גיליון מס' 17
השפעת פתיחתו של כביש 22 ("עוקף קריות") על מחירי הדירות בדרך עכו
דרך עכו מפרידה בין קרית ביאליק וקרית מוצקין לכל אורכן של 2 הערים. משך שנים נחשבו מחירי הדירות כאן לנמוכים בשל הרעש העצום והעשן המזוהם שפולטים כלי הרכב הרבים בדרכם צפונה לעכו/נהריה ודרומה לחיפה ? במיוחד אוטובוסים ומשאיות.
בחודש ספטמבר האחרון נפתח הקטע הראשון של כביש "עוקף קריות" (מס' 22), וזאת במטרה להקל על התחבורה ממפרץ חיפה צפונה ו"לשחרר" את דרך עכו העירונית לטובת הדרך החדשה, "המקבילה הבינעירונית". בעלי הדירות בדרך עכו ציפו זמן רב למהלך הזה: איכות החיים עולה ? הנה הזדמנות להעלות את מחיר הנכס שלי!...
אז בואו נבדוק את זה: האם כ"ציפייתה"?!
ובכן, לצורך כך נכנסתי הפעם ל-4 אתרי אינטרנט ? "יד 2" + "winwin" הגדולים, וכן "מעריב" + "מדס" היותר קטנים. בדקתי את מחירי הדירות שפורסמו באתרים אלה לתקופה 7-10/2012 על דרך עכו ועל רחובות "דומים" לדרך עכו בק. ביאליק ובק. מוצקין, כך:
* בק. ביאליק ? רחוב קק"ל בביאליק מרכז; רחובות דפנה, קרן היסוד, נרקיסים ופלמ"ח בסביניה.
* בק. מוצקין ? רחובות דבורה, כצנלסון, אהרון במוצקין הותיקה; רחוב ההגנה במוצקין מרכז; רחוב קדיש לוז.
הערה: רחובות אלה סומנו כ"דומים" בשל אופיים התחבורתי, היינו, הם ארוכים ומקבילים לדרך עכו וכ"כ זורמת בהם תנועת מכוניות רבה יחסית ? מה שאמור להשפיע על השיקולים לרכוש בהם דירה.
בנוסף, מיקדתי את איסוף הנתונים על סוגי בתים מסויימים, שהם נפוצים הן בדרך עכו והן ברחובות האלה, ו"מבוקשים" בין משקיעי נדל"ן לצורך השכרה: א) בניינים "מרובעים" (6 עד 16 דיירים) בני 3-4 קומות. ב) בתי "שיכון" (עם כניסות), גם הם בני 3-4 קומות. את כל הנתונים האלה ריכזתי בטבלה א' (מצורפת לעיונכם בקובץ DOC): "מחירי דירות (באלפי ש"ח) בדרך עכו בהשוואה לרחובות דומים בק. ביאליק ובק. מוצקין לתקופה 7-10/2012" ? סה"כ נדגמו 80 דירות מתאימות.
לשם הבנת הנתונים המוצגים בטבלה, הנה דוגמא להמחשה: מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בדרך עכו ק. ביאליק, ק"א (על עמודים) שבבניין"מרובע" ? הוא -.760,000 ש"ח (יש 2 דירות כאלו ? המספר מצויין בסוגריים), וזאת בהשוואה למחיר ממוצע של דירה דומה בביאליק מרכז (רחוב קק"ל) ? שם המחיר -.800,000 ש"ח (על 2 דירות), ובהשוואה למחיר ממוצע של דירה דומה בסביניה (רחובות קרן היסוד, דפנה, פלמ"ח, נרקיסים) ? שם המחיר -.890,000 ש"ח (על 6 דירות).
מה שעוד חישבתי בטבלה זה הפרש המחירים בין דרך עכו לרחובות האחרים ? כשבדוגמא שלנו ההפרש נע בין -.40,000 ש"ח (קק"ל במרכז ביאליק) ל-.130,000 ש"ח (קרן היסוד, דפנה ושות' בסביניה). כל זאת "לרעת" דרך עכו, כמובן.
'הפרש המחירים' הוא בעצם הגורם המרכזי למתן תשובה לנושא המרכזי שעל הפרק: האם אכן כביש 22 כבר תורם להקטנת הפער בין מחירי דרך עכו לבין מחירי הרחובות האחרים הדומים (או במלים אחרות האם המחירים בד. עכו במגמת עלייה סוף-סוף).
