עסקאות תמא 38 בבניינים הבנויים על אדמות מינהל מקרקעי ישראל: שאלות ותשובות 

במהלך השנים האחרונות טרחה ועמלה הכנסת על שינויי חקיקה רבים על מנת לעודד את יישומה של תמ"א 38 ולהסיר חסמים שמנעו חתימת עסקאות וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה.

כך למשל, תוקנו מספר פעמים חוק המקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין וכן הוראות הדין בנושא היטל השבחה וגם תוקן חוק מס ערך מוסף.

אחת העובדות המדהימות בתחום היא שחרף העובדה שהמקרקעין המנוהלים ע"י ממ"י (מקרקעין הרשומים ע"ש קק"ל, רשות הפיתוח ומדינת ישראל), מהווים כ- 93% (!!!) משטח מדינת ישראל, לא נתן המחוקק כלל את דעתו על הצורך להסדיר בחקיקה גם היחסים בין חוכרי הדירות למינהל בהקשר של תמ"א 38.

יתר על כן, חרף העובדה שתמ"א 38 אושרה ע"י ממשלת ישראל עוד בחודש אפריל 2005, הרי שרק כעבור כמעט 7 שנים תמימות (ביום 11/03/2012), מצא המינהל לנכון לפרסם לציבור את עמדתו ומדיניותו בנושא יישום תמ"א 38 וגם זאת עשה המינהל במשורה ובלקוניות על דרך של פירסום דף אינטרנט קצר של שאלות ותשובות.

גם לאחר הפירסום הלאקוני, מדיניות המינהל בסוגיות רבות וחשובות בנושא יישום תמ"א 38 נותרה בגדר סוד השמור ליודעי ח"ן בלבד.

במאמרנו זה נבקש לתת תשובות למספר שאלות פרקטיות וגם להצביע על שאלות שנותרו פתוחות.

שאלה:    האם במקרה של בקשה עפ"י תמ"א 38 נדרש אזרח / יזם לשלם דמי היתר למינהל ?

 תשובה: בדירות בבניה רוויה אשר דמי החכירה בגינן הוונו ושולמו מראש, קיים פטור מתשלום דמי היתר למינהל על כל תוספת בנייה. לפיכך בקשה להיתר ע"פ תמ"א 38 פטורה, ככלל, מתשלום דמי היתר למינהל.

     שאלה:   מה התהליך בממ"י בעקבות בקשה לפי תמ"א 38?

תשובה: מחלקת חוזים במינהל מפיקה אישור רפורמה על פטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה, לדירות בבניה רוויה מהוונת. האישור ניתן בנפרד לכל חוכר בבניין, או למיופה כח של כל הדיירים בבניין. היזם ו/או מיופה כוחו יקבל את האישור מידי כלל הדיירים. לאחר מכן,  עליו לפנות עם המסמכים הנ"ל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר סיום הבנייה, יש לרשום בית משותף, או תיקון רישום הבית המשותף. רשימת המסמכים בדבר הרישום/תיקון נמצאת באתר לשכת המקרקעין ובאתר המינהל. לאחר המצאת נסח רישום מתוקן, יופקו על ידי המינהל חוזי חכירה מהוונים עבור הדירות החדשות, שיתווספו לבניין.

    שאלה: באלו מקרים המינהל מעורב בתהליך זה?

תשובה: המינהל מעורב בתהליך זה רק במקרים הבאים:

א.           אם החכירה אינה ניתנת להקניית בעלות פרטית במסגרת הרפורמה, לדוגמא- קרקעות קק"ל. (במאמר מוסגר יוער כי במרבית המקומות האטרקטיביים ליישום תמ"א 38 (כגון בעיר גבעתיים), מרבית אדמות המינהל הן דווקא קרקעות שבבעלות קק"ל !)

ב.        בחכירות שלא שולמו בגינן דמי חכירה מהוונים. יש להיות ערים לכך כי עמדת המינהל היא שבחכירות שלא הוונו, היזם / חוכרי הדירות אינם זכאים לפטור מדמי היתר!

שאלה: מה התהליך לגבי קרקעות בבעלות רשות הפיתוח או בבעלות מדינת ישראל ?

תשובה: במקרים אלה מיושמת הרפורמה במלואה ובהתאם לכך, חוכרי הדירות זכאים להקניית הבעלות (המינהל פועל להקניית הבעלות לזכאים בהתאם לרפורמה).

לאחר הקניית הבעלות, כאמור, המינהל לא יהיה מעורב בתהליך זה.

יחד עם זאת יש להיות ערים לכך כי במקרים של העברת בעלות במסגרת הרפורמה המינהל רושם בטאבו כפוף להערה בדבר העברה לזרים לפי  סעיף 4 י"ט וסעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.

