עשרת הדיברות לפני לקיחת משכנתא 

עשרת הדיברות לנוטל הלווואה בבנק למשכנתאות

מצאתם נכס לרכישה, כעת לאחר שסיכמתם על מחירו ונקבע מועד לחתימה על הסכם, כל שנותר לעשות זה לפנות לבנק למשכנתאות על מנת לקבל משכנתא למימון הנכס.

אין עוררין כי משכנתא היא העיסקה הפיננסית המשמעותית והמורכבת ביותר שתבצעו בחייכם ועל כן במאמר זה אסקור בפניכם את עשרת הדיברות שעל כל רוכש נכס לדעת לפני נטילת משכנתא :

 1.קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות- לאחר שמצאתם נכס ולפני חתימה על הסכם המכר, עליכם לגשת לבנק למשכנתאות על מנת לקבל אישור עקרוני למתן האשראי בלבד, וכשמו כן הוא- הבנק נותן את אישורו העקרוני למתן ההלוואה ללא בדיקת מסמכים כגון- תדפיס בנק, תלושי שכר, ובטחונות.

טיפ: צריך לזכור כי על פי החלטת הנגיד אשר נתנה לאחרונה, קיימת הגבלת סכום אשר הבנק המממן יכול לאשר לכם, וגובהו יכול להגיע לבין 50% לכ-75% משווי הנכס. 

טיפ נוסף, על מנת שהאישור העקרוני יהיה סופי וללא סייגים מומלץ למסור פרטים מדויקים לגבי הנכס, הכנסות משותפות, חובות למיניהם, הלוואות אחרות, וכו'.

2. לאחר שקבלתם אישור עקרוני מהבנק, ניתן לחתום על הסכם לרכישת הנכס. לעיתים חלק מדרישות עוה"ד של המוכרים תהא להציג במועד חתימה על הסכם הרכישה את האישור עקרוני של הבנק. על מנת שלא לעכב את חתימת ההסכם מומלץ להיות מוכנים עם האישור  העקרוני מהבנק.

3. כעת, השלב הבא הינו לגשת לשלושה בנקים לפחות על מנת לקבל הצעת משכנתא שתתאים לצרכים הפיננסים והמשפחתיים שלכם.

טיפ: מומלץ בראש ובראשונה להיכנס לבנק בו הנכם מנהלים את חשבונכם. שם מכירים אתכם, וינסו לשמר אתכם כלקוח ועל כן, לרוב  יציעו לכם את תנאים משופרים.

לאחר שקיבלתם הצעה מהבנק שלכם- גשו לבנקים נוספים וקבלו הצעה נוספת. ייתכן כי הבנק המתחרה ייתן לכם לעיתים הצעה טובה יותר מהבנק שלכם, ואולם תתבקשו להעביר את חשבון הבנק עם משכורתכם אליהם ועל כן- בדקו כדאיות.

 4.כחלק מהמשא ומתן מול הבנקים- אמליץ לכם להיכנס לאתרי פורומים בנושא משכנתאות. תמצאו שם טיפים, מסלולים שונים של משכנתא והצעות מרוכשים שקבלו לאחרונה משכנתא מהבנקים.

 5. מומלץ לפני נטילת משכנתא לחשב היטב את ההכנסות וההוצאות החודשיות ולא "לעגל פינות" בעת החישוב ? שכן, ביום שלאחר נטילת המשכנתא התשלום החודשי נכנס לשקלול ההוצאות ולא תרצו בסופו של יום לראות כי התחייבתם לסכום חודשי גבוה מידי ואין ביכולתכם לעמוד בהחזר הלוואה.

טיפ: מומלץ ליטול משכנתא לא יותר מ30% מגובה ההכנסה החודשית שלכם ובתנאי כי אין הלוואות והתחייבויות נוספות. כמו כן מומלץ לקחת בחשבון הוצאות עתידיות לדוגמא: הגדלת המשפחה וכל ההוצאות הנלוות לכך.

6. התאמת מסלולי משכנתא - ידוע הוא כי הבנקים מציעים אין ספור מסלולים. כל בנק מציע מסלולים שונים ומרובים ולאחר ביקור בבנקים נראה כי בידך כעת הצעות רבות. עובדה זו עלולה לגרום לבלבול רב בקרב נוטלי המשכנתא, ובפרט אם זו הפעם הראשונה שרכשתם דירה.

 טיפ: כל שעליכם לעשות הוא לפרוט את ההצעות לצרכים האישיים שלכם, תוך ראיה עתידית של ההכנסות וההוצאות. לעיתים הצעות הבנקים הן בבחינת מתן אגוזים לאדם שאין לו שיניים.

לדוגמא: מסלול של הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה כל שניים עשר חודש- מסלול זה מאפשר לנוטל ההלוואה, לפרוע את המשכנתא כל שנה ללא עמלת פירעון מוקדם. במידה ולא נפרעה המשכנתא- הריבית היא משתנה כשמה כן היא, ועלולה היא לעלות כל שנה, ובהתאם גם ההחזר החודשי שלכם. על כן- לזוג צעיר בתחילת דרכו- מסלול הלוואה זה אינה מומלצת כיוון שסיכוי נמוך הוא שהזוג יוכל לפרוע את סכום ההלוואה שנטל.

7. חברות לייעוץ משכנתאות- בשוק המשכנתאות קיימות חברות ייעוץ אשר תפקידן לפנות אל כל הבנקים בשמך ובסופו של הליך, להציג את ההצעה הטובה ביותר עבורך. כלל ידוע הוא כי, חלק מהרוכשים אינם בקיאים בתחום המשכנתאות ועל כן טעות בשיקולי לקיחת משכנתא משמע נזק כספי גדול בעתיד, שבהחלט ניתן למנוע אותן באמצעות ליווי מקצועי.

טיפ: יש לזכור כי שימוש בחברות ייעוץ משכנתאות כרוכה בתשלום.

8. נטילת משכנתא- לאחר משא ומתן עם הבנקים, החלטתם באיזה בנק ברצונכם לקחת את המשכנתא- חשוב מאוד שיועץ המשכנתאות השאיר עליכם רושם מקצועי, מסר לכם מידע ונתונים מספקים לגבי המשכנתא שבחרתם: מסלולים, נקודות יציאה, עמלות פירעון מוקדם ויתר הנתונים הרלוונטיים לכם.

9. הוצאות בעת לקיחת המשכנתא- על יועץ המשכנתאות להנחות אתכם בנתונים הבאים: הזמנת שמאי לנכס על מנת שיאשר את מחיר הרכישה, לאילו מוסדות עליכם להגיע על מנת לרשום את המשכנתא,עליכם לגשת לנוטריון לחתום על ייפוי כח, ביטוח חיים ועוד.

טיפ: חשוב ביותר כי תערכו כספית להוצאות השונות כגון: שמאות, אגרות ביול, פתיחת תיק בבנק, אישור נוטריון, אגרות ברשם המשכונות ובלשכת רשום המקרקעין או מנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.

10. קבלת כספי הלוואה- לעיתים הבנק למשכנתאות מתנה את קבלת המשכנתא והעברת הכספים לידי המוכר "ככסף אחרון" ? דהיינו- לאחר שאתם העברתם למוכר את הכספים מההון הפרטי שלכם, רק אז יעביר הבנק את כספי ההלוואה- קח וזאת בחשבון.

קבלתם משכנתא- מזל טוב !! דאגו לפרוע במועד הקבוע את התשלום החודשי אשר התחייבתם.

בהצלחה.