לפני שנתחיל נקדים ונכתוב כי במידה ואתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית שעוד לא עברה תהליך של שינוי ייעוד או הפשרה, דעו כי מדובר על צעד שטומן בחובו סיכון מסוים. רכישת קרקע לא יכולה להבטיח לכם שלאחר ההשקעה ערכה יעמוד בציפיות וכמובן שאתם לא יכולים להיות בטוחים כי אכן הייעוד שלה ישונה. עם זאת, מומחים בתחום מדווחים כי עכשיו זה הזמן המתאים והחכם ביותר לרכוש קרקע חקלאית כל עוד מוכנים להתאזר בסבלנות. על מנת לסבר את האוזן, הליך שינוי הייעוד עלול לקחת עשור ואף יותר מכך, אך כאשר תהליך זה מושלם בהצלחה, הרי שהרווח יכול להיות מרשים ביותר. אז במידה והחלטתם שמדובר על הצעד הנכון עבורכם, קבצנו בשבילכם כמה נקודות שחשוב לתת עליהן את הדעת לפני שניגשים למלאכה.
בירורים ראשונייםהדבר הראשון שיש לעשות הוא לברר נושאים שונים שקשורים לבעלות על הקרקע. בדקו האם הקרקע נמצאת בבעלות ציבורית (מנהל מקרקעי ישראל), או פרטית, בבעלות מספר אנשים או אדם אחד ושימו לב האם יש סביבה מאבקי ירושה או שקיימים הליכים שונים שעשויים לפגוע בתהליך המשא ומתן לרכישתה. בנוסף בדקו את המצב של הקרקע בוועדות לתכנון ובנייה. שימו לב במידה וישנן תכניות לשינוי הייעוד של הקרקע, באיזה שלב נמצא התהליך. כמו כן מומלץ לבדוק האם קיימות תכניות לאיחוד ולחלוקה מחדש של הקרקע. לעתים הקרקעות נמצאות באזורים עליהם חלות תכניות מתאר ארציות או מחוזיות שעשויות במקרים מסוימים לטרפד את תהליך שינוי הייעוד. קחו זאת לתשומת לבכם.
שורו, הביטו וראונקודה חשובה מאוד שיש לבדוק היא מידת הפוטנציאל של האזור בו ממוקמת הקרקע. הכוונה היא לרמת הפיתוח האזורי, לגורמים פיזיים מגבילים, לתנאי הטופוגרפיה לסביבת הקרקע ועוד. שימו לב האם הקרקע ממוקמת בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים, האם היא נגישה, האם קיימות שכונות מגורים בקרבת מקום, האם היא ממוקמת באזור שנמצא כעת בתנופת פיתוח או באזור שלפחות עתיד להיות בתנופת פיתוח לפי התכניות הקיימות ועוד. בנוסף מומלץ מאוד להגיע למתחם באופן פיזי, לבדוק בעצמכם מה הוא השטח המדויק שלה ולרשום לעצמכם באילו אזורים היא גובלת.
דברים שחשוב לקחת בחשבוןחשוב מאוד לזכור כי מעבר לסכום שתשלמו במעמד הרכישה, ישנן הוצאות נוספות שחשוב להתחשב בהן. כך למשל ישנם היטלים שונים כגון היטל השבחה שגובהו כחמישים אחוזים מערך הקרקע, היטל לפיתוח תשתיות של חשמל וביוב, מס שבח ועוד. כמו כן מאחר והזמן משחק ברכישה מעין זו תפקיד מרכזי, חשוב להשקיע אך ורק כסף שלא יהיה חיוני עבורכם בשנים הקרובות על מנת שלא תתקעו. לסיום, ההמלצה החמה ביותר שלנו אליכם היא לשתף בתהליך כמה שיותר מומחים בתחום כבר מהרגע הראשון. הכוונה היא למודד מוסמך בעל רישיון, שמאי מקצועי ובעל ניסיון, עורך דין שמתמחה בעסקאות מקרקעין ונדל"ן ועוד.
עידו מקל
