טעויות נפוצות של מארגני תמא 38 

במאמרי זה אסקור בקצרה, לטובת הדייר הנבוך, את השלבים לצורך הוצאתה לפועל של עסקת תמ"א 38 בבניין שבו יש לו דירת מגורים.

עסקאות רבות של תמ"א 38 אינן יוצאות לפועל בשל טעויות תמימות אשר נעשות על ידי הדיירים, ובמאמרי אסקור את הדרך הנכונה להוצאת העסקה לפועל.

בשלב הראשון, על הדייר המעוניין בעסקה לברר אצל שכניו בירור ראשוני, האם יש להם עניין בעסקה מסוג זה, אשר תכליתה, בסופו של דבר, לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה ועל מנת להוסיף ממ"ד לכל דירה. מה שחשוב בשלב זה הוא בשום אופן, לא להיכנס לעימותים עם דיירים סרבנים.

לעסקת התמ"א יש יתרונות נוספים מבחינת הדייר, שכן בדרך כלל, הקבלן מחליף את התשתיות בבניין, ובבניין בלי מעלית, הוא מוסיף מעלית, ומשדרג את כל הבניין שדרוג כללי, כולל טיפול בכניסה לבניין, הקמת אינטרקום ולובי, גינון חדש וכיוצא באלה. ישנן עסקאות שבהן מקבל הדייר תוספות של חניה ו/או מרפסת ו/או מחסן. לעיתים התוספת של חניה או מחסן נעשית לקבוצה של דיירים ולא ברמת כל דייר ודייר. לעיתים ניתן להוסיף חדר אופניים לבניין וכך הלאה.

לאחר הבירור הראשוני, ואפילו שאין את הרוב הדרוש לעסקה בבניין, לא מומלץ להרים ידיים, אלא להתקדם לשלב השני.

בשלב השני מומלץ למנות ועד של שלושה דיירים לפחות מתוך בעלי הזכויות בדירות, על מנת לקדם את הנושא. מינוי הועד נועד על מנת למנוע מצב שבו אחד הדיירים דואג לעצמו מראש לקבל הטבות נסתרות מהקבלן בתמורה לחתימת העסקה עימו, ולעניין זה אתייחס בהמשך.

בשלב השלישי מומלץ לבחור עו"ד המתמחה בעסקאות תמ"א, לצורך ליווי הפרויקט. מומלץ לגשת לשלושה עו"ד לכל הפחות, להיפגש עימהם ולקבל מהם הצעות מחיר. בקשר לסגירת הסכם שכר הטרחה עם עורך הדין אייחד מאמר נפרד, אך בקצרה אני ממליץ לקבוע שכר טרחה לפי אבני דרך לעורך הדין, אשר ישולם על ידי הקבלן, תוך קביעה מפורשת שהקבלן הוא שיישא בכל שכר טרחת עורך הדין. המלצתי היא לכלול מפורשות בהסכם שכר הטרחה התחייבות של עורך הדין שלא לייצג את הקבלן במכירת הדירות או בפרויקטים אחרים של הקבלן, וזאת על מנת למנוע ניגודי אינטרסים לעורך הדין בין ייצוג הדיירים לבין ייצוג הקבלן.

בשלב הרביעי יש לבדוק באמצעות עורך הדין היתכנות ראשונית לפרויקט, הן מבחינה כלכלית, הן מבחינה תכנונית, והן מבחינת כמות ההסכמות של הדיירים. גם בשלב זה אין לדעתי חובה שתהיה הכמות המלאה הדרושה לעסקה, שכן אם בהמשך הדרך תהיה כדאיות כלכלית לפרויקט, ניתן להשקיע באמצעות הקבלן ובאמצעות עורך הדין מאמצי שכנוע להחתמת הדיירים הסרבנים. אם אין היתכנות ראשונית לפרויקט, אזי אין טעם להשקיע מאמצים נוספים.

בשלב החמישי יש לפנות, יחד עם עורך הדין, למספר קבלנים, על מנת לקבל מהם הצעות לפרויקט. את הפנייה לקבלנים יש לעשות או בדרך של פרסום מכרז פתוח בעיתונות, או בדרך של פניות לקבלנים מסוימים, אשר יש להם יתרון וניסיון בעסקאות אלה בעיר מגוריך.

בשלב השישי יש לבחור קבלן מסוים, ולהגיע עימו להסכמה על "סטופ שופינג" עם קבלנים אחרים, לצורך מיצוי המשא ומתן עימו, על בסיס ההצעה הראשונית שנתן. למעשה, מהרגע שבו ועד הבנייה מלווה באמצעות עורך דין, יש להתייעץ עם עורך הדין בכל עניין.

את הדיבור על מתן טובות הנאה נסתרות על ידי הקבלן אשר נבחר לביצוע הפרויקט לחלק מהדיירים אייחד את הדיבור במאמר נפרד.

הטעות הנפוצה ביותר אצל מארגני עסקת תמ"א היא כניסה עצמאית על ידי אחד הדיירים למשא ומתן עם קבלן, לפני שנבחר ועד דיירים לשם כך, ולפני שנבחר עורך דין לייצוג הדיירים. מצב זה יוצר בהמשך הדרך חוסר אמון של כל יתר הדיירים כלפי הקבלן אשר הוצע על ידי הדייר, מתוך מחשבה שיש לדייר עניין אישי בבחירת הקבלן המסוים, ומתוך חשש שהקבלן הבטיח טובות הנאה נסתרות לדייר. התהליך של כניסה למשא ומתן עצמאי עם קבלן יוצר בהמשך בומרנג של דיירים סרבנים אשר מנסים לסחוט את הקבלן, משום שהם אינם מאמינים, כי מה שהוצע להם הוא מה שמגיע להם.

שני עקרונות אשר יש להקפיד עליהם לכל אורך הדרך, באם יש לכם עניין אמיתי להגיע לחתימת עסקה, הם כלל השקיפות והכלל של העדר טובות הנאה נסתרות למי מהדיירים.