בחלק מהמקרים, ביטוח חסר נגרם עקב רצונו של המבוטח "לחסוך כמה שיותר" בתשלום הביטוח, ולקוות שהפוליסה לא תופעל על מנת שהוא לא ייצא מופסד. עם זאת, במצבים נפוצים אחרים הביטוח החסר נובע פשוט מאומדן לא נכון של הרכוש, התייקרות הנכס (למשל, עקב עליית מיסים או שינויים בשערי מטבע) והוספת פריטים חדשים אליו.
כשכל אחד מהדברים האלה מתרחשים, חובת ההוכחה היא על המבוטח. אם הוא מחליט, למשל, להוסיף פרגולה יוקרתית לנכס שלו- עליו להודיע זאת לחברת הביטוח, וזו תשנה את סכום הפרמיות והכיסוי שלהן בהתאם. זאת במידה והסכם הביטוח הספציפי מאפשר שינויים, כמובן.
ומה בנוגע לנזקי צד ג?
לעיתים, מגלים רבים כי ביטוח המשכנתא אשר רכשו אינו מכסה מקרים אשר היה עדיף שייכללו בכל פוליסה. אפילו התחרות הגוברת של שוק הביטוח עקב פתיחתו אינה מסייעת בהקשר הזה, שעה שחברות רבות אינן כוללות בהסכמים שלהם סוגיות רבות אשר הופכות למהותיות עקב הנסיבות.
הדוגמא המובהקת ביותר לכך היא נזק בנכס המגורים אשר פוגע גם בצד ג, למשל: פיצוץ בדירה המביא לנזק לדירות השנים. בפוליסות ביטוח משכנתא רבות, אין התייחסות למקרים מסוג זה, כך שהלקוח למעשה חשוף לגמרי בפני תביעות שכנים.
אם מוסיפים לכך גם ביטוח חסר, מבינים כי הדרך מכאן ועד לנפילה כלכלית של ממש קצרה מאד. לכן חשובה עוד יותר האבחנה בין חברות הביטוח והמוסדות הפיננסיים המהווים כיום שחקנים בשדה המשחק של הביטוח. יש לבחור, אם כך, ביטוח משכנתא רק לאחר מחקר מעמיק, ורצוי גם השוואת מחירים.
