מומחים צופים כי מדינת ישראל הייתה צפויה לחוות רעידת אדמה קטלנית בעשור האחרון. כל הממצאים בשילוב עם המיקום הגיאוגרפי שהמדינה יושבת, ממש על גבי השבר הסורי אפריקאי ובמקום הכי בעייתי שלו – חוזים תחזית מאוד לא אופטימית. פיקוד העורף בשילוב עם גופים ממשלתיים היו ועדיין צריכים להיערך לתסריט הבלהות בו אלפי בניינים מתפרקים כמו מגדל קלפים ונגרם הרס רב והרוגים רבים, והם החליטו להקים וועדה אשר תבחן את הנושא מקרוב. מסקנות הוועדה היו שצריך לחזק כל בניין אשר נבנה לפני שנת 1970 והוא מעל לשתיים וחצי קומות.
אך הוועדה נתקלה בקושי המימוני של הפרויקט והייתה בבעיה – כיצד נממן את עלות החיזוק של אלפים רבים של בניינים במדינה? הוועדה בחנה מספר גדול של אופציות ולבסוף החליטה על פתרון קסמים והגתה את עיקרי התוכנית – ניתן לכל דיירי בניין לבחור יזם מוכח מתחום הבניה שהוא יחזק להם את הבניין לפי התקנות שהוועדה תכתיב ובתמורה לכך היזם יקבל זכויות בניה על גבי גג הבניין וכך יוכל לממן ולהרוויח את עלויות חיזוק הגבוהות, באותו האופן העיריות התלהבו מאוד מהרעיון וכך לימים נוסדה תוכנית אשר נקראה תמ"א 38 במדינת ישראל אשר באה להגדיר את חיזוק הבניינים אשר מועדים לקריסה בעת רעידת אדמה.
שלבי הביצוע השונים לתוכנית:
שלב ראשון – החלטה עקרונית של וועד הדיירים: בישיבת הוועד של דיירי הבניין העלו את הנושא, מבלי להיכנס לפרטים מדויקים (היות ותם גם לא יודעים את הפרטים), רק תבדקו כוונות. תוכנית מסוג תמ"א 38 בתל אביב דורשת הסכמה וחתימה של לפחות 66% מהדיירים שמחזיקים בטאבו בדירות בבניין ועל כן יש בשלב המאוד ראשוני לבדוק האם בכלל יש פרטנרים לביצוע התוכנית. לאחר שגיליתם שיש עם מי לעבוד ושאתם יכולים לגייס את הרוב הרצוי אתם יכולים להמשיך לשלב הבא.
שלב שני – פניה ליזמים מהתחום: פנו למספר חברות בניה ויזמות אשר מתעסקות באופן שוטף ומלא בתוכנית תמ"א 38 תל אביב וחשוב לוודא כי החברות שבחרתם יהיו חברות אשר כבר מתעסקות ובונות בפועל בניינים מפרויקטים מסוג זה ולא רק מדברות שהן יכולות לבנות פרויקט כזה. לאחר שפניתם למספר חברות יזמות בתחום הן כבר יבדקו האם ניתן בכלל לבצע תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם ואם כן באיזה אופן ויגישו לכם תוכנית עבודה בסיסית. לאחר קבלת התוכניות ממספר יזמים יש לבחור את היזם המתאים.
שלב שלישי – הכנת תוכניות מפורטות לעבודה: היזם יחד איתכם יכין את התוכניות האדריכליות לפרויקט ושלבי הביצוע השונים. כל התהליך הינו בשילוב מלא עם וועד הדיירים ובשקיפות מלאה. חשוב להדגיש שבשום שלב הדיירים לא צריכים ולא אמורים לממן אגורה אחת מהפרויקט וכל ההוצאות חלות על יזם הפרויקט.
שלב רביעי – ביצוע: לאחר אישור התוכניות הרלוונטיות על ידי הגורמים השונים, תהליך אשר עורך בין 12-18 חודשים, יחל היזם בבניית הפרויקט. פרויקט הנדסי מסוג תמ"א 38 בתל אביב הינו דבר מורכב ומסובך אך היזם אמור להקל על חיי הדיירים את החיים עד כמה שניתן. תהליך הביצוע ייערך כ 12 חודשים פלוס מינוס שבסופו הדיירים יקבלו לידיהם בניין מחודש אשר כולל: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ חיצוני ופנימי מסיבי, שיפוץ חדר המדרגות הוספתשדרוג המעלית, החלפת כל הצנרת בבניין (חשמל, ביוב, מים) ועוד תוספות רבות. ערך הדירה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 תל אביב בדרך כלל עולים עד כדי 40% משווי הדירה הקודם. וכמובן, דיירי הבניין יקבלו שכנים חדשים.
