קבלן לא יצמיד את חלקי הגג לאחת הדירות שנמכרו 

האם קבלן שמוכר דירות בבית משותף שסיים לבנות, רשאי למכור חלקים בבניין כגון הגגות, הלובי, החצר?

חלקים אלה מוגדרים בחוק המקרקעין כ"רכוש משותף" וככאלה הם מיועדים לשימוש של כלל בעלי הדירות ולא ניתן להצמידם לדירה מסויימת.

אלא, שלעיתים מוכר הקבלן לדירה כלשהי בבניין גם חלקים מהרכוש המשותף, בלא ידיעת יתר רוכשי הדירות.

מקרה דומה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעת ליקויי בניה שהגישו תובעים אשר רכשו בשנת 2007 דירת מגורים בבניין חדש ברחוב ניצנה 17 גבעתיים.

לטענת התובעים (אחת מיני טענות רבות שבכתב התביעה), התברר להם זמן רב לאחר רכישת הדירה, כי הקבלן מכר את גג הבניין לדיירי הדירה העליונה בבניין ובכך למעשה נגזלו זכויותיהם של כלל הדיירים בגג והוקטן ערכן של הדירות בבניין.

התובעים צרפו לתביעתם חוות דעת מומחה, שקבע, כי שווי חלקם של התובעים בזכויות בגג המשותף הינו בסך 34,560 ש"ח.

הקבלן טען מנגד, כי פעל בהתאם לאמור בהסכם הרכישה, בו צויין במפורש, כי הוא רשאי להצמיד שטחים מגג הבניין ליחידות דיור מסויימות בבניין על פי שיקול דעתו הבלעדי.

לאחר שמיעת טענות הצדדים ניגש בית המשפט למתן הכרעה.

תחילה מינה בית המשפט מומחה מטעמו, שקבע, כי באם יקבע בית המשפט כי הקבלן לא היה רשאי להצמיד חלק מהגג לדירה העליונה בבניין, אזי זכאים התובעים לקבל תשלום על פי השווי שנגרע מהרכוש המשותף ועל פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, ובמקרה הנדון 25,000 ש"ח.

האם פעל הקבלן כדין כאשר הצמיד חלק מגג הבניין לדירה העליונה בבניין? בית המשפט מצא להשיב לשאלה זו בשלילה.

ראשית, הפנה בית המשפט לסעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות), הקובע, כי קבלן החפץ להוציא חלקים מן הרכוש המשותף חייב לציין זאת במסמך נפרד מחוזה המכר, כך שלקונה תהיה ידיעה ברורה על כך.

נקבע, כי בחינת הפסיקה מעלה שבתי המשפט סירבו לאפשר לקבלנים להצמיד שטחים משותפים לדירות כראות עיניהם והקפידו על מתן פרשנות דווקנית ומצמצת להוראות חוזיות המקנות לקבלנים זכות גורפת להוצאת שטחים מן הרכוש המשותף.

בעניין זה קבע בית המשפט העליון שלושה תנאים אשר רק בהתקיימם, רשאי קבלן להוציא שטחים מהרכוש המשותף:

"ראשית, הוצאת השטח המשותף צריכה להיעשות במסמך נפרד לחוזה או במפרט... שנית, על המסמך שבו מצוינים השינויים להיות מצורף לחוזה, בעת עריכתו.... שלישית, הגריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים." (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבנייה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (10.9.09).

בית המשפט בחן את הסעיף שבהסכם הרכישה עליו ביסס הקבלן את טענתו שנוסחו כדלקמן: "בכפוף לאמור לעיל יהיה רשאי הקבלן להצמיד חלקים משטחי הבנין, כולל שטחים בקומת העמודים, על גג הבנין ובכל אתר בבנין ליחידות בבנין כל זאת עפ"י שיקול דעתו הבלעדי".

נקבע, כי בשים לב לפסיקה, כפי שהתוותה במהלך השנים, אין די בתנייה כה כללית וגורפת, המאפשרת לקבלן להצמיד שטחים משותפים לדירות כראות עיניו. 

בית המשפט אמנם מצא, כי למפרט הדירה (שצורף להסכם) צורף תשריט, חתום על ידי הצדדים בו  צוין במפורש היכן נמצא הרכוש המשותף, כך שלכאורה מתקיימים התנאי הראשון והשני (מסמך נפרד המצורף להסכם), אולם, אין התשריט ממלא אחר התנאי השלישי, משום שלא צוין בו דבר באשר לגג הבניין, ולא נעשתה לגביו חלוקה בין שטח משותף לשטח שאינו כזה.

לפיכך, קבע בית המשפט, כי הגריעה של שטח הגג לא הוצגה לתובעים באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים.

בית המשפט הוסיף והעיר, כי אין להשלים עם מצב שבו, לאחר חתימת חוזה מכר, נשאר בידי הקבלן שיקול דעת כה רחב ומוחלט באשר לשטח שיש באפשרותו לגרוע מן הרכוש המשותף.

משום כל אלה, מצא בית המשפט לקבל את טענות התובעים וקבע, כי יש לפצותם בגין חלקם היחסי בשטח הגג שהוצא מן הרכוש המשותף.