משכנתא בריבית קבועה או משתנה 

משכנתא בריבית קבועה או משתנה
נכתב ע"י רז גולדשטיין יו"ר MSC

נוטלי משכנתא רבים מתקשים להחליט באיזה מסלול ריבית כדאי להם לקחת את המשכנתא שלהם. שני מסלולים נפוצים של ריבית קבועה וריבית משתנה מוצאים להם כאשר במקרים רבים מםיתים אותם לקחת משכנתא בריבית משתנה עם ריביות נמוכות ביותר.

משכנתא עם ריבית משתנה הינה משכנתא בה נקבעת הריבית לתקופה הקצרה ובשל הסיכון הנמוך של הבנקים היא גם נמוכה ביותר, אולם מה שנכון להיום לא בטוח שיהיה נכון לתקופה הבאה , ואז אנו יכולים למצוא את עצמנו עם ריבית גבוהה מאוד ללא יכולת לקבע אותה ולכן הסיכון במסלול הנ"ל הינו גבוה.
במועד לקיחת המשכנתא עם ריבית משתנה, נקבעים גם מועדי החידוש של ההלוואה , הריבית לתקופה הראשונה והמנגנון שיקבע את הריבית בכל סיום תקופה לתקופה הבאה. כמו כן קובעים את ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה ואם תהיה תוספת לריבית העוגן בתקופות הבאות. בעבר חידשו הבנקים למשכנתאות את הריבית לאחר התקופה ההתחלתית לפי עוגן פנימי שנקבע שרירותית על ידי הבנק למשכנתאות. תופעה זו חייבה את המפקח על הבנקים להתערב ולחייב את הבנקים להשתמש בעוגן אובייקטיבי וחיצוני. בנוסף הורה הפיקוח על הבנקים , לבנקים למשכנתאות, לגלות לצרכנים בזמן החתימה על הלוואה לדיור את הריבית המתואמת שתהיה לאורך כל חיי ההלוואה. ריבית שלוקחת בחשבון את שעורי הריבית העתידיים שיהיו לאחר מועד שינויי הריבית המקורית תוך התייחסות לריבית שתקבע על פי הסכם ההלוואה וכמובן היא תהיה גבוהה יותר . החשיבות בהצגת הריבית המתואמת היא ביכולת ההשוואה של הצרכן בין המסלולים השונים.


משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא שמקבעת את הריבית לכל תקופת ההלוואה , יתרונה בודאות לכל תקופת ההלוואה, וחסרונה בכך שבדרך כלל היא גבוהה יותר לפחות בשלב הראשון של ההלוואה. בנוסף אם רוצים לפרוע את ההלוואה נדרשים לשלם קנס פרעון מוקדם בימים בהם הריבית המקורית של המשכנתא גבוהה מהריבית הממוצעת שמפורסמת ע"י בנק ישראל. בתקופות של ריבית יורדת ישנה משמעות כלכלית רבה לגובה הקנס הנ"ל.

הבנקים למשכנתאות שלעיתים נמצאים במצוקת מקורות לטווח ארוך, עקב שינויים בשוק ההון והכספים, נאלצים לפתח כלים יצירתיים שמטרתם לבצע את ההלוואות בתנאי השוק העכשוי (מבחינת הריבית ), כאשר השימוש בריביות משתנות פותר להן את הקשי במציאת מקורות מימון לטווח ארוך.
ברור לבנקים נותני המשכנתאות שרב הלקוחות אינם מודעים להבדלים בין המסלולים ולרב משווים רק בין גובה הריביות , השוואה קלה לכולם, הרי כולם יודעים ש 4% נמוך מ-5%.
חלק נכבד מלוקחי המשכנתאות לוקחים משכנתא בריבית משתנה כל שנה או כל שנתיים מהסיבה שהבנקים מפתים אותם עם ריביות נמוכות ביותר , אבל שוכחים שלאחר התקופה הנקובה הריבית תשתנה לגבהים אחרים!

