השיח הציבורי הרחב הקשור בתחום הנדל"ן סובב בעיקר את היבט עלותן הגבוהה של דירות מגורים ברחבי הארץ. לנוכח העלויות הגבוהות של הנכסים הקיימים, כמו גם ההכרה בהיותו של שווי הנכסים במצב של עלייה מתמדת, מועלות על נס באופן תדיר אופציות רכישה עבור המשקיע בפוטנציאל בתחום, או בעלי הנכסים.
על רקע זה, עולה קרנה של דרך נוספת להעלאת שווי נכסים, אשר אינה מכילה סיכון. אין עוררין שבחיים המצבים בהם הרווח מובטח הינם נדירים. אלא שהמחוקק, בדאגתו לרווחת האזרח כבר סיפק פתרון בטוח להעלאת שווי נכסים קיימים בטווח זמן קצר וללא סיכון ממשי.
תמ"א 38 ? השבחת נכסים
הכוונה היא לתוכנית מתאר 38, הידועה בכינויה לפי ראשי תיבותיה ? תמ"א 38. בתמ"א 38 בעל הנכס נמצא במצב של רווח מובטח. התוכנית התהוותה לנוכח דאגתו של המחוקק מאיום רעידת האדמה. מחקרים רבים הצביעו על חומרת האיום הגבוהה של רעידת אדמה בישראל, והביאו את המחוקק לקבוע תקן מחמיר לחיזוק מבנים קיימים במטרה להבטיח את בטחון האזרחים ורכושם.
בתמ"א 38 העלות הגבוהה של תהליך חיזוק המבנה מגולגלת מהדיירים אל הקבלן המבצע. הרעיון הוא שתוך כדי ביצוע עבודות החיזוק משדרג הקבלן את הדירות הקיימות ? מוסיף מרפסות לדירות, משפץ את חזות הבניין, מוסיף מעלית לבניין וכן גם ממ"ד לכל דירה. המחוקק מצידו מאשר לקבלן להרחיב את מספר הקומות בבניין, כאשר הרווח ממכירתן של הדירות החדשות שיבנה הקבלן בבניין המחוזק והמשודרג הוא התמריץ לקבלן.
חשיבות בחירת קבלן
הדיירים השביחו את נכסיהם ואת הבניין, והקבלן הבטיח רווח לעצמו. אז איפה פה הסיכון? בבחירת הקבלן. ראשית, חשוב מאוד לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים. החוק לא יתיר לקבלן שאינו רשום ליהנות מתמריצי תמ"א 38. הרישום בפנקס הקבלנים כמוהו כתעודת הכשר למהימנותו המקצועית של הקבלן. בדיקה בפנקס הקבלנים אף תאשר את הערכת הרשויות לקנה המידה של העבודות שאותו קבלן יכול לבצע.
שנית, חשוב להגדיר לקבלן מראש ? בחוזה, את משך הזמן המוקצב לביצוע העבודות. הארכת משך זמן הביצוע מוזילה עלויות בכוח אדם לקבלנים ולכן, אם לא מוגדר מראש יעד לסיום ? צפו לעיכובים. הרי ברור הוא, שבין אם בחרו הדיירים להתפנות מהדירה בעת ביצוע העבודות, או שמא ממשיכים להתגורר בבניין משך השיפוצים ? אין מדובר בתהליך נוח.
הגדרת הזמן הקצוב לביצוע העבודות חשוב שכן היו מקרים בהם קבלנים בעלי יכולת כלכלית מוגבלת השעו עבודות בטרם סיומם, ללא מתן סעד נוסף לדיירים על אי הנוחות שנוספה. הגרת הזמן הקצוב ובדיקת רקעו הכלכלי של הקבלן המבצע תמנע זאת.
נקודה חשובה נוספת היא התייחסות לסוג והיקף הביטוח של הקבלן. ככלל, ישנה התאמה בין הצעדים שנוקטים הקבלנים לבטח את עבודתם מנזקים בטיחותיים וסביבתיים ובין מהימנותם הכללית ומקצועיותם. קבלן אשר השקיע יותר בביטוח מקיף ? סביר כי פחות יזדקק לביטוח. מומלץ לבדוק את נושא הביטוח הקבלני ולברר באיזה ביטוח בחר הקבלן איתו אתם במשא ומתן.
סקירה זו נכתבה ע"י אתר Buyapartment פורטל בניה מקוון המרכז מידע רב על מגוון פרוייקטים חדשים של דיור ומגורים ברחבי הארץ, כמו גם מידע על מגוון קבלני בניה הפועלים בארץ.
