לאור האפשרות והייתכנות של רעידות אדמה, אישרה ממשלת ישראל ביום 27.4.05 את תכנית המתאר הארצית - תמ"א 38.
התמ"א עוסקת בהיבטים התיכנוניים והסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד מפני רעידות אדמה.
הכוונה היא למבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה - 1 בינואר 1980.
הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית.
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה.
למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגי תוספות:
תוספת יחידות דיור למבנה על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים, הכל יחד עם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
ככלל היתר הבניה יינתן על ידי הועדה המקומית כאשר לועדה המקומית ניתן שיקול דעת רחב מאוד לגבי אישור או אי אישור התכנית המוגשת.
ועדת השרים:
במקביל לאישור תמ"א 38, החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים, אשר מטרתה להמליץ על צעדים נוספים לעידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה.
המלצות הוועדה אושרו על ידי הממשלה בהחלטה מס' רעד/1 מיום 20.8.06. המלצות הוועדה כללו בין היתר מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל השבחה כתוצאה מההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות הבניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שנתנה לפי תמ"א 38, מתן פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק והורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוא מכוח תכנית החיזוק.
להלן ועל קצה המזלג תימצות התיקונים המוצעים כעת בחקיקה בעקבות המלצת ועדת השרים:
הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60) - התשס"ז - 2007:
הצעת החוק הנ"ל מציעה לתקן את חוק מיסוי מקרקעין על ידי הוספת פרק נוסף שעניינו פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין, שתמורתה מושפעת מזכויות לבניה נוספות שהוקנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק.
הפטור יהיה עד גובה שוויון של זכויות הבניה שהוקנו לפי תכנית החיזוק ובלבד שלא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם שרותי בניה לפי תכנית החיזוק ושבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו שירותי בניה (חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו) יחול חיוב במס שבח מקרקעין ובמס מכירה.
הפטור לא יוענק למבנה המהווה מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
מוצע לקבוע כי הפטור לא ישלול פטור אחר ממס כגון הפטור במכירת דירות מגורים.
ביום 26.11.07 התקבל בכנסת חוק חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007:
בהתאם לחוק הנ"ל התווסף לאחר סעיף 19 (ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המונה רשימה של מקרים שבהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, סעיף קטן (ב1) הקובע כי תשלום היטל השבחה, כאשר מבוקשת בניית תוספת כאמור בתמ"א 38, יעמוד על עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3.
במקרים בהם תוגש תכנית מפורטת לצורך חיזוק מבנים המעניקה זכויות בניה נוספות מעבר לקבוע בתמ"א 38, הפטור החלקי הנ"ל יוגבל רק להשבחה הנובעת מהוראות חיזוק מבנים שעליהם מורה התמ"א 38 ולא מעבר לכך.
כמו כן, נקבע כי שר הפנים יהיה רשאי באיושר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוי יישובים או איזורים שבהם לא תחו חובת תשלם בשל השבחת כשההשבחה נובעת מהתמ"א.
הוראות השעה הנ"ל הוגבלה לתקופה בת שלוש שנים וזאת על מנת לעודד מימוש מהיר של התכנית.
ביום 22.1.08 התקב בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח - 2008:
החוק מסדיר ומעניק אפשרות למימוש הוראות התמ"א תוך איזון בין זכויות קניין ואינטרסים שונים בין בעלי זכויות בבתים משותפים.
כאשר אין פגיעה ברכוש המשותף:
נקבע בסעיף 3 לחוק הנ"ל כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף, כגון סגירת קומת עומדים בכניסה והפיכתה למבואה מקורה לבית כך שהמבואה תהווה חלק מהרכוש המשותף, די יהיה בהסכמה מראש של רוב בעלי הדירות שבבית לביצוע העבודה.
בעל דירה הטוען שההחלטה על ביצוע העבודה פגעה מהותית בזכויותיו יהיה רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין.
