כינוס אסיפת דיירים ומינוי ועד בית משותף כאשר אין ועד פעיל בבניין 

פעמים רבות נתקלים דיירי בתים משותפים בתקלות ברכוש המשותף ו/או אי הסכמות ו/או סכסוכים עם דיירים אחרים, הדורשים כינוס אסיפת דיירים, ובמקרים של הוצאות כספיות, פניה אל נציגות הבית המשותף(הועד) על מנת לממן אתההוצאות הדרושות. נשאלת השאלה, מהו הדין באשר לכינוס אסיפת דיירים ומינוי נציגות לבית המשותף, בהיעדרנציגות פעילה?

ראשית, יש לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף בנושא, על ידי פנייה בבקשה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית (בהתאם לאזור המגורים) ותשלום האגרה הקבועה בתקנות.במידה ונרשם תקנון, והוא כולל הוראות באשרלכינוס אסיפת דיירים ומינוי נציגות, יש לפעול בהתאם להוראותיו בנושא. אולם, במצב בו לא נרשם תקנון ו/או התקנון שנרשם איננו כולל הוראה בנושא, קובע סעיף 64 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כדלקמן:

"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."

התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין (להלן: "התקנון המצוי") מפרט את התנאים לכינוס אסיפהומינוי נציגות במסגרת סעיפים 5-15, כדלקמן:

הודעה על מועד קיומה של האסיפה ומקומה תימסר לבעלי הדירות 4 ימים לפחות לפני המועד. לעניין זה, די להציג את ההודעה במקום בולט בבית המשותף, ובמקרה זה יראו אותה כאילו נמסרה לכל בעלי הדירות יום אחד לאחר שהוצגה. על ההודעה לפרט את סדר יומה של האסיפה, ובמקרה דנן יהיה זה מינוי נציגות לבית המשותף וקביעת מועד אסיפה כללית שנתית.

המניין החוקי באסיפה יהיהבעליהן של מחצית מהדירות לפחות, אך ניתן לקבוע בהודעה עצמה כי אם לא יהיה מניין חוקי בשעה שבה נקבעה האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ובמקרה שכזה תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מניין.

במסגרת האסיפה, יבחרו משתתפיה בנציגות של אדם אחד עד חמישה בני אדם לכל היותר, ובמידה ותיבחר נציגות של יותר מאדם אחד, ימונה אחד מחבריה לגזבר. בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה ולהצביע בה בעצמו אובאמצעות בא כוח,ולצורך האחרון יהאעל בא כוחו להציג כתב מינוי חתום בפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה. אין בתקנון המצוי פירוט באשר לאופן הצגת כתב המינוי לפני בחירת נציגות, אולם מאחר והנציגות תיבחר מבין המשתתפים באסיפה, נראה כי די להציג את כתב המינוי בפני כל המשתתפים.

בהתאם להוראות ס' 15(ב) לתקנון המצוי, תקופת כהונתה של הנציגות שנבחרה תהיה עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית השנתית הבאה, שמועדה ייקבע במסגרת האסיפה שתתכנס.

על ידי נקיטה מדוקדקתבכל הפעולות המנויות לעיל,יוכל בעל דירה, בהיעדר נציגות קיימת, לכנס אסיפת דיירים ולמנות נציגות, וכך לפתור את חלק מהבעיות שעשויות להתעורר במסגרת ניהולו השוטף של הבית המשותף, ולחסוך פניות מיותרות לערכאות משפטיות.