אחריות הקבלן לליקויי בניה לאחר תום שנת הבדק 

מה עושים במקרה של חדירת מי גשמים לבניין משותף ?

למי אפשר לפנות ? את מי אפשר לתבוע ? כמה שנים יש לקבלן אחריות ?

רוכשי דירה חדשה גילו יום אחד כי מי גשמים חדרו לבניין שלהם וגרמו להצפה של הלובי וכל האזור של המעליות.

הדיירים פנו אל עורך דין ליקויי בניה אשר שלח לקבלן שבנה את הדירה מכתב דרישה ודרשו ממנו לתקן את הפגם ולבצע איטום של מקור הדליפה.

היום אמנם עוד ליקויים בבניין אולם הדיירים התמקדו בדרישתם בליקויי החמור ביותר שהיה כאמור הצפה של הלובי.

לצערם של הדיירים הקבלן התעלם מהמכתב שנשלח אליהם ואף לא טרח להגיע למקום על מנת לבדוק את טענותיהם.

מה עושים במקרה כזה ?

אין מנוס מפניה לבית המשפט וכך עשו הדיירים.

במסגרת התביעה הקבלן טען שאין כל פגם בבניין וכי הוא השתמש בחומרים איכותיים כשבנה את הבניין, לטענת הקבלן הדיירים פשוט מנסים להוציא ממנו כספים שלא מגיעים להם.

מאחר שהדיירים נאלצו לפנות לבית המשפט התביעה הוגשה גם על יתר הליקויים בבניין:

1. קילופי טיח בחדר המדרגות
2. רטיבות בתקרות עקב נזילות.
3. אי ביצוע בידוד נגד רטיבות מתחת לריצוף.
4. רטיבות כלואה מתחת לריצוף

במסגרת התביעה בית המשפט מינה מומחה שיבדוק את טענת הדיירים.

המומחה בדק את הטענות של הצדדים והכריע לטובת הדיירים.

הטענה המרכזית של הקבלן היתה כי הדיירים לא הודיעו לו בזמן על ליקויי הרטיבות, לטענת הקבלן הדיירים היו צריכים לתת לקבלן הודעה על אי התאמה תוך שנה מהיום שבו הדיירים קיבלו את הדירה.

למרות שתלונות הדיירים הועברו לקבלן לאחר שנה מיום קבלת הדירות, בית המשפט פסק לטובת הדיירים וקבע כי לקבלן ניתנו אפשרויות רבות לתקן את הליקויים, אולם הקבלן בחר להתעלם מהפניות של הדיירים וגרר אותם לתביעה ארוכה ומיותרת.

המסקנה מפסק הדין היא כי במקרים רבים הקבלן יהיה אחראי על תיקון ליקויי בניה גם לאחר שנת הבדק הראשונה

הוראת סעיף 4(א) (2) לחוק המכר דירות, שעניינה אי-התאמה, באה להטיב עם הקונה המבקש להסתמך על אי-התאמה, כך שפטור הוא מלהוכיח כי אי-ההתאמה הייתה כבר קיימת במועד מסירת החזקה בדירה, ומאידך נשללת מהמוכר האפשרות להוכיח כי אי-ההתאמה לא הייתה קיימת במועד המסירה.

ר' בהקשר זה ע"א (ת"א) 2697/04, גלמן אורלי נ' כהן פיתוח דרעד (הרכב השופטים: גרסטל, פוגלמן, שילה), 25/12/05):

"ואולם, בהוראה זו[סעיף 4(א)(ב) לחוק המכר(דירות)-ס.י] אין כדי לשנות את תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות, אשר תחל להימנות מיום מסירת החזקה - המועד בו ניתן היה לגלות בשקידה סבירה את אי ההתאמה. בה במידה אין מקום לזהות בין תקופת הבדק והאחריות ובין תקופת ההתיישנות (ר' לעניין זה פסק דינה של השופטת א. פרוקצ'יה בת.א(מחוזי ירושלים) 164/93 כהן נ/ רמט, חברה רשומה בישראל, תק-מח 97 (4) 802)".

ועוד: "...יום מסירת החזקה בנכס הוא המועד לתחילת מרוץ ההתיישנות. במועד זה גילו המערערים, או יכולים היו לגלות בבדיקה סבירה, את אי-ההתאמות התכנוניות. תקופת הבדק, תקופת האחריות, והנטל המוטל על הקונה להודיע על אי-התאמה שנתגלתה ולאפשר למוכר לתקנה, אין בהם כדי לשנות מתקופת ההתיישנות וממועד תחילתה".