תנאים בחוזה שכירות 

האם שטר ערבות לחוזה שכירות יהיה תקף לחוזה שכירות נוסף? והאם חובה על שוכר לאפשר לבעל הדירה להציג אותה לשוכרים פוטנציאלים? ומה משמעות הסעיף בחוזה הקובע שהדירה במצב טוב ותקין?

שלוש השאלות לעיל נדונו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בערעור אזרחי 2365-05-11 שניתן ביום 22.12.13.

רקע עובדתי

בעל דירה השכיר דירתו לזוג. בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ראשוני, וכנהוג בהסכמי שכירות חתמו 2 ערבים על שטר ערבות בגובה 50,000 ש"ח לחיובים הנובעים מהסכם השכירות. בסוף אותה תקופת שכירות, חתמו הצדדים על הסכם שכירות נוסף תוך שמצוין בחוזה השכירות כי השוכרים יקבלו הסכמת הערבים להסכם הראשון להמשך ערבותם לחוזה השני. כך גם בהמשך נערך הסכם שכירות שלישי, כל זאת כאשר בהתכתבויות שונות מציינים השוכרים כי הערבים הסכימו להאריך ערבותם.

בתום תקופת השכירות השלישית, ולאור נזקים וכן איחורים בתשלומי שכירות בעל הדירה, פנה בעל הדירה ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימוש שטר הערבות. השוכרים הגישו התנגדות והתיק נדון בפני בית משפט השלום, אשר קבע כי אין תוקף לשטר הערבות ביחס לתקופות השכירות המאוחרות.

תביעה נוספת של בעל הדירה היתה כי השוכרים לא אפשרו לו להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים, בית משפט השלום קיבל את התביעה וקבע כי על השוכרים לשלם למשכיר סכום של 2000 ש"ח.

בנוסף, תבע בעל הדירה את השוכרים בגין נזקים שלטענתו גרמו השוכרים למושכר במהלך תקופת השכירות ובית המשפט השלום פסק בגין סעיף זה פיצוי בסך 7000 ש"ח על סמך חוות דעת מומחה.

הערעור לבית משפט המחוזי

בעל דירה הגיש ערעור, בין היתר, על כך שבית משפט השלום קבע כי ערבות בחתימת שני ערבים שניתנה להסכם השכירות הראשוני איננה בתוקף כלפי הסכם שכירות מאוחר. לטענת בעל הדירה, לשון ההסכם קובעת כי הערבות תחול במקרה של הארכת הסכם השכירות והמדובר על הארכת השכירות של החוזה הראשוני.

כמו כן הגיש בעל הדירה ערעור על גובה הפיצויים שנפסקו לו בשל הסירוב להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים, בטענה שכאשר קבע בית המשפט כי השוכרים סירבו להראות את הדירה, יש לחייבם עבור כל התקופה בה לא הושכרה הדירה ולא עבור חלק מן התקופה.

ערעור בנקודה נוספת הגיש בעל הדירה על גובה הפיצויים שנפסקו לו בסך 7000 ש"ח בגין הנזקים שגרמו השוכרים לדירה. בבית משפט השלום אומנם לא הוכיח בעל הדירה כי שילם את כל הסכום הנקוב בחוות דעת מומחה מטעמו עבור תיקונים, אולם בשל העובדה כי השוכרים אישרו כי קיבלו את הדירה במצב סביר, ואין זה סביר כי הסכימו לשכור את הדירה עם כל הליקויים שנמצאו בחוות דעת מומחה, עליהם לשאת בחלק מהתשלום עבור התיקונים.

החלטת בית המשפט המחוזי

 בית המשפט המחוזי קובע כי אומנם השוכרים פעלו בחוסר תום לב והציגו בפני בעל הדירה מצג לפיו הערבים הסכימו להארכת ערבותם כלפי המשך תקופת השכירות, אולם אין במצג זה כדי לחייב את הערבים.

בית המשפט פונה להסכם השכירות הראשוני לו ערבו הערבים, ומציין כי נוסח ההסכם הוא כי במקרה של הארכת הסכם השכירות תעמוד הערבות בתוקף. ואולם במקרה זה, תוקף החוזה לא הוארך אלא נחתמו 2 חוזי שכירות חדשים אשר לגביהם לא ערבו הערבים בחתימתם וגם לא הובאה ראיה לכך שהם נתנו הסכמתם. כל שהוכח הוא כי השוכרים טענו בפני בעל הדירה כי הערבות הינה בתוקף וכי הערבים הביעו הסכמתם.

בכל אלו קובע בית המשפט ועל אף שכאמור לעיל השוכרים נהגו בחוסר תום לב, אין אפשרות לחייב הערבים בערבות להסכם שלא נתנו הסכמת לערוב לו.

ביחס לפיצויים שתבע בעל הדירה בגין אי מתן אפשרות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים, קובע בית משפט, כי בשל סירוב השוכרים, עמדה הדירה ריקה במשך חודשיים. על פי קביעת בית משפט השלום השוכרים סירבו להראות את הדירה, ומשקבע זאת בית משפט השלום, על השוכרים לשלם עבור הנזק של אי השכרת הדירה במשך חודשיים ולא בעבור חודש אחד.

כך מחליט בית המשפט להגדיל את הפיצויים שנפסקו בבית משפט השלום ב2000 ש"ח נוספים, תוך שהנימוק הוא תשלום 2000 ש"ח בעבור כל חודש שהדירה לא הושכרה.

בעניין הפיצויים בגין הנזקים לדירה, קובע בית המשפט המחוזי כי העובדה שעל פי הצהרת השוכרים בהסכם קיבלו את הדירה במצב תקין, אין בה כדי לאשר את כל הנזקים שנטענו על ידי המשכיר. בית המשפט קובע כי בעל הדירה לא הוכיח כי כל הנזקים נגרמו בתקופת השכירות של השוכרים וחלק מן הליקויים מקורם בבלאי סביר. כך קובע גם בית המשפט כי תשלום עבור שיפוץ בדירה שנעשה לאחר עזיבת השוכרים לא מעיד על תיקון נזקים שגרמו השוכרים ובשל כל אלו אין להגדיל את סכום הפיצוי שנפסק לבעל הדירה בבית משפט השלום.

אם כן, ניתן לראות כי ישנה חשיבות גדולה לניסוחו של הסכם שכירות. כאשר ההסכם לא נערך בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה כמו מצב הדירה ,סוג הערבות וכו', עלולים להיפגע הן השוכר והן המשכיר.