הוצאה על דירה היא ככל הנראה ההוצאה הגבוהה ביותר שאדם יעשה בחייו. מרבית מרוכשי הדירות אינם מסוגלים לממן את מלוא עלות הדירה בכוחות עצמם ונזקקים לקחת הלוואת משכנתא. הלוואות המשכנתא הן משמעותיות מאד מבחינת סכום ההחזר החודשי אותו לוקחי ההלוואה יחזירו מדי חודש בחודשו, למשך שנים רבות. מסלולים שונים של לקיחת משכנתא יקבעו עד כמה המשכנתא תהיה יקרה או זולה ומהו הסכום אותו האנשים יחזירו בפועל, אולם המצב בארץ הוא כי מרבית הישראלים אינם מבינים במשכנתאות מספיק, אינם יודעים מה עדיף בעיניהם, ואינם סומכים על היועצים בבנק.
מה זו משכנתא, ואיך לוקחים אחת?משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך (10 - 30 שנים), המיועדת לרכישת דירה או בית. כיוון שהמצב השכיח הוא כי דווקא זוגות צעירים הם אלו הזקוקים ביותר לדירה, ההלוואה ניתנת על מנת לרכוש דירה כאשר קיים הצורך, מתוך הבנה כי החזר ההלוואה יעשה במהלך שנים רבות, למעשה רב חייו הבוגרים של האדם.
השלב הראשון בלקיחת הלוואת משכנתא הוא מציאת ההלוואה המתאימה עבורכם. אפשר לבדוק באתרי מספר בנקים או לקבוע פגישות ייעוץ אישיות בבנקים. כדאי לדעת בשלב הזה לאיזה סכום הלוואה תזדקקו. סכום ההלוואה תלוי בכמות ההון העצמי שתוכלו לגייס לצורך רכישת הדירה וכן בדירה שאתם מעוניינים לרכוש. נהוג לקחת הלוואת משכנתא בגובה של עד 70% מערך הדירה כולה. לפני ביצוע ההלוואה, תגישו בקשה רשמית לבנק, הנושא ימצא בבדיקה וייתכנו תהליכים נוספים הקשורים לאישור הדרישה. לאחר אישור הבקשה תחתמו על טופס ההלוואה.
איך קובעים את סכום ההלוואה?ככלל, סכום ההלוואה תלוי במחירה של הדירה אולם יש לזכור כי נוסף על סכום זה ישנן הוצאות נוספות אשר יתווספו למחיר בסיסי זה, דוגמת עלות השיפוצים, עלות שכר עורך דין, שמאי מקרקעין, עמלת פתיחת תיק בבנק, עמלת רישום בטאבו וברשם המשכונות, עלות ביטוח משכנתא ועוד. לאחר חישוב כל ההוצאות הנדרשות וניקוי ההון העצמי, תקבלו את הסכום האמיתי אותו יש ללוות.
ביטוח משכנתא?כיוון ומדובר בהלוואת סכום כסף גדול למשך תקופה ארוכה מאד, הבנק נוקט באמצעים שונים על מנת לוודא כי כספי ההלוואה יוחזרו אליו. קיימים שני מצבים מפניהם הבנק מגן על עצמו: מצב ראשון הוא מצב בו הלווה אינו מסוגל להמשיך ולשלם את חובו בגלל סיבות בריאותיות, והשני הוא כל מצב אחר שבו הלווה אינו ממשיך להחזיר את חובו. כדי להגן מפני המצב הראשון, הבנק מחייב את הלווים ברכישת ביטוח חיים למשכנתא. בפוליסה זו, המוטב הוא הבנק וגובה הסכום המבוטח הוא כגובה החזר ההלוואה שנותר. כדי להגן מפני המצב השני, הבנק מחייב רישום של הדירה כממושכנת לבנק עד לתשלום מלוא החזר ההלוואה. במידה והתשלום מופסק מכל סיבה שהיא יכול הבנק לממש את המשכון ולמכור את הדירה במכירה פומבית כדי להחזיר לעצמו את סכום ההלוואה. כיוון שהדירה היא למעשה רכוש הבנק, הבנק מחייב את לוקחי ההלוואות ברכישת ביטוח מבנה לדירה במטרה להגן על המשכון.
ביטוח משכנתא ניתן לקחת דרך יועצי הביטוח בבנק עצמו או לרכוש פוליסות ביטוח עצמאיות כחלק מתהליך קבלת ההלוואה.
מסלולי המשכנתאקיימים מסלולים שונים המרכיבים את הלוואת המשכנתא. המסלולים קובעים את הסכום שיוחזר, את האופן שבו יוחזר ומתי ניתן לשנות את אופן ההחזר.
ישנם שני מושגים בהם יש להתחשב בלקיחת הלוואה, ובמיוחד הלוואה כה גדולה: ריבית והצמדה. הצמדה נועדה להגן על ערך הכסף למשך תקופת ההלוואה. ההצמדות הנהוגות הן למדד או למט"ח. ריבית מבטאת את הרווח של הבנק ממתן ההלוואה. למרות שלכאורה הדברים נשמעים פשוטים, הרי שכוחות השוק ומשך תקופת ההחזר הארוכה הופכת אותם לסבוכים.
קבועה או משתנה? - ריבית משתנה יכולה להיות ריבית המתעדכנת על פי המקובל בשוק אחת לתקופה או ריבית הצמודה לריבית הפריים אשר מתעדכנת מידי חודש בחודשו. ריבית קבועה נשארת קבועה לכל משך תקופת ההלוואה. יש לזכור כי הלוואה בריבית משתנה ניתן לפרוע מוקדם ללא קנס. גם אם אינכם בונים על ירושה, לעתים קרובות כדאי לשנות מסלול הלוואה במהלך תקופת ההחזר, והדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא על ידי לקיחת הלוואה נוספת לצורך פרעון מוקדם של הלוואה שנלקחה בעבר.
ככל שההלוואה צמודה יותר (מדד, מט"ח או ריבית פריים) כך קשה יותר לתכנן מראש מה יהיה גובה ההחזר החודשי, לעומת זאת, ככל שההלוואה קשיחה יותר וצמודה פחות, יכולת תכנון ההחזר החודשי תעלה, אך כמוה יעלה גם הסכום המוחזר.