מה הם הכלים לבחירת מסלול המשכנתא?

בתקופות בהן הריבית גבוהה ישנו יתרון לקחת משכנתא בריבית משתנה וזאת בהנחה שבעתיד הריבית תרד וכך נוכל ליהנות משני העולמות, ריבית נמוכה ביחס למסלולים קבועים היום, וסיכויי לריבית נמוכה יותר בעתיד. בתקופות בהן הריבית למשכנתאות נמוכה , ישנה כדאיות בריבת קבועה , בה אנו מקבעים אותה לאורך כל תקופת ההלוואה וזאת בהנחה שהריבית בעתיד תעלה. בשנת 2005 לדוגמה, בה הריבית למשכנתאות הייתה נמוכה ביותר , הייתה אטרקטיביות רבה במסלול של הריבית הקבועה.

פרמטר נוסף שיש להתייחס אליו בשלב ההתלבטות בין המסלולים הנ"ל מושפע מתקופת ההשתנות של הריבית המשתנה. כאשר הריבית משתנה כל שנה , הסיכון הינו גבוה במיוחד, וככל שהריבית משתנה כל מספר רב יותר של שנים הסיכון בה יורד. לדוגמה, אם לקוחים משכנתא לעשרים שנה בריבית משתנה כל שנה, אנו חשופים לשינויים בריבית כל שנה ולכן אנו חשופים 20 פעם בתקופת ההלוואה. אם לקחנו משכנתא לעשרים שנה בריבית משתנה כל עשר שנים, אנו רוכשים ביטחון והגנה כנגד העלאת הריבית של המשכנתאות במשק. בנוסף אנו חשופים רק לסכון פעם אחת בתקופת ההלוואה , סיכון יחסית נמוך.

שקול נוסף שיכול להשפיע על בחירת מסלול הריבית מושפע מיכולות וציפיות עתידיות של המשפחה. נניח שלאחד מבני המשפחה צפויי להשתחרר סכום כסף בעתיד כגון חסכון סגור, קרן שלתמות,,,וברצונו להשתמש בסכום הנ"ל לסגירת או הקטנת המשכנתא. במקרה זה ישנה למשכנתא עם ריבית משתנה, נקודת יציאה בכל סיום תקופה, ללא קנס. בדיקה שערך בנק ישראל מצאה שחלק גדול מנוטלי המשכנתאות לא מסיימים את תקופת המשכנתא במועד, ולכן ישנו יתרון מסויים בנקודות היציאה של המשכנתא בריבית המשתנה.

במהלך השנים האחרונות כתוצאה מהתחרות הרבה בין הבנקים השונים, ניתן לבצע "מכרז" בין הבנקים למשכנתאות ולנסות לקבל ריבית טובה יותר. כמו בכל תחרות חופשית , ככל שהצרכן בודק יותר ולומד יותר על ההבדלים בין האפשרויות והמוצרים השונים, התוצאה של הריבית שיקבל עבור המשכנתא שלו תהיה כלכלית יותר. אולם ובעקבות התחרות הגדולה בין הבנקים למשכנתאות על כיסו של הלקוח, ובנגוד לעבר בו הלקוח היה לקוח שבויי וביצע את ההלוואה בדרך כלל בבנק למשכנתאות ששייך לבנק המסחרי שלו , נאלצו הבנקים למשכנתאות לייצר סוגים שונים של מסלולים ושילובים בינהם בכדי להקשות על הבדיקה של הלקוח ולנסות לפתות אותו לבחור את המסלול של הבנק כפתיון קצר מועד. הבעיה היא שבתנאים שהלקוח יכול לקבל בזמן המשא ומתן לפני רכישת המשכנתא הם גדולים , בזמן חידוש בריבית המשתנה בתום התקופה הראשונה של המסלול עם הריבית המשתנה אין ללקוח יותר איום מול הבנק ולכן הוא נפגע בריבית החידוש של המשכנתא שהיא לרב גבוהה מהריבית הממוצעת שניתן לקבל בפרמטרים זהים למשכנתא חדשה באותה עת.



