בתים משותפים- מהו הרוב הנדרש לביצוע שינויים 

הרוב הדרוש לביצוע שינויים בבניין

 החלטתם לקחת לקח יוזמה בכדי לשנות ולחדש את פניו של הבניין בו הנכם מתגוררים- זוהי כבר התחלה טובה.

 המאמר עוסק בהבנת החוק, מתי לא צריך להתייאש מהתנגדות דייר בודד או יחידים ותוך כמה זמן תראו שינוי בבניין.

 כל שבתחילה עליכם לעשות כדי לקדם את השינוי הוא- להיבחר/להתנדב לנציגות הוועד- אם עוד לא עשיתם זאת- כך דרככם תהא קלה ופשוטה יותר.

 להלן מדריך לוועד בבית משותף:

תחילה יש לדעת כי כל נושא בית משותף, החלטות, תקנון, סכסוכי שכנים וכדומה מצויים בחוק  המקרקעין ? תשכ"ט 1969 (חוק בתים משותפים), פרק ו'.

 כעת, אחרי שנבחרתם לוועד בבניין, ברצונכם לחדש/לשפץ/לקנות דבר כזה או אחר לבניין- איך מתחילים?- צריך להבין שלא בכל נושא והחלטה שהנכם מעוניינים לקחת בבניין- נדרש לקיים אסיפת דיירים. ההפיך הוא הנכון. ישנם שני מסלולים בניהול ועד בית בבית משותף והכל כפי שיפורט להלן:

 מסלול אחד - האסיפה הכללית- על האסיפה חלה חובה להתאסף פעם בשנה, ואולם ניתן לזמן גם אספות מיוחדות בנושאים שונים- כגון שיפוץ, מעלית, הקמת גינה חדשה, אספלט, חניה ועוד נושאים מרובים אשר עולים תוך כדי תנועה. יש לזמן לאסיפה את כל בעלי הדירות. והכל על פי הקבוע בתקנון.

טיפ: במידה וקיימות בבניין דירות שכורות- אל לכם לסמוך על הודעה לשוכרים, אלא אתם בעצמכם וודאו אתם כי בעלי הדירה יודעים על קיום האסיפה.

טיפ: זימון לאסיפה אשר נעשה באופן שגוי ומנוגד לתקנון, עלול להביא לפסילת החלטות אשר נתקבלו באסיפת הדיירים, גם אלו אשר התקבלו ברוב הנדרש- זכרו זאת!!.

 דעו כי קיימת אפשרות שבעל דירה אשר אין ביכולתו להגיע לאסיפת הדיירים הקבועה, ייפה את כוחו של אדם אחר על מנת שיצביע עבורו וקולו יישמע גם כן. דאגו לכך שאתם תדעו על העניין מבעוד מועד וזאת על מנת למנוע חיכוכים מיותרים בעת האספה.

 מסלול שני ? נציגות וועד הבית הנבחר- אין צורך בקיום אספת דיירים, ולוועד הנבחר יש סמכות לקחת החלטות הנוגעות לפעילות השוטפת הרגילה של הבית. החלטות אלה מתקבלות ברוב דעות- רוב רגיל (אסביר במפורט בהמשך).

טיפ: מומלץ שבוועד הבניין יהיה מספר אי זוגי של חברים.

טיפ נוסף: במידה והחלטתם לבחור יו"ר- יש לציין כי קולו של יו"ר הוועד שווה ערך לקולו של שכן ועד אחר.

כמו כן, אחד הדברים החשובים זה לבדוק האם יש האם יש תקנון לבניין.

 טיפ: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו.

כאשר אין לבית משותף תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי על פי חוק המקרקעין תשכ"ט1969. אציין כי תקנון זה הינו התקנון של רוב הבתים המשותפים בישראל.

טיפ: מומלץ לכל בניין להקדיש מחשבה, לעיין בתקנון המצוי ולראות האם יש נושאים שכדאי להוסיף או אולי להוריד מהתקנון הכללי, כדי להתאים אותו יותר לצרכי הבית הספציפי.