לשם כך "שלפתי מן הבוידעם" את גיליון מס' 11 (מפברואר 2010), וממנו העתקתי נתונים לטבלה ב', המוצגת כאן בקובץ DOC נוסף, על התקופה 12/2009-2/2010: ושוב, יש לנו בה את אותן קטיגוריות כבטבלה א' ? "בתים מרובעים" ו"בתי שיכון" בדרך עכו מול רחובות דומים ב-2 הקריות (אלא שפה מופיעים השכונות 'ביאליק מרכז', 'סביניה', 'מוצקין הותיקה', 'מוצקין מרכז' ו'קדיש לוז') ? כל אלה נתנו לנו דגימה של 130 דירות. ושוב, אם להסתכל על הגורם המרכזי 'הפרש מחירים', אזי לדוגמא (בטבלה ב') ההפרש בין דירת 3ח' ק"א בבניין "מרובע" בק. מוצקין (-.310,000 ש"ח) לבין דירה דומה בקדיש לוז (-.415,000 ש"ח) הוא -.115,000 ש"ח "לרעת" דרך עכו.
כל אלה מביאים אותנו לטבלה ג' (המוצגת בהמשך ? לא בקובץ DOC...), המשווה בין הפרשי המחירים של דרך עכו מול הרחובות הדומים האחרים בין 2 התקופות 12/2009-2/2010 מול 7-10/2012: המספרים בסוגריים מציינים את אחוז הפער במחיר בין דרך עכו לבין האחרים ? וזה בעצם הביטוי הסטטיסטי הברור ביותר למתן התשובה בנושא המרכזי שעל הפרק.
לדוגמא בטבלה: 3 ח' ק"א בבניין "מרובע" בק. מוצקין ? דרך עכו "זולה" בשנת 2009/2010 ב-37% מדירה דומה ברחובות האחרים בקריה (לפי החישוב: 115,000 חלקי
X 100 = 37% 310,000 ). הנה הטבלה:
טבלה ג'. השוואת הפרשי מחירים (באלפי שקלים) בין דרך עכו לרחובות דומים בק. ביאליק ובק. מוצקין
סוג הבית מידגם 12/2009-2/2010 מידגם 7-10/2012
ביאליק מוצקין ביאליק מוצקין
1. בניין "מרובע"
* ק"א (עמודים) 2-3ח' - 115(37%) - 145(29%) * ק"א (עמודים) 4+ח' 130(28%) - 40-130(11%) - * ק"ב 2-3ח' - 75(20%) - - * ק"ב 4+ח' - 160(33%) 150(21%) 115-145(17%) * ק"ג לא אחרונה 2-3ח' - 25-30(7% ) - 200(48%) * ק"ג לא אחרונה 4+ח' - - - 15(2%) * ק"ג/ק"ד אחרונה 2-3ח' 200(80%) 75-95(25%) - 50-80(14%) * ק"ג/ק"ד אחרונה4+ח' 145-180(42%)105(24%) 150-235(32%) 60-115(14%)
2. בניין "שיכון"
* ק"א (עמודים) 2-3ח' 70(20%) - 50(10%) - * ק"ב 2-3ח' 110-215(60%) - 135-180(33%) 5(1%) * ק"ג/ק"ד אחרונה 2-3ח' - 5-25+(6%-) 40-120(19%) 80(18%)
ל ס י כ ו ם : מתוך עיון בטבלה אפשר לאבחן כי בעת האחרונה 7-10/2012 (עם פתיחת כביש 22) יש ברוב סוגי הדירות לעיל ירידה באחוז הפער במחירי דרך עכו לעומת הרחובות הדומים בקריות: זאת (בטבלה) החל מהסוג "2-3ח' ק"א 'מרובע' במוצקין" ? ירידה מפער של 33% ב-2010 לפער של 29% ב-2012 (מסומן בטבלה בכחול), וכלה בסוג "2-3ח' ק"ב 'שיכון' בביאליק" ? ירידה מפער של 60% ב-2010 לפער של 33% ב-2012.
ובכן, ניתן לדבר על מגמה של עליית מחירי הדירות בדרך עכו לאור כניסתו של "עוקף קריות" ל"שוק התחבורה" באזורנו!! אולם אנא זיכרו: זה בפירוש לא "שוס"; זה תהליך שככל הנראה יצבור תאוצה בזמן הקרוב. אפשר איפוא לענות ב-"כ ן" לשאלה שנשאלה בפתח המאמר ? "האם 'כציפייתה?!".
בהקשר לכך, מעניין יהיה לראות כיצד תשפיע כניסתה של המטרונית בחודשים הקרובים על המחירים: את זה מעניין לבדוק על מחירי השכרת הדירות בדרך עכו ? הבה נשמור זאת למאמר נפרד. להתראות בגיליון הבא - שלכם אריה.
נ.ב. מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם
