להלן בקצרה השינויים במיסוי מקרקעין מכוח חוק ההסדרים החדש לשנת 2013:
• הקצאת מניות בחברה שמחזיקה בעיקר במקרקעין (ונופלת בגדר המונח "איגוד מקרקעין") תהיה כפופה מעתה למס רכישה בידי רוכש המניות (אך תמשיך להיות פטורה ממס שבח בידי החברה ובעלי המניות הקיימים)
• חברות נדל"ן להיזהר: חלוקת רווחים שנבעו משערוך שוויו של נכס מקרקעין לבעלי המניות יביא לתוצאת מס לפיה יראו בחברה כאילו מכרה את אותו נכס מקרקעין לפי שוויו החדש (ואז תצמח חבות בתשלום מס שבח) ורכשה אותו מחדש (תשלום מס רכישה נוסף!).
• שינוי בשיעורי מס רכישה לגבי רכישות דירות מגורים בישראל. החוק מעלה בצורה מדורגת את שיעורי מס רכישה לגבי רכישת דירות. החוק גם קובע כי רכישת דירות מגורים אשר שוויין עולה על 15 מיליון יחויבו במרס רכישה בשיעור של 10% לגבי השווי אשר עולה על 15 מיליון.
• חישוב מס מיוחד במכירת דירות מגורים החל מ 1.1.2014: במקביל לצמצום הפטורים המוענקים למכירת דירות מגורים (כפי שנראה להלן) קובע החוק כי החל מ 1.1.2014 תחול נוסחת חישוב מיוחדת במכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס. לפי נוסחה זו יהיה השבח חייב במס בשיעור של 25% ואולם השבח אשר צמח עד ל 1.1.2014 (לגבי דירות שנרכשו עובר לאותו יום) יהיה פטור ממס. חלוקת השבח בין שתי התקופות תהיה חלוקה ליניארית פשוטה לפי ימי ההחזקה בנכס. יודגש כי הפטור הזה יחול ללא הגבלה כלשהי על מספר הדירות שמחזיק המוכר או מספר הדירות שהוא מוכר (למעט בתקופה ביום 2014 ועד 2017 אז הנוסחה הזו תחול רק לגבי שתי דירות בלבד)
לגבי דירות מגורים שזכויות בניה נוספות צמודות אליהן קובע החוק כי הפטור לא יחול על זכויות הבניה הנוספות.
5. פטורים שמוענקים למכירת דירות מגורים:
א. חוק ההסדרים משנה מהותית את היקף הפטורים שמוענקים למכירת דירות מגורים. מרבית ההוראות חלות החל מ 1.1.2014 ועל כן קיים חלון הזדמנויות של מספר חודשים שמחייבים היערכות נכונה למצב החדש לרבות זירוז מכירת דירות וכדו'.
ראשית כל, מבטל החוק את הפטור למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת בישראל וזאת החל מ 1.1.2014 וקובע כי הפטור חל אך ורק על מי שמחזיק בדירת מגורים יחידה. מנגד קובע החוק נוסחת חישוב מיוחדת לגבי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת כאמור לעיל.
ב. כמו כן, מגביל החוק (החל מ 1.1.2014) את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים יחידה וקובע תקרת פטור על סך של 4.5 מיליון ש"ח.
הוראה זו לגבי תושבי חוץ תחול החל מ 1.1.2014 ועל כן ראוי לתושבים חוץ לשקול הקדמת מכירת דירת מגורים שהם מחזיקים בישראל.
ג. יתרה מכך, הפטור יחול אך ורק על מי שהחזיק בדירה הנמכרת לתקופה שעולה על שנה וחצי ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זה בתקופה של שנה וחצי לפני המכירה.
ד. לעניין זה קובע החוק כי מי שמחזיק בשליש דירת מגורים לא נחשב כמי שמחזיק דירת מגורים לצורך הבדיקה אם הדירה שמכר היא דירתו היחיד (עד לחוק נאמר 25% מדירה).
ה. כמו כן, קובע החוק כי תושב חוץ לא יהיה פטור ממס לגבי מכירת דירת מגורים בישראל אלא אם אותו תושב חוץ מציג אישור רשמי מרשות המס במדינת מושבו שמוכיחה כי אין לו דירת מגורים אחרת מחוץ לישראל.
הוראה זו לגבי תושבי חוץ תחול החל מ 1.1.2014 ועל כן ראוי לתושבים כאלו לשקול לזרז מכירת דירות מגורים שבכוונתם למכור.
ו. החוק שימר את הפטור שקיים למי שמוכר שתי דירות ורוכש דירת חלופית במקומן ובלבד שהדירה החלופית נרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השניה ובלבד ששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1.986 מיליון ש"ח.
ז. החוק מאריך את תקופת הצינון שנדרשת ממוכר דירה אשר קיבל כמתנה את הדירה הנמכרת. היום החוק קובע כי הפטור במכירת דירת המגורים יחול רק אם חלפו 1-4 שנים (תלוי בנסיבות) ביוםם יום המכירה ליום מתן המתנה. החוק החדש קובע כי בכל מקרה נדרש מי שקיבל דירת מגורים במתנה לחכות תקופה של שלוש- ארבע שנים טרם יהיה המוכר זכאי לפטור ממס. יודגש כי הארכת התקופה תחול גם אם המתנה ניתנה אפילו בעבר.
6. הוראת מעבר לגבי מכירת דירות מגורים:
כאמור לעיל שינוי מהותי מתרחש החל מ 1.1.2014. אולם, החוק קובע הוראות מעבר לגבי התקופה שתסתיים ב 31.12.2013. הוראות המעבר חשובות ביותר ומסבוכות וחשוב מאד לקבל יעוץ מקצועי בעניין.
נזכיר שוב כי בתקופת המעבר הזו תחול נוסחת החישוב המיוחדת שהוזכרה לעיל לגבי שתי דירות בלבד (לפי נוסחה זו יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שצמח עד סוף 2013). החוק לא רק שמגביל הוראה זה לשתי דירות אלא מסייג אותה בתנאים אלו (במצטבר):
א. המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב(1) לגבי דירה אחת לפחות (היינו שלא מכר בארבע השנים האחרונות דירה אחרת בפטור).
ב. אם המוכר קיבל הדירה במתנה- אז מאז המתנה ועד ליום המכירה חלפה תקופת 3-4 שנים (תלוי בנסיבות)
7. ביטול הפטור ממס למתן מתנות לאחים:
החוק החדש מבטל את הפטור שניתן היום למי שנותן מתנה לאח או אחות שלו. הפטור יבוטל באופן מיידי. יחד עם זאת, הפטור ימשיך לחול לגבי נכסים שהתקבלו במתנה מההורים או בירושה.
טארק בשיר- עו"ד (רו"ח)
.Creative -Tax Tarek Basher- Attorney at law, CPA(ISR) – MBA Partner ___________________________________________ Tel aviv, Ramat aviv, Pastrnack st. 3 Tel: 972-3-6055391, FAX: 972-3-6091229, Mob: 972-52-8176868 , Email: href="mailto:Tarek@creative-tax.comTarek@creative-tax.com">">Tarek@creative-tax.com
