כולנו שמענו את המושג משכנתא, מהי משכנתא באמת? כיצד היא מתבצעת? מתי כדאי לקחת משכנתא? עד איזה סכום נוכל לקבל משכנתא? מדוע המילה משכתא גורמת לנו להתכווצות שרירים? מהו סכום המשכנתא שנוכל לקבל מהבנק? כאשר אחד מהלווים נפטר מה עושים עם המשכנתא? כיצד מחושב החזר המשכנתא החודשי? מהו לוח סילוקין "שפיצר"? על כך ועוד תקראו במאמר זה.
מהי משכנתא לרכישת דירה?
משכנתא היא הלוואה בנקאית הניתנת בתנאים מועדפים, ובריבית מופחתת בהשוואה להלוואה בנקאית רגילה, הניתנת למי שמעוניין לרכוש נכס למגורים או להשקעה, כגון: (דירה / מבנה / חנות / קרקע). משכנתא הינה הלוואה לכל דבר, אשר ניתנת ברוב המקרים לתקופות ארוכות טווח, כאשר הערובה להחזרתה של ההלוואה, הוא שעבודו של הנכס בגינו נלקחת ההלוואה, במילים אחרות לווה המשכנתא מקבל הלוואה לרכישת הנכס ואותו הנכס משמשת עירבון להחזר ההלוואה. ברוב המקרים המשכנתא תשולם בתשלומים חודשיים קבועים אשר משקפים את הריבית הגלומה ואת החזר הקרן, כאשר בתקופות הראשונות עיקר ההחזר מורכב מהריבית כך שקרן ההלוואה כמעט לא קטנה. אם תשאל את רוב לווי המשכנתא או כאלה שמייעדים לקחת כזו בעתיד הקרוב, הם יצביעו לך על האסוציאציות השליליות שהן גורמות להם ומדירות שינה מעיניהם, קרי נטל כלכלי חודשי של תשלומים שלעיתים קרובות רק גדל במשך הזמן (כתוצאה מעליית המדד או מעליית הריבית), או התחייבות של מאות אלפי שקלים שקיימים לבנקים. ואולם למרות כל אותן חששות ואי וודאות יש לזכור כי מבחינה כלכלית המשכנתא מייצגת כמעט תמיד את ההלוואה הטובה ביותר שניתן להשיג הן מבחינת שיעור הריבית על ההלוואה והן מבחינת תקופת ההלוואה.
מדוע המילה משכתא גורמת לנו להתכווצות שרירים?
לרוב אזרחי מדינת ישראל מספיק שאומרים את המילה "משכנתא" והנה כמו במטה קסמים, הופס הנה הלכה לה ארוחת הצהריים, פתאום כבר אין תאבון לאכול, פתאום כבר הלך החשק לנשנש. מאחר ולרובנו הגדול המילה "משכנתא" מעידה על קונוטציות שליליות. אבל אם נבחן את הדברים בצורה אובייקטיבית ולעומק הרי שלהפתעתנו נמצא שקיימים במשכנתא יתרונות גדולים כגון חיסכון כפסי ענק של כספים המבוזבזים לריק בתשלום לשכר דירה, שמירה על ההון העצמי (במידה ויש) והיתרון העיקרי והחשוב ביותר הינה שהמשכנתא מאפשרת לנו בעצם לרכוש את ביתנו מבלי שיהיה לנו את מלוא הסכום הנדרש לכך, ובכך להמשיך ליהנות מאותה רמת חיים שהורגלנו אליה (בהנחה שתשלומי המשכנתא מחליפים את תשלומי השכירות), ולא לחשוש כי ביום כזו או אחר עלולים לפנות אותנו מהדירה.
מהו סכום המשכנתא שנוכל לקבל מהבנק?
