עשרת הדיברות למשכיר דירה 

המדריך למשכיר דירה- עשרת הדברות לבעל הנכס

לאחר שהחלטתם כי ברצונכם להשכיר את הנכס אשר בבעלותכם- לפינכם עשרת הדברות למשכיר הדירה.

במאמרי זה אסקור בפניכם סעיפים חשובים אשר עליכם לתת את הדעת לפני חתימה על הסכם שכירות.

עובדה היא כי לא פעם ולא פעמיים נתקלים בעלי נכס בוויכוחים ומחלוקות אל מול שוכרי הנכס, וכאשר תעיינו בהסכם אשר נחתם- תראו כי הוא בעצם אינו נותן מענה לשאלות ובעיות שצצו פתאום וכמובן שאינו נותן פתרון למחלוקות בין הצדדים.

מצבים קשים ומורכבים אלה מוכרים לנו, עורכי הדין, ואולם צריך להבין כי הינם ניתנים למניעה מראש ולשם כך מומלץ להצטייד בהסכם שכירות אשר מעגן בתוכו כל סיטואציה תהא אשר תהא, ובכך למנוע חיכוכים, ויכוחים, אי נעימות ומריבות בין הצדדים.

עוד אדגיש בפניכם כי, בניגוד לדעה הרווחת הסכמי השכירות הרגילים אשר ניתנים להורדה חופשית דרך האינטרנט וכן נמכרים ברשתות הספרים ו/או בדואר ישראל אינם מגלמים בתוכם את כל הסיכונים הנלווים בהשכרת הנכס היקר שלכם- זכרו זאת!.

אז במידה והחלטתם לוותר על שירותיו של עורך דין- הנה עשרת הדיברות שעל כל משכיר לדעת :

1.מיהו השוכר- לפני חתימה על ההסכם, בדקו למי הנכם משכירים את הנכס.

טיפ- בקשו צילום תעודת זהות, תלוש משכורת ו/או אישור מרואה חשבון במידה ומדובר בעצמאיים. בדקו מהם יכולתם הכלכלית, שכן, אם לא תעשו כן- הנכם עלולים למצוא עצמכם בפני שוקת שבורה במהלך תקופת השכירות.

  2.מחיר ורכיביו- יש לציין בהסכם מהו מחיר השכירות. יש לציין האם המחיר כולל חשמל ו/או מים ו/או ארונה ו/או ועד בית ו/או כבלים ו/או חברת הגז וכמובן מיטלטלין- מקרר, ארון וכדומה. והאם המחיר הנדרש מגלם בתוכו את המיטלטלין או שיש תשלום נפרד לכך.

3.מועדי תשלום- יש לציין בהסכם מהם מועדי התשלום, דרכי תשלום, מתי ייחשב אי תשלום כאיחור ומהי הסנקציה עבור האיחור בתשלום.

4.מיטלטלין- במידה והחלטתם להשכיר נכס מרוהט באופן חלקי או מלא- רישומו פירוט מלא של הריהוט אשר נמצא בנכס כנספח להסכם אשר ייחתם.

טיפ- צלמו עבורכם את המיטלטלין אשר השארתם בנכס ושמרו את הצילומים- לעולם אין לדעת האם ומתי תזדקקו לצילומים אלו.

דרשו שהשוכר יידע אתכם מידית במידה ויש בעיה ו/או נזק בנכס.

כמו כן, הוסיפו את המונח "בלאי סביר" ותסכמו כי ככל שיהיה באחריותכם לתקן את הנכס והמיטלטלין במידה ויתקלקל זה יהיה בכפוף לשימוש ובלאי סביר. ואולם, במידה ונעשה במיטלטלין או בנכס עצמו שימוש בלתי הולם ובלתי סביר- תסכמו כי השוכרים יהיו אלא שיישאו בהוצאות תיקון.

