מזה שבע שנים עומדת על הפרק תוכנית מתאר מס' 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
למרות הזמן הרב מהשקת התוכנית רק כמה עשרות בתים שופצו ונבנו תוך שמבוצע חיזוק יסודות הבניין בתמורה למתן שיפוץ וזכויות נוספות לדיירי הבניינים .
אז מה בכל זאת קורה שם ומדוע התוכנית אינה ממריאה למרות הכיסוי התקשורתי הרחב והרצון של יזמים רבים להיכנס לתחום ודיירים רבים לשפץ .
בתוכנית ובהתנהלות הממשל והרשויות קיימים מספר כשלים מובנים שעד למציאת פתרונות מתאימים מקשים על ההתקדמות והטמעה נכונה של התוכנית .
א. הסכמת דיירים - למרות הכל נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים לבצע רישום השטחים החדשים המשותפים שיתקבלו במסגרת הפרויקט , מדובר בשטחים משותפים על גג המבנה או בקומה המפולשת , בעיות או עיכובים בביצוע הרישום עשויות להיות הרות גורל לרוחיות הפרויקט ולסיכון לקבלן ועל כן מעטים יזמים אשר מגיעים לרגע ההכרעה אשר יכנסו לפרויקט ללא הסכמת דיירים מלאה.
על הבעיות בהשגת הסכמה זו לא נרחיב, אלו ברורות לכל .
ב. ענף עם רף כניסה נמוך - כמעט כל אחד שברצונו להיות שחקן בתחום תמ"א 38 יכול להתחיל ב"קבלנות חתימות " או בהגדרה של יזם המחפש השקעה. לרוב אלו מגיעים ללא גב כלכלי ( מכשלה נוספת - ראו ג לעיל ) וכן ללא ידע ונסיון בפרויקטים כאלו או דומים להם ועל כן ללא יכולת לגבש הצעה שתעמוד במבחן המציאות ואף תשאיר בידי היזם רווח סביר. נושא זה מייצר מספר בעיות המתחילות מנראות והתייחסות לא מקצועית לעוסקים בתחום ועד כדי הגשת הצעות שאינן רלוונטיות או מתחרות באופן כזה שמתחרה סביר פורש מן המרוץ בשל הצעות "אטרקטביות יותר" של יזם שאינו מבין . אלו בד"כ נופלות בשלב היישום אך דיירים שהלכו עם יזם כזה מגיעים למצב בו בוזבזו זמן רב ואנרגיות חשובות לתהליך ומגלים כי ההצעה שהייתה טובה ביותר נתגלתה כבלוף מושלם .
ג. רווחיות הפרויקטים - בניגוד לפרויקטי בנייה אחרים בהם ניתן לבצע מימון בנקאי בשל מורכבות המשפטית של נושא הזכויות לא ניתן לבצע פעולות מעין אלו בפרויקטי תמ"א 38 , על כן באופן אינהרנטי אלו פרויקטים שבהגדרתם פחות רווחיום בהשוואה לקרקע הנרכשת . בנוסף קיים אלמנט סיכון שאינו קטן בשל חוסר היכולת לאמוד את עלויות החיזוק העלולות להתברר כגבוהות בשל כשלי קרקע כאלו או אחרים או עיכובים בבנייה בשל בעיות של אי הסכמות דיירים . בעיית רווחיות זו מדירה קבלנים ויזמים רציניים מלהיכנס לתחום ולעסוק במו"מ הסזיפי מול קבוצות דיירים
אם כן מסקנות ביניים :
א. אל תתפתו ליזם הנותן זכויות רבות אלא לזה הנראה כנותן זכויות ראליות ואפשריות לביצוע
ב. בדקו מי עומד מולכם , מה נסיונו , השכלתו וכד.
ג. בקשו הוכחה ליכולות מימון - זו קריטית
ד. אל תתעסקו עם קבלני קולות - בזבוז זמן מוחלט
ה. בחרו את ההצעה הנראית הסבירה ביותר למימוש , אל תחפשו מציאות - אין
בהצלחה
www.tamaaim.com info@tamaaim.com
