פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים 

השינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2014, עדיין מעוררים הרבה שאלות מלקוחות שפונים למשרדנו. לכן החלטנו להעלות לאתר מספר מאמרים שיסכמו את השינויים ואת המצב החל עקב השינויים.

מאמר זה מסכם את הפטורים ממס שבח לאחר כניסתם לתוקף של השינויים מכוח חוק ההסדרים 2013-2014 (החוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג – 2013) והוראת הביצוע 5/2013 שהוציאה רשות המיסים ביום ה-26.12.2013.

הכלל -

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 ("החוק") קובע את הכלל - מכירת כל נכס מקרקעין, ובכלל זה דירה, בית מגורים מגרש, בניין, וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע חייבת במס שבח. חובת תשלום מס שבח מתקיימת אם כך כאשר קיים שבח וכל עוד לא ניתן להשתמש באחד מהפטורים ממס שבח הקבועים בחוק.

שבח = רווח -

לכן שלב ראשון, לפני פניה לשימוש באחד הפטורים, היא בדיקה האם קיים שבח כלומר רווח, במכירת הדירה.

שבח (רווח) במכירת דירה מתקיים כאשר מחיר מכירת הדירה, עולה על מחיר רכישתה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת לכל ההוצאות המותרות בניכוי.

                     שבח/רווח = (הוצאות מותרות + מחיר רכישה צמוד למדד) – מחיר מכירה

ההוצאות המוכרות מפורטות בסעיף 39 ו-39א לחוק והן כוללות את - הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כגון שכר טרחת עורך דין לקניית הדירה, שכר טרחת מתווך בקנייה, הוצאות שיפוץ, תשלומי אגרות ומיסים ברכישה, כגון מס רכישה, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת וכו'.

במידה ולא קיים שבח/רווח יוגש דיווח מפורט לרשות המיסים, ואין צורך להשתמש באחד מהפטורים האפשריים ממס שבח, כדי לא "לבזבז" את אפשרות השימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שיכול ונבקש למכור בעתיד ובה יכול ויהיה שבח/רווח.

במידה ומהבדיקה הראשונית עולה שקיים שבח, השלב הבא הוא בדיקה האם המוכר זכאי להשתמש באחד מהפטורים הקבועים בחוק, כמפורט להלן.

דירת מגורים מזכה – תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח -

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירה של דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בפועל למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה או לפחות 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

תנאים מוקדמים נוספים - 

בחוק ובתיקון לו שולבו מספר תנאים נוספים לקבלת הפטור:

• על המוכר לבקש את הפטור.
• המוכר צריך למכור את כל זכויותיו בדירה.
• המוכר הוא תושב ישראל או שהוא תושב חוץ שיש לו אישור מרשויות המדינה שבה הוא מתגורר שאין הוא בעלים של דירה באותה מדינה.
• הפטור ניתן רק עד לתקרה העומדת על 4.5 מיליון ש"ח ב-2014, כאשר השווי שמעל יחויב במס.

במידה והדירה שאתם מוכרים עומדת בתנאים, היא "דירת מגורים מזכה" והיא ואתם עומדים בתנאים המוקדמים האחרים, ניתן להמשיך לשלב הבא – בחירת מסלול הפטור האופטימלי שלא יפגע באפשרות לקבל פטור במכירות עתידיות.

מסלולי פטור עיקריית ממס שבח במכירת דירה מגורים מזכה -

1. פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

התנאים העיקריים לפטור זה הם:

א.      הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר.

ב.      המוכר הוא בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות מאז שהיתה לדירת מגורים.

ג.       המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים הקודמים.

החריגים העיקריים לתנאים אלו הם:

א.      הדירה הנוספת היא דירה חליפית לדירה הנמכרת שנרכשה (כלומר, ניתן לרכוש דירה חליפית לפני שמוכרים דירה יחידה).

ב.      הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים הקשורים לדירה כזאת (ראו למטה).

ג.       למוכר בעלות של פחות משליש בדירה נוספת.

2. פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה.

התנאים העיקריים לפטור זה הם:

א.      המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של צאצא המוריש.

ב.      לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת.

ג.       אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח במכירה.

3. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת.

התנאים העיקריים לפטור זה הם:

א.      במועדת מכירת הדירה הראשונה יש למוכר דירה אחת נוספת בלבד.

ב.      המוכר מכר את הדירה הנוספת תוך שנה ממכירת הדירה הפטורה.

ג.       המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה דירה חילופית בסכום ששווה לפחות ל-3/4 ממחיר שתי הדירות.

4. מכירה ללא תמורה לקרוב.

בחוק מוגדר קרוב – בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בני הזוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח או אחות ככל שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה.

חישוב לינארי ותקופת המעבר –

החל מה-1.1.2014 בוטל הפטור העיקרי ששימש כהטבת מס בהשקעה בדירות מגורים, והוא הפטור מתשלום מס שבח עבור דירה אחת כל ארבע שנים, ללא חשיבות למספר הדירות שבבעלות המוכר.

מטרת ביטול הפטור השוואת מסלול ההשקעה בנדל"ן להשקעה במסלולים אחרים, למשל השקעה בשוק ההון.

כדי לא לפגוע בזכויות של בעלי דירות עד ליום כניסת התיקון לתוקף נקבע בחוק המתוקן חישוב מס לינארי בכל מכירה. חישוב ליניארי משמעותו – פטור על השבח הראלי שמיום הרכישה עד ליום 1.1.2014 וחיוב בשיעור של 25% על השבח שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה.

בתיקון מצויה אף הזדמנות, עליה פירטנו בהרחבה במאמרנו הזדמנות בתיקון לחוק מס שבח, שמצויה בתקופת המעבר בת 4 שנים שהחלה ביום 1.1.2014 ותסתיים ביום 31.12.2017. בתקופת המעבר ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות.

דגשים לזכאות בפטור -

עקרון התא המשפחתי –

לצורך זכאות בפטור יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 כמוכר אחד. לכן אם אחד מחברי התא המשפחתי מכר דירה בפטור יראו את כל חברי התא המשפחתי כאילו מכרו דירה בפטור.

דירה שהתקבלה במתנה –

בדירה כזאת קיימת תקופת "צינון" לפני שניתן למכור אותה בפטור שנעה בין 3 שנים בדירה ששימשה בדרך קבע למגורים ועד 4 שנים בדירה שלא שימשה בדרך קבע למגורים. כמו כן תקופת הצינון מתחילה ביום שבו הגיע המוכר לגיל 18.

סיכום

התיקון לחוק שנכנס לתוקף ביום 1.1.2014 ביטל חלק מהפטורים, שינה את התנאים לקבלת חלק מהם, הוסיף שיטת חישוב לינארית חדשה, וקבע תקופת מעבר בת 4 שנים בה חלים תנאים מיוחדים. לצורך הגשמת הוראות החוק הוציאה רשות המיסוי הוראות ביצוע. לכן יש חשיבות בהתייעצות עם עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, קודם לביצוע עסקת מכירה או רכישה של מקרקעין.

המפורט במאמר זה מהווה מידע כללי בלבד, ואין לראות בו כייעוץ משפטי. יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין בטרם כל עסקה.