 כעת, עליכם להבין מהו גודל השינוי שברצונכם לעשות והאם לוועד יש את הסמכות לעשות כן: במידה ומדובר על דבר אשר הינו בסמכות הוועד- דרככם חופשיה במידה ותהא הסכמת הרוב בוועד- והשינוי ממש בפתח ?לדוגמא- צביעת חדר מדרגות בבניין- זה נושא אשר לטעמי הוועד הנבחר יכול לקבל את ההחלטה בעצמו ללא כינוס אספת דיירים. יש לקבל מספר הצעות לצביעה, לשקול, ולהחליט וכמובן לבצע.

טיפ: מומלץ לשמור את כל הצעות המחיר, קבלות וכדומה בתיקייה לתיעוד הנעשה.

במידה וברצונך לבצע שינוי אשר אינו בסמכותו של הוועד- עליך לקיים אסיפת דיירים, ולשכנע אותם ברעיון וברצון לשפר את מראה הבית המשותף /בו הנכם מתגוררים.

 מה הרוב הדרוש לקבלת החלטה באסיפת דיירים:

כדי לדעת איזה רוב נדרש להחלטה, יש לעיין בחוק המקרקעין- בתים משותפים, וגם בתקנון הבית המשותף. יש לשים לב- כאשר יש בחוק המקרקעין הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שגובר ולא תקנון הבית המשותף, ואולם קיימים סייגים וישנם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.

 רוב רגיל לקבלת החלטות: העיקרון הוא, שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. כלומר ברוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. ההחלטות הקשורות לדרכי ניהול הרכוש המשותף והשימוש בו, כמו כן קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף - בכולן מספיק רוב רגיל.

טיפ: הרוב הרגיל הוא מתוך הדיירים אשר הגיעו לאסיפה ו/או נתנו ייפוי-כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין. לכן רק מי שמגיע ?משפיע!.

אופן קבלת ההחלטות-  אופן ביצוע ההחלטות מתנהל ומתקבל בצורה של הצבעה פתוחה וידוע לכלל ואולם, אם לפחות רבע מבעלי הדירות אשר נוכחים באסיפה דורשים זאת, תתקיים הצבעה חשאית בקלפי.

טיפ: בהצבעה זכאי בעלי כל דירה אחת לדעה אחת- גם אם בעלי הדירה עצמה חלוקים בדעתם בנושא אשר מועלה להצבעה. במידה ויש שוויון -יכריע יו"ר האסיפה.

 רוב מיוחד לקבלת החלטות: לרוב זהו מניין של שני שלישים מן הנוכחים. כדי לשנות תקנון, צריך רוב של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

 יחד עם זאת, לעיקרון כללי זה חריגים רבים ולהלן דוגמאות:

1. שינוי תקנון נדרש לרוב של בעלי דירות אשר שני שלישים מן הרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם  (על פי סעיף 62(א));
2. הריסת הבית המשותף- הדין דורש רב מיוחד של בעלי דירות אשר שלשה-רבעים מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, על מנת להחליט על הקמתו מחדש (ס' 60);
3. תכניות בניה להרחבתו של הבית המשותף נדרשת הסכמה של שלשה רבעים מבעלי הדירות, ואשר שני שלישים מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (ס' 71ב);
4. הפיכתו של רכוש משותף לרכוש מוצמד נדרשת להסכמה פה-אחד (סעיף 62(א));
5. כל החלטה ה"משנה את זכויותיו" של בעל הדירה נדרשת להסכמה פה-אחד (ס' 2(ב) לתקנון).

אל לכם לשכוח, שגם כאשר מתקבלות החלטות אשר הנכם כדיירים בטוחים כי אין בו מן ההגיון- תמיד ניתן לפנות לפתחו של בית הדין, ולהלן פסיקה לדוגמא, ישנן עוד רבות וטובות:

בתיק רע"א 698/85  בן צור נ. ששון, נידונה  בשל החלטת רב של האסיפה אשר אישרה פתיחת פתח לגג של אחד הדיירים וגידורו של הגג. הדיירים, אשר התנגדו להחלטה, הביאו את העניין לפני בית-המשפט- בית המשפט העליון פוסק לטובתו של המיעוט המתנגד.

 יש לזכור-  כל נושא שאינו מוזכרים בחוק, ניתן להסדירו בתקנון בית משותף.