הרחבת דירה קיימת:
במקרה שמטרת העבודה ברכוש המשותף היא הרחבת דירה קיימת בבית המשותף, נקבע כי הרוב הנדרש לצורך מתן הסכמה יהיה שישים אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף.
תוספת בניה חדשה:
אם מטרת ביצוע העבודה ברכוש המשותף היא בניה של דירה או דירות חדשות בבית משותף - ימשיך המצב המשפטי שבתוקף ערב החוק המוצע, קרי יידרש בהסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף.
חרף האמור לעיל, נקבע כי המפקח יהיה מוסמך לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, חרף התנגדות חלק מהדיירים ובלבד ש:
* נתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודות הזדמנות לטעון טענותיו בפניו.
* תנאי נוסף לאישור המפקח הינו כי היקף העבודה המבוקש על פי היתר הבניה אינו עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכמות הדירות שיתווספו אינה עולה על 1/3 מכלל הדירות בבניין.
הדירות שייבנו יהיו בבעלות כל בעלי הדירות, אף אם לא כולם הסכימו לבניה, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבניה.
החוק מסדיר גם את אופן הנשיאה בהוצאות הדרושות לביצוע עבודת ההרחבה והחיזוק ולשם אחזקת תוצר השינוי.
בניינים מורכבים:
באשר לבניינים "מורכבים" הכוללים מס' אגפים או מבנים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, נקבע כי במידה ומימוש זכויות הבניה לא פוגע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף האחר ושניתן לחזק את המבנה במנותק משאר הבית, במצב זה ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות וזאת לעניין רף ההסכמה הדרוש לבניה באותו מבנה או אגף ולעניין נשיאת ההוצאות.
בתים לא רשומים:
נקבע שההסדר בחוק זה יחול גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים כמשמעותו בחוק המקרקעין.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ועל כל מקרה ו/או סוגיה משפטית יש להיבחן לפי נסיבותיו.
המחבר הינו עורך דין מאיר ברטלר, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בתחום מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
התמ"א עוסקת בהיבטים התיכנוניים והסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד מפני רעידות אדמה.
הכוונה היא למבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה - 1 בינואר 1980.
הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית.
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה.
למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגי תוספות:
תוספת יחידות דיור למבנה על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים, הכל יחד עם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
ככלל היתר הבניה יינתן על ידי הועדה המקומית כאשר לועדה המקומית ניתן שיקול דעת רחב מאוד לגבי אישור או אי אישור התכנית המוגשת.
ועדת השרים:
במקביל לאישור תמ"א 38, החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים, אשר מטרתה להמליץ על צעדים נוספים לעידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה.
המלצות הוועדה אושרו על ידי הממשלה בהחלטה מס' רעד/1 מיום 20.8.06. המלצות הוועדה כללו בין היתר מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל השבחה כתוצאה מההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות הבניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שנתנה לפי תמ"א 38, מתן פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק והורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוא מכוח תכנית החיזוק.
להלן ועל קצה המזלג תימצות התיקונים המוצעים כעת בחקיקה בעקבות המלצת ועדת השרים:
הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60) - התשס"ז - 2007:
הצעת החוק הנ"ל מציעה לתקן את חוק מיסוי מקרקעין על ידי הוספת פרק נוסף שעניינו פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין, שתמורתה מושפעת מזכויות לבניה נוספות שהוקנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק.
הפטור יהיה עד גובה שוויון של זכויות הבניה שהוקנו לפי תכנית החיזוק ובלבד שלא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם שרותי בניה לפי תכנית החיזוק ושבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו שירותי בניה (חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו) יחול חיוב במס שבח מקרקעין ובמס מכירה.
הפטור לא יוענק למבנה המהווה מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
מוצע לקבוע כי הפטור לא ישלול פטור אחר ממס כגון הפטור במכירת דירות מגורים.