הערה כזו יוצרת מגבלה למכירת דירות היזם לתושבי חוץ שאינם זכאים לעלייה לישראל מכח חוק השבות.

   שאלה:    מה לגבי רישום הערות אזהרה ושיעבודים לטובת היזם, הבנק המלווה, רוכשי דירות היזם ובנקים למשכנתאות ?

תשובה: כאשר מדובר בבתים משותפים הבנויים על קרקע בבעלות פרטית,  ניתן ונהוג לרשום על הרכוש המשותף הערות אזהרה לטובת היזם, לטובת הבנק המלווה, לטובת רוכשי הדירות החדשות ולטובת בנקים למשכנתאות המעמידים מימון לרוכשי הדירות החדשות.

כאשר מדובר בבתים משותפים הבנויים על קרקע בבעלות פרטית, די ביפוי כח מטעם כל בעלי הדירות על מנת לרשום הערות אזהרה כנ"ל.

כאשר מדובר בבתים משותפים הבנויים על אדמת מינהל, דורש רשם המקרקעין גם את הסכמת המינהל כבעלים הרשום של המקרקעין.

מדיניות המינהל לעניין זה הינה כי המינהל לא ייתן הסכמתו לרישום הערות אזהרה על הרכוש המשותף !

 שאלה:  אז מה עושים ?

תשובה: פרקטיקה מקובלת בפרוייקטים של תמ"א 38 הינה לתקן את צו הבית המשותף באופן שרושמים חדר קיים כגון חדר כביסה או מחסן וכדומה כתת-חלקה נפרדת ("יחידה רישומית חדשה") ומצמידים אליה את גג הבית המשותף ואת זכויות הבניה ואז רושמים את הערות האזהרה ו/או השיעבודים לטובת היזם, הבנק המלווה ורוכשי הדירות החדשות לאותה יחידה רישומית חדשה.

לעיתים קרובות, הבנקים המלווים ואפילו בנקים למשכנתאות אליהם פונים רוכשי הדירות החדשות על מנת לקבל משכנתא, מעמידים את תיקון הצו ויצירת היחידה הרישומית החדשה, כתנאי בלעדיו אין להסכמתם למימון הפרוייקט או העמדת המשכנתא.

עמדת המינהל לעניין זה הינה כי על החוכרים להגדיר חלק מהרכוש המשותף כגון: מחסן או חדר כביסה וכד' כתת חלקה נפרדת באמצעות תיקון בית משותף עפ"י הנוהל ולהצמיד לה את גג הבית המשותף ואת זכויות הבניה לפי תמ"א 38 ולאחר תיקון הצו יכולים החוכרים לרשום הערות אזהרה על אותה יחידה רישומית חדשה ללא צורך בהמצאת הסכמת המינהל לרשם המקרקעין.

  שאלה:  מה לגבי עסקאות של  הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו בהתאם לתמ"א 38/2 ?

תשובה: כאשר מדובר בחכירה שאין בה זכות לקבלת בעלות על החוכר להמציא למינהל:

א.       בקשה להיתר (כשהיא חתומה וצבועה), בשני העתקים.

ב.        אישור עקרוני של הוועדה לתכנון ובנייה לבקשה להיתר.

ג.        מסמכים נוספים כמקובל במינהל לגבי עסקאות שינוי ייעוד וניצול.

שאלה:    האם עסקה לפי תמ"א 38/2 חייבת בתשלום דמי היתר למינהל ?

תשובה: ככלל, עסקה זאת פטורה מתשלום דמי היתר.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

* מאמר זה נכתב בשיתוף יחד עם הגב' הילה לחמי.

הגב' הילה לחמי הינה משפטנית המתמחה אצל עו"ד דן אבישר במחלקת המקרקעין והמיסים של משרד עוה"ד י. ברנהולץ, הורוביץ ושות' ברמת-גן.

הגב' לחמי עבדה עד לאחרונה (במשך שלוש שנים) במחלקת חוזים של מחוז תל-אביב במינהל מקרקעי ישראל ובמסגרת תפקידה במינהל היתה אחראית, בין היתר,  על הטיפול בפרוייקטים של תמ"א 38 במחוז תל-אביב (תל-אביב, גבעתיים, רמת-גן, קרית אונו ועוד).

לפני כן, עבדה הגב' לחמי בלשכת מנהל מחוז תל-אביב של המינהל. 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

** הערות חשובות: 

1. מאמר זה נועד למידע כללי וראשוני בלבד והוא לא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.

2. אין להסתמך על האמור במאמר מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה .

3. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

4. האמור במאמר משקף את דעתם הפרטית של כותבי המאמר ואין לראות באמור בו כפירסום רשמי מטעם רשות כלשהי מרשויות המדינה.