ברוב הבנקים סכום המשכנתא הניתנת בדירה ראשונה לא תעלה בדרך כלל על 70% - 75% מערך הנכס, ובדירה שנייה עד 50% מערך הנכס, וכל זאת מהסיבה שהבנקים לוקחים רשת ביטחון למקרה שהלווה לא יוכל להחזיר את המשכנתא, והבנק יאלץ בעל כורחו להעמיד את הנכס למכירה. במקרה זה קיים יסוד סביר להניח כי הנכס יימכר בשווי של לפחות 70% - 75% משוויו ביום לקיחת המשכנתא, ובכך הבנק יוכל לכסות את השקעתו מבלי להפסיד.
כאשר אחד מהלווים נפטר מה עושים עם המשכנתא?
הבנקים גם מחייבים את הלווה בביצוע בביטוח חיים, וזאת כדי שבמקרה של מוות, חברת הביטוח בה הוא מבוטח תוכל לפרוע מדי חודש את התחייבותו למשכנתא בבנק.
כיצד מחושב החזר המשכנתא החודשי?
בדרך כלל כל משכנתא שונה מרעותה, ויש צורך לבדוק לעומק את תנאי ההלוואה, ואולם בעקרון כלל האצבע קובע כי החזר המשכנתא החודשי ביחס לכלל ההכנסות נטו (משכורת, עצמאי, שכירות, ריבית וכדומה) לא יעלה על 25% - 30%, וזאת בכדי לוודא כי הלווה יוכל לנהל אורח חיים תקני מבלי לפגוע בהחזר המשכנתא. ואולם, כלל הברזל הוא: כי ככל שההכנסה נטו גדולה יותר, סך ההחזר יכול להגיע לכדי 30% ואילו ככל שההכנסה נטו יותר נמוכה, מומלץ לעמוד על החזר בשיעור הקרוב ל ? 25%. כמובן שיש לבחון גם פרמטרים נוספים שיכולים להשליך על המצב העתידי ולהביאם בחשבון, בטרם לקיחת המשכנתא. אחת הדוגמאות השכיחות ביותר לכך הינם זוגות צעירים שרוצים לבטא את האהבה, להעצים ולהעמיק את הזוגיות וחושבים על התרחבות משפחתית בעתיד הנראה לעין, ולאור זאת, למרות שכולנו מכירים את השיר "ילדים זה שמחה, ילדים זה ברכה" ועם כל האושר המדהים הטמון בכך, עליהם לתמחר גם עלויות נוספות כגון גנים/בתי ספר, ריהוט, טיטולים, אוכל, ביגוד וכו' אשר יכבידו על המצב הכלכלי. לחילופין, זוגות אשר מצפים להכנסה עתידית כגון ירושות, קרנות השתלמות שאמורות להיפתח וכדומה, יכולים להרשות לעצמם להגדיל את ההחזר החודשי. מהו לוח סילוקין "שפיצר"? החזר המשכנתא מתבצע ברוב המקרים ע"פ לוח סילוקין שפיצר, שגורס כי התשלום החודשי יהיה קבוע ויכלול בו החזר חלקי ע"ח קרן המשכנתא וכן החזר ע"ח ריבית. ככל שהחודשים חולפים ההחזר ע"ח הקרן יהיה גבוה יותר וההחזר ע"ח ריבית יקטן. לדוגמא במידה ונטלנו משכנתא בגובה 500,000 ש"ח לתקופה של 20 שנה בריבית שנתית של 3%, הרי שהתשלום החודשי יעמוד על 2,773 ש"ח, כאשר בחודש בראשון הוא יהיה מורכב מסך של 1,523 ש"ח בגין החזר קרן ו ? 1,250 ש"ח בגין ריבית. לעומת זאת התשלום בחודש ה - 50 יהיה מורכב מסך של 1,721 ש"ח בגין החזר קרן ו ? 1,052 ש"ח בגין ריבית. יש לזכור כי במקרים של עלייה בשיעור הריבית/מדד, סך ההחזר החודשי יגדל
