עקרונות בהעברת זכויות בנחלה החקלאית
אופן העברת הזכויות בנחלה החקלאית (להלן: "הזכויות") בהתיישבות העובדת – קבוצות, קיבוצים, כפרים שיתופיים, מושבי עובדים ומושבים שיתופיים, נקבע על פי החקיקה, החלטות מועצת מקרקעי ישראל, חוזה התיישבות עם רשות המקרקעין מקרקעי ישראל (להלן: "רשות המקרקעין") ותקנון האגודה השיתופית.
למיעוטם של הנחלות יש חוזה חכירה ישיר בין המתיישב לבין רשות המקרקעין, לעיתים על כל הנחלה, לעיתים על חלק ממקרקעין הנחלה. במקרה כזה מדובר על זכויות קנייניות הכפופות להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, (להלן: "חוק המקרקעין"). מדובר בד"כ בנחלות ביישובים שהוקמו טרם הקמתה של מדינת ישראל.
למרבית הנחלות אין חוזה חכירה ישיר עם רשות המקרקעין, והגדרת הזכויות נגזרת מחוזה בר רשות שנחתם בין האגודה להתיישבות של הישוב לבין רשות המקרקעין – חוזה דו-צדדי, וכאשר הסוכנות היהודית צד לחוזה – חוזה תלת צדדי, או בשמו הידוע "החוזה המשולש". זכויות בר הרשות הינן זכויות חוזיות, והחוק החל הוא חוק המיטלטלין, תשל"א-1971, (להלן: "חוק המיטלטלין"). חוק המקרקעין לא חל על זכויות אלו, למעט ההוראות בחוק המקרקעין החלות על פי חוק המיטלטלין.
מרבית מקרקעין הנחלות הינו מקרקעין המנוהל ע"י רשות המקרקעין, המוחזקת כבעלים של המקרקעין. רשות המקרקעין מנהלת את המקרקעין בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. החלטת המועצה מס' 1 הינה החלטה יסודית מכוננת אשר קבעה את מדיניות הקרקע בישראל, במסגרתה נקבעו העקרונות לעניין העברת הזכויות.
בסע' 9 להחלטה מס' 1 נקבעו עקרונות היסוד לזכויות בנחלה לפיהן:
א. לא ניתן לפצל את הזכות לחכירת מקרקעין הנחלה בין יורשים
ב. הזכויות בנחלה יועברו ליורש אחד בלבד היכול לעבד את הנחלה ביעילות
עקרונות אלו הוטמעו בהוראות החקיקה המתייחסות לזכויות בנחלה, בסע' 113, ו- 114 לחוק הירושה, סע' 100 בחוק המקרקעין, ותקנה 3א בתקנות האגודות השיתופיות (חברות) התשל"ג-1973.
מבלי לפגוע בעיקרון לפיו לא ניתן לפצל את זכויות החכירה בנחלה הרי שעל פי החלטת מועצה 1155 ניתן לפצל מחלקת המגורים של הנחלה, מגרש לצורך מגורים, וכן על פי החלטת מועצה 1163 ניתן לגרוע מהנחלה מקרקעין לצורך תעסוקה שהיא לא שימוש חקלאי.
כאשר יש חוזה חכירה ישיר בין המתיישב לבין רשות המקרקעין אזי המתיישב הינו בעל זכות קניינית הנובעת מהיותו חוכר רשום בלשכת רישום המקרקעין. אלא שהעברת הזכות הקניינית כפופה להוראות החוזיות של חוזה החכירה, וההוראות החוזיות של תקנון האגודה בה המתיישב חבר.
כאשר אין חוזה חכירה ישיר בין המתיישב לבין רשות המקרקעין, הזכויות בנחלה הן זכויות בר רשות.
זכויות הבר רשות המקרקעין הנן זכויות חוזיות המוגדרות בחקיקה, בחוזה התיישבות ובתקנון האגודה.
העברת זכויות בחייו של המתיישב הינה עסקה הנעשית על פי רצונו של בעל הזכויות בכפוף להוראות השונות החלות על עסקה זו.
העברת זכויות ליורש או לבעל זכות שאיננו יורש, לאחר פטירתו של המתיישב שהיה בעל הזכויות בנחלה, כפופה להוראות השונות החלות במקרה כזה, ולנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה.
לצורך העברת זכויות בר רשות המקרקעין בנחלה יש לבחון האם מדובר בזכויות שהן חלק מעיזבון בעל הזכויות שנפטר, אם לאו. הקביעה תלויה בנסיבות הספציפיות לכל מקרה ומקרה, ולהוראות החוזיות של חוזה ההתיישבות הספציפי, ושל תקנון האגודה הספציפי.
כאשר הזכויות הן חלק מהעיזבון, העברת הזכויות נעשית על פי הוראות חוק הירושה. במקרה כזה, אם יש צוואה יש לקיים את הוראות הצוואה, ככל שהוראות הצוואה אינו מנוגדות לעקרונות מדינות הקרקע. לדוגמא, אם ציווה המוריש לחלק את הנחלה לילדיו, לא ניתן יהיה לקיים את הוראות הצוואה.
כאשר הזכויות אינן חלק מהעיזבון, לכאורה שהוראות הצוואה אינן חלות, והעברת הזכויות נעשית על פי ההוראות החוזיות החלות. למרות זאת, קורה וביהמ"ש "מתחשב" בהוראות הצוואה, ופסק הדין מושפע מרצונו של הנפטר.
ביישובים בהם ניתן למנות בן ממשיך, בין בחיי ההורים ובין לאחר פטירתם, הזכויות בנחלה אינן חלק מהעיזבון, ככל שהבן הממשיך הינו בעל הזכויות בפועל או מי שעתיד להיות בעל הזכויות לאחר פטירת ההורים.
חלק ניכר מהמחלוקות בעניין העברת הזכויות לאחר פטירת בעל הזכויות, עוסקות בשאלה האם הזכויות הן חלק מהעיזבון, והאם פלוני הינו בן ממשיך. מדובר בשאלות לעיתים קשות ומסובכות, וכן פסיקת בתי המשפט הינה פסיקה סותרת בהרבה מקרים.
ככלל, לצורך העברת הזכויות, יש לקבל את הסכמת האגודה והסכמת רשות המקרקעין, בין כאשר מדובר בזכויות בר רשות ובין כאשר מדובר בזכויות חכירה, ובין כאשר מקבל הזכויות מתקבל כחבר אגודה ובין שלא.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המסחרי כלכלי ובמיוחד באגודות שיתופיות.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
