שכן פולש בבית משותף 

. בעיה מוכרת בתחום הבתים המשותפים היא בעיית השכן הפולש. אותו שכן מספח לדירתו חלק מן הרכוש המשותף ולעיתים אף בונה בשטח המשותף. פסק דין שניתן לאחרונה בערעור בפני בית המשפט המחוזי בחיפה דן בסוגייה זאת, תוך שבסופו של יום הוא קובע כי על הפולש להרוס את תוספת הבניה, להסיר מחסן מהרכוש המשותף ולשלם לשכנים הנפגעים פיצויים שונים אשר סוגם יפורט להלן.

ביום 2.12.13 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בערעור אזרחי 8678-06-13 שטרן ואח' נ' שמרוב. פסק הדין עסק בסוגייה של שכן בבית משותף אשר פלש למרחב המשותף, הציב בו מתקנים וכן בנה תוספות בניה ללא רוב נדרש על פי חוק.

אותו שכן, הקים גן ילדים בחצר המשותפת של הבניין, הוסיף לדירתו חדר בגודל 26 מטרים על חשבון השטח המשותף בבנין, הקיף את החצר בגדר, והתקין בחצר מתקני משחקים שונים לצרכי הגן וכן הציב בשטח מחסן.

הטענות בערעור היו, שעל בית משפט השלום שדן בתיק, היה לתת צו הריסה לתוספת הבניה וצו המחייב פינוי המתקנים והמחסן מחצר הבנין. המבקשים בנוסף טענו כי לא ניתנה הסכמתם ברוב המתחייב על פי חוק לבניית הפולש.

כמו כן טענו המערערים כי יש להגדיל הפיצויים אשר נפסקו בבית משפט השלום בעניין שווי שימוש בחצר המשותפת, שכן למעשה הפולש מונע הנאת השכנים מן השטח המשותף ועושה בו שימוש בלעדי. בנוסף, ביקשו המערערים כי בית המשפט יגדיל את הפיצויים בגין נזק לא ממוני, שבהגדרה זאת נכללת עוגמת הנפש שנגרמה לשכנים, ולסיום נתבקש בית המשפט לפסוק הוצאות משפט גדולות יותר עבור המערערים.

המשיבה טענה כי הבניה נעשתה בהיתר כאשר בתחילה ניתן לה היתר והשכנים לא התנגדו לבניה ואולם לאחר שפקע תוקף ההיתר (שנה לאחר נתינתו) אז החלה בבניה וזאת מחוסר ידיעה אודות הליכי ביטול ההיתר. כמו כן טענה המשיבה כי קיים גן נוסף בבנין אשר כמגדו לא פעלו התובעים וכן טענה המשיבה כי פעלה בהתאם לתוכנית בנין עיר המתירה את בניה עד לגודל 120 מ"ר לדייר ולכן לא נפגעו זכויות השכנים.

בית המשפט הכריע וקבע :

            " סבורה אני, שעל מנת לנהל חיים תקינים בבית משותף, אין להתיר שכל מי שאין אימת     הדין עליו, יבנה כרצונו, כאשר הוא סומך          על כך ש"בסוף העניינים יסתדרו". נראה שאף     המשיבה היתה שותפה לגישה כזו, שאחרת אין להבין כיצד זה הרחיבה את דירתה על   חשבון הרכוש המשותף, בלא שקיבלה הסכמת הרוב הדרוש לבניה וכיצד זה המשיכה         בניהול עסק הגן על חלק ניכר של חצר הבית המשותף, על אף שותפיה בבית המשותף."

כאמור לעיל, בית המשפט מעביר ביקורת חריפה על אופי פעולת השכן שהסתמך על כך שהעניינים יסתדרו או "יהיה בסדר", וקבע שאת הסכמת השכנים לבניה יש לקבל מראש ולא לאחר מעשה.

בית המשפט מאזכר את הוראת החוק בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין שעל פיו יש צורך בהסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות ושל שני שליש מבעלי הרכוש המשותף על מנת להרחיב את הדירה על חשבון הרכוש המשותף, דבר שלא עשה הפולש.

סוגייה משפטית מעניינת שעלתה בפסק הדין הייתה כי המערערים ביקשו מבית המשפט ליתן צו הריסה לבניית הפולש. בית משפט השלום סירב ליתן צו שכזה בשל העובדה שבהליך פלילי נגד הפולש ניתן צו הריסה ולכן סבר בית משפט השלום כי נתינת צו על ידו עלול לסכל הצו שניתן ויש בו להכריע העניין שהוכרע בערכאה משפטית. כך גם פסק בית משפט השלום כי הסמכות לדון במתן צו של הריסה לא בהכרח בידי בית המשפט השלום.

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום וקבע כי צו ההריסה שהוצא לבניה בגדר ההליך הפלילי אינו מונע מבית המשפט לתת סעד של הריסה מתוקף זכות קניינית. שהרי אין לצפות כי המערערים יהיו תלויים בגורם חיצוני בהליך פלילי לו לא היו צד, לצורך סעד המגיע להם בדין. כמו כן קבע בית המשפט המחוזי כי הסמכות לדון בסעד של הריסה נתון לבית משפט השלום בעקבות הלכה שנפסקה לאחרונה.

בעניין המתקנים בחצר קבע בית המשפט כי המדובר במתקנים ניידים שהם בבחינת שימוש סביר במקרקעין כהגדרת החוק, המתיר לכל שותף לעשות שימוש סביר בשטח המשותף. אולם בעניין המחסן אשר הוצב בחצר המשותפת קבע בית המשפט כי מדובר במבנה קבוע אותו יש לפנות מן החצר.

ביחס לדמי השימוש בחצר המשותפת העריך בית המשפט את החלק היחסי בחלק המשותף שיש לכל שכן ובהתאם לחוות דעת שמאי בעניין ערך של שכירות החצר. בית המשפט המחוזי קבע כי גן ילדים הוא שימוש ייחודי המונע שימוש של השכנים האחרים בחצר, וכי את הפיצוי יש לפסוק על פי דיני עשיית עושר. בית המשפט הפחית את הפיצויים המגיעים לשכנים לאור העובדה כי השכנים לא הוכיחו את הפגיעה בהם והעמיד הפיצוי לכל תקופת הגן משך 7 שנים על הסכום של 3000 ש"ח כאשר כל שכן החזיק חלק של 7/178 מן הרכוש המשותף.

בעניין פיצויים עבור עוגמת נפש לא התערב בית המשפט המחוזי בקביעת בית המשפט השלום שהעמיד את הפיצוי על סך 5000 ש"ח לשכנים אשר התגוררו בסמיכות לגן תוך שפיצוי שכזה לא ניתן לשכן שגר בדירה עורפית לגן, מכאן שלמיקום הדירה תפקיד חשוב בפסיקת פיצוי מסוג עוגמת נפש.

בית המשפט הגדיל הוצאות המערערים בשל שכר מומחה אשר שולם על ידם במסגרת ההליכים בפני בית משפט השלום.

בשולי הדברים התייחס בית המשפט לטענה של המשיבה לפיה היא מכרה את הדירה ועל כן קבע בית המשפט כי בתוך 60 ימים ממתן פסק הדין המערערים יכולים לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת לצרף את הקונה כצד להליך כדי שינתן צו גם כנגדו , כל זאת בכפוף לכך שלקונה לא יהיו טעמים אשר יצדיקו ביטול צו ההריסה.