 5. ערבות בנקאית- מומלץ לדרוש ערבות בנקאית מהשוכרים. זוהי הערבות הכי קרובה "לכסף מזומן" מבלי להיגרר לבתי משפט והוכחות נזק בנכס. ניתן להסכים בין הצדדים כי שימושכם בערבות הבנקאית תהיה לאחר התראה מראש לשוכרים, ואלה, התעלמו מדרישותיכם.

טיפ-  יש לקחת בחשבון שלא כל שוכר יסכים לדרישה זאת ויהיו סיבותיו עמו, ואולם אין זו סיבה מוחלטת לפסילת שוכר.

6. צ'יקים לביטחון- מומלץ לדרוש צ'יקים לביטחון אשר הנם מוסבים לטובת העירייה, מים, חשמל, ועד בית וכדומה. כמו כן, מומלץ לדרוש מהשוכר להעביר על שמו את כל החשבונות הללו.

אתם, תפקידכם לוודא כי אכן השוכרים עשו זאת תוך זמן סביר.

טיפ: על השיק כמובן להיות חתום על ידי בעלי החשבון, אפשרי לרשום לפקודת מי השיק- עירייה, מים, חשמל ועוד, ואולם- אין לרשום תאריך על השיק. תוקף שיק עם תאריך רשום תקף חצי שנה ממועד התאריך הרשום על השיק- ובכך בתום התקופה בעצם השיק לא יהיה בתוקף ולא תוכלו לפרוע אותו במידה ויהיו בעיות בתשלומים.

 7. החזרת הנכס למצבו- מומלץ לסכם עם השוכרים כי במידה ויהיה ברצונם לבצע שינוי בנכס- יהיה זה בהסכמתכם ושלכם בלבד. שינוי יכול להיות לדוגמא צביעה קירות, קידוח וילונות, תליית תמונות בקיר, החלפת/הוספת מנורות ואף היו מקרים של שבירת קיר.

טיפ: נניח ותסכימו על צביעת קיר או חדר בנכס – תוכלו בתום השכירות לדרוש את החזרת הנכס למצבו הקודם- אלא אם אשרתם להשאיר אותו כמו שהוא. כמו כן- במידה והשוכרים מחדשים/מחליפים דבר מה בבית- יש לקבוע האם הם משאירים אותו בנכס בתום השכירות או לוקחים אותו עמם.

טיפ נוסף: במידה והנכס נצבע על ידכם קרוב למועד השכרתו- דרשו כי הנכס יעבור צביעה נוספת על ידם בתום השכירות במידה ותמצאו כי השימוש אינו סביר לדעתכם.

 8. מימוש אופציה- במידה והנכם מעוניינים בשוכרים לתקופה ארוכה, וודאו כי בהסכם הנחתם בינכם ישנו סעיף של אופציית הישארות.

טיפ: רשמו במדויק לכמה שנים/חודשים האופציה ומהם תאריכים המדויקים של התחלה וסיום תקופת השכירות.

9. סיום הסכם לפני תום המועד- רצוי כי לשני הצדדים- הן בעל הנכס והן השוכרים תהיה האופציה לסיום ההסכם. אתם מצדכם כבעלי הנכס- לא תרצו דיירים סוררים וכן, לא תרצו בנכס שלכם דיירים שלא רוצים להיות שם ועלולים להזיק במכוון לנכס בבעלותך.

טיפ- וודאו כי במידה והשוכר מעוניין לעזוב לפני תום מועד השכירות הרלוונטי- תינתן לכם התראה של 60 ימים לפחות, וכן אפשרות שהשוכר מתחייב למצוא שוכר חלופי. כמובן שפיצוי כספי כחלופה אפשרית גם היא.

 10. יום הסכם במועדו- הנכם קרבים למועד סיום תקופת ההשכרה ורוצים להראות את הנכס לשוכרים עתידים,  סכמו כבר בתחילה כי השוכרים מתחייבים בחודש השכירות האחרון להראות את הנכס לפחות פעמיים בשבוע (או מספר פעמיים על פי החלטתכם) תוך תיאום מראש עמם- אבל הבהירו כי הנכם מצפים מהם לשיתוף פעולה.