מנתוני בנק ישראל ניתן לראות שהריבית הממוצעת שמששלמים הלקוחות לאחר התקופה הראשונה גבוהים בהרבה מהריבית שהייתה נהוגה באותה עת. ההפרש בין הריבית הממוצעת של משכנתאות בריבית קבועה למשכנתאות בריבית משתנה עומד לרב על 0.6% מנתוני בנק ישראל, מכאן ניתן להסיק שהפיתיון לטווח קצר בדרך כלל משתלם לבנקים למשכנתאות והם נהנים מריבית גבוהה לאחר התקופה הראשונה. כאשר המסלול של ריבית משתנה הוא כל שנה או כל שנתיים הסכנה ללוקח המשכנתא להימצא בתנאים לא אופטימאליים לאחר נקודת היציאה גדולה.



כנגד תופעה זו, היו פניות של מספר גופים כגון המועצה לצרכנות בדרישה מהמפקח על הבנקים שיגן על הלקוחות. אחת מהאפשרויות לטפל בבעיה שמגלה חוסר תום לב של הבנקים, היא קביעה ע"י המפקח על הבנקים שתחייב את הבנקים לתת את אותה הנחה שניתנה בתחילת המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה כולל בכל חידוש של תקופת תשלום. גורמים רבים חושבים שבתנאים כאלו יסרבו בנקים רבים להציע את המסלול של ריבית משתנה. לדעתי, עדיין יישאר המסלול הנ"ל, כי הסיבה העיקרית לשיווק משכנתאות בריבית משתנה הייתה ונשארה אותה סיבה , הקושי הגדול של הבנקים לגייס סכומים גדולים לתקופות ארוכות מאוד .

בעבר היו דמי ביול על ההלוואות, כל החלפת משכנתא הייתה גוררת הוצאות גדולות בנוסף להוצאות הרגילות של דמי פתיחת תיק ורישום. כיום אין עלויות ביול ולכן כל משלם משכנתא יכול לבדוק בכל נקודת חידוש את ההצעה שהוא מקבל מהבנק שבו המשכנתא שלו ולבדוק אותה מול החלופות הרלוונטיות באותה עת ובכך לצמצם את הסיכון שלו מול הבנק הקיים, שיש לו אינטרס לנסות להעלות את הריבית מעבר לריבית שניתן לקבל בתנאי התחרות .

לסכום, ברור לנו שהבחירה בין שני המסלולים, משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה, תלויה במספר גורמים והנחות כלכליות שכל צרכן צריך לקחת בחשבון. ככל שהצפיות לעליית ריבית בשוק המשכנתאות גוברות, יש לתת עדיפות למשכנתא עם ריבית קבועה , או למשכנתא עם ריבית משתנה עם מספר קטן של נקודות שינויי (כגון משכנתא עם ריבית משתנה כל 10 שנים...).
יש לבדוק לאיזה עוגן צמודה ריבית ההצמדה ואם ישנה תוספת על אותו עוגן שעלולה ליקר את הריבית העתידית. אם לצרכן ישנן תוכניות לפרוע את ההלוואה לפני סיומה , או להחזיר חלקים של ההלוואה, נקודות יציאה ללא קנס פרעון מוקדם כפי שיש במשכנתא עם ריבית משתנה, עדיפה לו.
תמיד יש לבחון את הביטחון במשכנתא עם ריבית קבועה מול הצרכים וההנחות הכלכליות של הצרכן לגבי העתיד. כמו כן אנו מדגישים שבמאמר זה דנו רק בשתי שיטות של משכנתאות וכמובן ישנן משכנתאות מסוגים שונים עם לוחות חישוב שונים (שפיצר, קרן שווה ..) ועם הצמדות שונות ומגוונות (כגון הלוואות הצמודות לפריים, למט"ח......) ,שגם אותם יש לקחת בחשבון.