חישוב תשואה אמיתית בהתחשב בהון העצמי בהשקעות נדלן 

בזמן האחרון פונים אלי יותר ויותר אנשים כדי לקבל חוות דעת על כדאיות השקעה בנכס בארה"ב. אחרי שאנחנו מספקים ללקוח דו"ח מלא אודות כדאיות ההשקעה, במידה והלקוח מוסר לנו את סכום ההון העצמי שלו וסכום ההלוואות שלו אנו מסכמים את דעתנו על כדאיות פיננסית של ההשקעה. יותר ויותר אני מתפלא עד כמה לקוחות אשר השקיעו סכומי כסף לא מבוטלים, כבר מחזיקים ברשותם נכסים, לא יודעים באמת לחשב את התשואה על הנכס.

תשואה על הנכס המפורסמת לרוב היא תשואה נכונה אך לא מדוייקת , אנחנו כמשקיעים אמורים לחשב תשואה אחרת, תשואה על ההון העצמי שלנו! נניח ואנחנו קונים נכס ב 120,000$. ומשכירים אותו ב 1000$ כל חודש. הרי יוצא כי בסוף השנה אנחנו מקבלים 12,000$ שהם תשואה נאה של 10%. זה נכון במידה והנכס נקנה מכספנו האישי - בעזרת הון עצמי בלבד!

נניח כי רכשנו את אותו הנכס בדיוק (120,000$) אבל עם הון עצמי של 40,000$ והשאר ממומן באמצעות הלוואות,משכנתא.  כאן התשואה כבר משתנה לטובתנו. הרי אנחנו מבזבזים 40,000$ מכספנו ומקבלים בשנה 12,000$, כלומר זאת תשואה של 30% על ההון העצמי שלנו!  נכון, אנחנו משלמים בממוצע 4.5% שנתי על ההלוואות שלנו, אבל אלו כספים אשר נלקחו מהבנק ומוחזרים להם מהתשואה הכוללת שלנו שהיא 30%.

כלומר משקיע יכול בעזרת סכום כסף קטן(40K), לקחת הלוואה(80K) ולקנות נכס להשקעה ב 120K. כל חודש בעל הנכס יקבל 1000$ , חלק מהסכום הוא יחזיר לבנק על ההלוואה אך עדיין אצל המשקיע נשאר סכום כסף אשר מתקבל מתשואה על נכס ממונף.

לכן כמשקיע, טעות גדולה היא להשקיע את כל כספך בנכס. ככל שההון העצמי שלך קטן כך גודלת בצורה ישירה התשואה על הנכס!

זאת שיטה בה ניתן בסכומי כסף קטנים לקבל תשואה יפה של עשרות אחוזים הן על נכסים להשקעה בארה"ב הן על נכסי נדל"ן בכלל בארץ.