לפני מספר שנים ממשלת ישראל הטילה על פיקוד העורף לגייס תוכנית חירום לפתרון בעיית רעידת אדמה קשה אשר סיכויה להתרחש בארץ ישראל הולכים וגברים. פיקוד העורף בדק לעומק את הנושא ועל פי ממצאים עדכניים מצא כי השבר הסורי אפריקאי היה כבר אמור לגרום לרעידת אדמה רחבת היקף בארץ ישראל ובעיקר במרכז הארץ ולגרום לנזק רב ולהרוגים רבים. הנושא אשר הכי מדאיג את הרשויות הינו סוגיית הבניינים הישנים (בניין ישן מוגדר כבניין אשר נבנה לפני 01.01.1970), מכיוון שאלו לא יוכלו לשאת בעומס רעידת אדמה ובניינים אלו יתרסקו בעת רעידה שכזו, אשר תוביל להרס רב ולפגיעה רבה באזרחים. על פי כן – פיקוד העורף הגה תוכנית אשר נקראת תמ"א 38 שעיקריה הינו חיזוק אותם בניינים אשר מוגדרים כבניינים ישנים אשר לא יוכלו לעמוד יציבים בעת רעידת אדמה. פיקוד העורף נתקל בבעיות מימון לא פשוטות – איך מחזקים אלפי בניינים שכאלה במדינת ישראל? ועל כן – הם הגו את הפתרון הכלכלי אשר הורג מספר ציפורים במכה אחת – המדינה והרשויות המקומיות יציעו ליזמים מתחום הבנייה להציע את עצמם לדיירי הבניין על מנת שאלו יוכלו לחזק את בניינם ולמגנו בעת רעידת אדמה בישראל, והיזמים יזכו בזכות לבנות דירות נוספות על גבי גג הבניין – ובכך להרוויח ממכירת הדירות. פתרון זה הינו מצב שבו כולם זוכים – המדינה זוכה בבניינים מחוזקים בעת רעידת אדמה, העירייה זוכה בגידול תושבים טבעי בגבולותיה ללא הקצאת שטחים נוספים ובחידוש פני העיר, ותושבי הבניין זוכים לבניין מחודש בתוספת חדר ומרפת (בדרך כלל) לכל דירה – דבר אשר מעלה משמעותית את ערך הדירה.
מהם השלבים לביצוע תוכנית תמ"א 38:
שלב ראשון: ראשית על הדיירים לפנות לחברות יזמיות אשר עוסקות בתחום תמ"א 38 בתל אביב או בכל עיר אחרת במרכז הארץ. הדיירים יקבלו הצעה עקרונית מכל חברה שכזו ויפגשו עימן על מנת לדון במתווה העסקה. לאחר סבב הפגישות יחליטו נציגי הדיירים בחברה היזמית לתחום תמא 38 אשר תלווה אותם לפרוייקט זה ותתחיל להיפגש עמה על מנת ליישב את הדברים על גבי הסכם חתום. חשוב להבהיר – לכל אורך התהליך הדיירים אינם אמורים להשקיע אגורה מכספם, וכל המימון המלא על כל משתניו יגיע מצדו של היזם – עד הפרט האחרון הכי קטן. כמו כן, על הדיירים לקחת בחשבון שפרוייקט מסוג תמ"א 38 הינו פרוייקט הנדסי מורכב ומסובך, על פי כן רצוי לקחת חברה קבלנית אשר מתמחה בנושא ועוסקת באופן שוטף בתחום.
שלב שני: לאחר בחירת חברה מתחום תמ"א 38 בתל אביב תתחיל החברה היזמית להחתים את דיירי הבניין על מתווה התוכנית. על מנת לבצע את תכונית תמ"א 38 תל אביב בבניין מגורים חייב היזם מינימום של 66% חתימות מבעלי הנכסים בבניין. לאחר איסוף החתימות מדיירי הבניין יפנה היזם לרשויות המקומיות ויגיש בקשה לביצוע תוכנית תמ"א 38 בבניין המגורים הספציפי. באותה העת יחתם הסכם לביצוע פרוייקט תמא 38 בבניין המגורים הספציפי בין היזם לדיירים, והיזם יתחיל בהכנת תוכניות מפורטות לביצוע התוכנית.
שלב שלישי: לאחר קבל האישורים מהרשויות (תהליך שלוקח בין 6-12 חודשים בדרך כלל), יתחיל היזם בביצוע הפרוייקט. מתווה תוכנית תמ"א 38 מחייב את היזם קודם כל לחזק את הבניין ורק לאחר מכן להתחיל בבנייה מחודשת על גבי גג הבניין להוספת הדירות החדשות. תהליך זה אורך בין 12-16 חודשים. בזמן תהליך הבנייה חייהם של הדיירים כמובן נפגם מעט – אך חברות רציניות מתחום תמ"א 38 בתל אביב יקפידו למזער עד כמה שניתן את הנושא.
שלב רביעי: לאחר סיום הפרויקט דיירי הבניין יזכו בבניין חדש הכולל: תשתיות חדשות כגון: מים, ביוב, חשמל, אינסטלציה. חידוש פני הבניין, מעלית חדשהמשופצת, חדר מדרגות חדש, חלונות חדשים, צבט וטיח על גבי הבניין, פיתוח ציבורי, חדרי אשפה חדשים, תיבות דואר ועוד.. כמובן – שבמסגרת התוכנית הדירות (רובן) יזכו בתוספת חדר שינה נוסף לדירותיהם (ממ"ד) ובמרפסת.
