המשכנתא ואתה - חלק א' 

משכנתא נכונה

ללקיחת המשכנתא ישנן השלכות רבות על עתידכם הפיננסי וההוצאות החודשיות שלכם, לכמה שנים הקרובות, בלשון המעטה. על כן חשוב לדעת מהן המשמעויות של האפרויות העומדות בפנינו. קודם כל קצת מושגים:

משכנתא: משכנתא היא סוג של הלוואה. שמה נובע מעצם העובדה שאנו ממשכנים נכס שווה ערך או אחוז מסוים מערכו תמורת ההלוואה, לכן הבנק נהנה להעניק הלוואות אלו וכן היא תהיה ההלוואה הזולה ביותר שתיקח, מבחינת עלות הכסף.

קרן: סך הכל ההלוואה שאנו לוקחים. למשל, לקחתי משכנתא בגובה 500,000 ש"ח - זה גובה הקרן.

ריבית: המחיר באחוזים פר שנה שנשלם על הכסף שלקחנו (הקרן). למשל, 5% ריבית על משכנתא של 1,000,000 ש"ח, כלומר בכל שנה נצטרך לשלם ריבית בסך 50,000 ש"ח עבור הכסף שלקחנו.

• אופן פריסת התשלומים: ישנן מספר דרכים לפרוס את תשלומי המשכנתא. להלן הדרכים הנפוצות:

• לוח שפיצר: בחצי הראשון של המשכנתא התשלום החודשי יחזיר יותר ריבית מקרן, ולאחר מכן ההפך. יתרון: תשלום חודשי קבוע יחסית. חסרון: הרבה תשלומי ריבית, בהתחלה אנחנו משלמים יותר ריבית מקרן (חשוב למי שמתכנן אולי לסגור את המשכנתא לפני הזמן, למשל משפרי דיור).
• קרן שווה: בתשלומים החודשיים נחזיר אותה כמות קרן לאורך כל המשכנתא. יתרון: פחות ריבית משפיצר בסך הכל (בהשוואה ללקיחת אותה משכנתא לאותה כמות שנים), כיסוי גבוה יותר של הקרן בחצי הראשון של המשכנתא. חסרון: החזר חודשי גבוה יותר בתחילת המשכנתא.

2. לאחר שהבנו את אופן פריסת התשלומים, נבין את סוגי הריביות העומדות לרשותנו:

• קבועה צמודת מדד: תשלומים די קבועים וצפויים (שונות נמוכה), יש קנס פירעון מוקדם. המדד (מדד המחירים לצרכן), לרוב הוא בעליה. ברגע שהוא עולה סכ"ה לתשלום עולה הקיבית הקרן ויתרת הקרן. כלומר יתכן שלאחר כמה שנים הקרן תהיה גבוהה יותר מהקרן ההתחלתית. יתרון: שונות תשלומים נמוכה. חסרון: קנס יציאה, ריבית יותר גבוהה בדר"כ (בהשוואה לפריים).
• צמוד פריים: ריבית הפריים היא ריבית שנקבעת מדי חודש ע"י בנק ישראל. אם בוחנים את הריבית לאורך השנים, היא זזה בהרבה (בעבר אף עברה את ה-10%), וצריך לקחת את זה בחשבון כשבוחנים משכנתא צמודה לריבית זו. חסרון: אפשרות לשונות גדולה יחסית בגודל התשלום החודשי. יתרונות: אי הצמדה, לכן הקרן לעולם לא תעלה על הבסיס, אין קנס פירעון מוקדם, בטוטאל נשלם פחות ריבית מאשר מצמוד מדד. מומלץ ללווה חזק שיכול לעמוד בשינויים בתשלום החודשי. על עלייה של 1.5% בפריים גובה התשלום החודשי יעלה ב13% (היו תקופות שהפריים עלה ביותר מ7% כשמדובר על משכנתא ישנה סבירות גבוהה שהפריים ישתנה מספר שינויים רב עד שינוייה).