המס במכירת זכויות בנייה - יום הרכישה של זכויות בנייה 

לאור פסקי הדין שבהם נקבע, כי מכירת זכויות בנייה הינה מכירה של זכויות במקרקעין, עולה השאלה מהו מועד הרכישה שלהם. האם המועד שבו נרכשו המקרקעין שלגביהם ניתנו זכויות הבנייה, או שמא המועד שבו נולדו זכויות הבנייה, כלומר, המועד שבו נכנסה התב"ע לתוקף.

לשאלה הנ"ל חשיבות הן לעניין החיוב במס מכירה ביחס לעסקאות שנעשו עד סוף יולי 2007, והן לעניין שיעור מס השבח, אשר הופחת החל מיום 07.11.2001.

בפסק דין אשר ניתן ביום 03.03.08 בועדת הערר בו"ע 1415/05 עופר מירצקי ושות' ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (ת"א) סוכמה ההלכה בנושא של תוספת אחוזי בנייה כאירוע החייב במס לעניין חוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:

"א. זכות המחזיק במקרקעין לבנות עליהם היא חלק אינטגרלי של זכות הבעלות. חוק התכנון והבניה יכול לשלול או להגביל זכות זו ואז קיומה הוא פוטנציאלי בלבד, אך עם הסרת חסמים אלו מיד קמה לתחייה הזכות לידיו של המחזיק. לפיכך, "הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש באחוזי הבניה שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה".

ב. אף שזכויות הבנייה הם חלק אינטגרלי של זכות הבעלות על הקרקע, הרי שבארץ (וגם בעולם) התפתחה פרקטיקה של ניוד זכויות בניה מקרקע אחת לאחרת. זכויות בניה אלו הינן "זכות במקרקעין" שלפי חוק מיסוי מקרקעין גם במקרים שבהם ניתן למכרם במנותק מהקרקע עצמה.

ג. תוספת אחוזי בניה המוקצים ע"י רשויות התכנון (או שינוי יעוד) בקרקע פרטית אין לראות בהם אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין. שונה המצב בשינוי ייעוד בקרקע המוחכרת מהמינהל המקנה לחוכר זכויות שימוש חדשות שאינו נובע משינוי המצב התכנוני אלא מפעולה הסכמית שאז יש לראות בזה כאירוע מס לעניין חוק המיסוי."

כלומר, זכויות בנייה אשר הוענקו בתב"ע לפי חוק התכנון והבנייה על ידי רשויות התכנון הינן זכויות אינטגרליות למקרקעין במובן זה שאין להן יום רכישה עצמאי, למרות שניתן לנייד אותן. לפיכך יום הרכישה שלהן זהה ליום הרכישה של המקרקעין.

חשוב להדגיש כי לפסק הדין הנ"ל קיימת חשיבות עליונה לגבי מי שיש לו יום רכישה היסטורי, מלפני 1961, הואיל והוא זכאי לשיעור מס מוגבל בעת מכירת המקרקעין. פסק הדין הנ"ל קובע למעשה, כי גם זכויות הבנייה זכאיות לשיעור המס המוגבל.