תמ"א 38- בעיית הדייר הסרבן גם בשלב מאוחר של הפרוייקט 

רבות נכתב ודובר בתופעת הדייר הסרבן בפרויקטי התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), אך דומה כאילו התופעה מצויה בימים אלה בשיא פריחתה ולבלובה.

מניעי הדייר הסרבן לרוב אינם עניינים, אלא מתמצים בנסיון לספק יצר עז למיקסום התמורה (או במילים פחות זהירות- נסיון סחיטה).

העובדה הכאובה היא, שללא הסכמת כל בעלי הדירות, קשה לצאת לדרך וזאת למרות נסיונות (לא מספקים) של המחוקק להתגבר על תופעת הסרבנות באמצעות הענקת סמכויות נוספות למפקחת על המקרקעין (בפרויקטי תמ"א 38) והענקת סעדים נזיקיים (בפרוייקטי פינוי בינוי).

הנה כי כן, אם סברנו עד לאחרונה שתופעת הסרבנות מתקיימת רק בראשיתו של הפרוייקט (בשלב קיום המשא ומתן המסחרי שבין הדיירים והיזם), הרי שטעינו.

מתברר שהתופעה מרימה ראש גם בפרויקטים המצויים על סף סיום. כך ממש.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דן לאחרונה בבקשה לצו מניעה שהגישה דיירת סרבנית (אחת מבין שמונה עשר דיירים) במסגרתה, ביקשה לעכב פרוייקט תמ"א 38 בבניין ברחוב ביאליק 22 רמת השרון (ת.א. 62616-12-12).

מדובר בפרוייקט תמ"א 38/1 במסגרתו בנה היזם שש דירות חדשות על גג הבית המשותף ובתמורה זכו הדיירים בהוספת ממ"ד ומרפסת שמש לדירותיהם וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

הפרוייקט יצא לדרך בשנת 2008, נחתם הסכם בין היזם ובין נציגות הדיירים והוגשה בקשה להיתר בניה.

הסרבנית הגישה התנגדות להיתר אולם זו נדחתה וההיתר ניתן ביולי 2011. בדצמבר 2011 החלו עבודות הבניה ובמסגרתם בוצעו תוספות הבניה בדירות הדיירים ואף בדירת הסרבנית.

בנתיים זומנו הדיירים למשרד באת כוחם לצורך חתימה על יפוי כח בלתי חוזר לטובת היזם שיאפשר רישום הזכויות בדירות החדשות שנבנו על שמו. בשלב זה, גילתה הסרבנית, לטענתה, כי לאור התנגדותה לפרוייקט היה על תומכי הפרוייקט לפנות לקבלת אישור המפקחת על המקרקעין, אך זאת לא נעשה.

לאור סירובה לחתום על יפוי הכח, עתרו נגדה יתר הדיירים, בשלב זה, למפקחת על המקרקעין ואילו הסרבנית, בתגובה, עתרה לבית המשפט המחוזי כאמור בבקשה לצו מניעה ולסעד הצהרתי שיורה על בעלותה היחסית בדירות החדשות שנבנו (במקום רישומן המלא על שם היזם).

בתגובתו טען היזם, כי מעת שהחלו עבודות הבניה נדם קולה של הסרבנית, אשר לא הביעה התנגדות לפרוייקט ואף יצרה מצג לפיו תחתום בבוא היום על כל מסמך נחוץ ובה בעת ניהלה משא ומתן במהלכו ניסתה "לסחוט" מהיזם תוספות ושיפורים העולים על אלה שקיבלו יתר הדיירים (חלקם אף קיבלה- סיוד הדירה והתקנת סורגים) ומשנסיון זה לא צלח בידה, הגישה את בקשתה וזאת בשיהוי ניכר.

לאחר דיון בטענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת הסרבנית וקבע, כי "המחוקק ייחס לעבודות המתבצעות לפי חוק החיזוק חשיבות ומשקל גדולים יותר מחשיבות זכויותיו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף המתנגד לעבודות אלה".

נקבע עוד, כי בעת שאיפשרה הסרבנית את ביצוע הבניה והשיפורים בדירתה וקיבלה לידיה הלכה למעשה את התמורה המובטחת בהסכם, היא מנועה לטעון לבטלות ההסכם בשל העדר חתימתה עליו.

בדחיית הבקשה מצא בית המשפט לציין, כי "כל תוצאה אחרת תעודד תופעות של סחטנות, שאותן ביקש חוק החיזוק למנוע, ותביא לכך שהמבקשת (הסרבנית) תיהנה למעשה ממעמד של "נוסע חופשי" ("Free rider"), היינו, תהנה מההטבות שהוקנו לדיירים במסגרת ההסכם, מבלי שיהיה עליה לשאת במחיר הכרוך בהשגת ההנאה והוא הקניית זכויות הבעלות בשש היחידות החדשות ליזם".

לדידי, מדובר בפסק דין חשוב, המתווה מדיניות ראויה אשר באה לגדר את תופעת הדייר הסרבן המעכבת (ולעיתים אף מסכלת) פרוייקטי התחדשות עירונית.