אז קראת את הספר "אבא עשיר אבא עני". אפילו חשבת שהוא טוב מאוד. הבנת את הרעיון שחייבים הכנסה פאסיבית כדי לצאת ממירוץ העכברים. אבל איך לעזאזל עושים את זה? הפכת את הספר, חפשת בו מדריך מעשי צעד-אחר-צעד, ולא מצאת כלום.
נכסים, נכסים, נכסים. איך מוצאים אותם ואיך יודעים שהמחיר כדאי? בקיצור ספר נהדר שיש בו יותר שאלות מתשובות.
בוא ונתחיל בנדל"ן - יש או אין בועה, האם כדאי לחכות שמחירי הנדל"ן ירדו? אז ככה, המרכיב העיקרי בקניית דירה הוא המשכנתא שתקחו. כלומר מחיר הכסף - הריביות שתצטרכו לשלם. במידה והריביות זולות, אזי הקניה כדאית. אבל לא רק המשכנתא צריכה להרכיב את השיקולים שלכם בקניית דירה.
- מחיר הדירה - ביחס לשוק
- מחיר הדירה ביחס לשכר הדירה שנקבל עליה
- החזר חודשי של המשכנתא ביחס לתזרים המזומנים שלי
- ביקוש לדירה - מציאת שוכרים
איך מוצאים את מחיר הדירה ביחס לשוק? משווים באמצעות אתרים באינטרנט, באמצעות סיור בשטח, באמצעות מתווכים, ובתכל'ס על ידי הצצה באתר רשות המיסים מידע נדל"ן. שם מרוכזים המחירים האמיתיים המדווחים לרשות המיסים על עסקאות נדל"ן שבוצעו.
מה צריך להיות מחיר הדירה ביחס לשכר הדירה? אנחנו רוצים לפחות 4% של שכר הדירה השנתי ביחס למחיר המלא של הדירה. בפריפריה אנחנו רוצים 6%. או עם עושים חישוב תשואה על ההון, אנחנו רוצים אפילו יותר.
מה לגבי החזר חודשי של משכנתא - בעולם מושלם שכר הדירה מחזיר את המשכנתא ומשאיר לכם אפילו קצת עודף. במציאות זה משתנה קצת יותר מורכב. לפעמים צפויה עליית שבח בטווח הקצר ולכן שווה לנו להיות במצב של תזרים מזומנים שלילי על מנת לזכות בעליית ערך הנכס בטווח הקצר. לפעמיים יש לנו נכסים אחרים, כגון תיק השקעות בניירות ערך, שמניבים תשואה גבוהה יותר ולכן נעדיף לא להשתמש בהם על מנת לממן את רכישת הנדל"ן. כלומר התזרים של עסקת הדירה יהיה שלילי, אבל יפוצה על ידי תשואה חיובית של תיק ניירות הערך שלנו. כך שבסך הכל הכללי, תזרים המזומנים שלנו חיובי.
אחרון וחשוב לא פחות, האם יש ביקוש לדירה שלי? האם יש לי שוכרים, האם קל למצוא שוכרים. האם אני מכיר את השוק? האם הדירה בקרבת מקורות תעסוקה גדולים, מרכזי ערים, מוסדות ציבור, או על יד מוסדות לימוד כגון מכללות או אוניברסיטה?
אם התשובה ברורה לי, כלומר אני יכול למצוא בקלות יחסית שוכרים, אז יש לי "אור ירוק".
אם התשובות לכל השאלות ברורות לי, אז זה הזמן "לקפוץ למים". יש דברים בחיים שצריך לעשות "במכה אחת". בהצלחה.
ארנון גולני (M.Sc) - סדנאות לניהול פיננסי אישי. ארנון הינו מרצה בכיר, מנהל את תיק ההשקעות המשפחתי, מורה למתמטיקה, משקיע, מתכנן עירוני ומתכנן תחבורה בהכשרתו. לארנון ניסיון של למעלה מעשר שנים בלימוד והדרכה של הנושאים הפיננסים האישיים. כולל ניסיון שצבר בחברה המובילה בארץ בתחום ניהול אשראי וסיכונים. ארנון מעביר קורסים וסדנאות בנושא השכלה פיננסית מעשית. מתנדב כדרך חיים ומזמין את כולם לעשות זאת- בתכנית היל"ה, צ.ב.ע ובארגון "פעמונים. ארנון גולני - השכלה פיננסית מעשית