ביום 26.11.07 התקבל בכנסת חוק חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007:
בהתאם לחוק הנ"ל התווסף לאחר סעיף 19 (ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המונה רשימה של מקרים שבהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, סעיף קטן (ב1) הקובע כי תשלום היטל השבחה, כאשר מבוקשת בניית תוספת כאמור בתמ"א 38, יעמוד על עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3.
במקרים בהם תוגש תכנית מפורטת לצורך חיזוק מבנים המעניקה זכויות בניה נוספות מעבר לקבוע בתמ"א 38, הפטור החלקי הנ"ל יוגבל רק להשבחה הנובעת מהוראות חיזוק מבנים שעליהם מורה התמ"א 38 ולא מעבר לכך.
כמו כן, נקבע כי שר הפנים יהיה רשאי באיושר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוי יישובים או איזורים שבהם לא תחו חובת תשלם בשל השבחת כשההשבחה נובעת מהתמ"א.
הוראות השעה הנ"ל הוגבלה לתקופה בת שלוש שנים וזאת על מנת לעודד מימוש מהיר של התכנית.
ביום 22.1.08 התקב בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח - 2008:
החוק מסדיר ומעניק אפשרות למימוש הוראות התמ"א תוך איזון בין זכויות קניין ואינטרסים שונים בין בעלי זכויות בבתים משותפים.
כאשר אין פגיעה ברכוש המשותף:
נקבע בסעיף 3 לחוק הנ"ל כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף, כגון סגירת קומת עומדים בכניסה והפיכתה למבואה מקורה לבית כך שהמבואה תהווה חלק מהרכוש המשותף, די יהיה בהסכמה מראש של רוב בעלי הדירות שבבית לביצוע העבודה.
בעל דירה הטוען שההחלטה על ביצוע העבודה פגעה מהותית בזכויותיו יהיה רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין.
הרחבת דירה קיימת:
במקרה שמטרת העבודה ברכוש המשותף היא הרחבת דירה קיימת בבית המשותף, נקבע כי הרוב הנדרש לצורך מתן הסכמה יהיה שישים אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף.
תוספת בניה חדשה:
אם מטרת ביצוע העבודה ברכוש המשותף היא בניה של דירה או דירות חדשות בבית משותף - ימשיך המצב המשפטי שבתוקף ערב החוק המוצע, קרי יידרש בהסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף.
חרף האמור לעיל, נקבע כי המפקח יהיה מוסמך לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, חרף התנגדות חלק מהדיירים ובלבד ש:
* נתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודות הזדמנות לטעון טענותיו בפניו.
* תנאי נוסף לאישור המפקח הינו כי היקף העבודה המבוקש על פי היתר הבניה אינו עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכמות הדירות שיתווספו אינה עולה על 1/3 מכלל הדירות בבניין.
הדירות שייבנו יהיו בבעלות כל בעלי הדירות, אף אם לא כולם הסכימו לבניה, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבניה.
החוק מסדיר גם את אופן הנשיאה בהוצאות הדרושות לביצוע עבודת ההרחבה והחיזוק ולשם אחזקת תוצר השינוי.
בניינים מורכבים:
באשר לבניינים "מורכבים" הכוללים מס' אגפים או מבנים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, נקבע כי במידה ומימוש זכויות הבניה לא פוגע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף האחר ושניתן לחזק את המבנה במנותק משאר הבית, במצב זה ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות וזאת לעניין רף ההסכמה הדרוש לבניה באותו מבנה או אגף ולעניין נשיאת ההוצאות.
בתים לא רשומים:
נקבע שההסדר בחוק זה יחול גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים כמשמעותו בחוק המקרקעין.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ועל כל מקרה ו/או סוגיה משפטית יש להיבחן לפי נסיבותיו.
המחבר הינו עורך דין מאיר ברטלר, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בתחום מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
הכותב, מאיר ברטלר, עו"ד LLM, הינו שותף במשרד יעקב ברטלר, עורכי דין, המתמחה, בין היתר, בדיני מקרקעין. http://www.brettler-law.co.il
