2 דברים בטוחים בחיים: מוות ומסים,
קצת על מיסוי תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תוכנת מתאר ארצית אשר נועדה לחזק מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש 413.
האחריות על חיזוקם של אותם מבנים, אשר מרביתם נבנו לפני שנת 1980, חלה על בעלי הדירות אשר בדרך כלל מיוזמתם מעדיפים לטפל בעסקה כזו דרך יצירת התקשרות עם יזם חיצוני החוסך עלויות בנייה גבוהות ופרוצדורה מסובכת בעבור בעלי הדירות.
עסקאות תמ"א 38 הן מעין מכירת זכויות בנייה אל היזם ובתמורה בעלי הדירות זוכים לקבלת שירותי בניה לחיזוק הבניין ועל כן הן נחשבות לעסקאות ברות מיסוי.
בכדי לתמרץ ולעודד עסקות מסוג זה נחקקו חוקים המעניקים לבעלי הדירות פטור ממס שבח, מס ערך מוסף והיטל השבחה.
מס שבח על פי הגדרתו הינו מס המוטל בעת עליית מכירו של הנכס בשל גורמים חיצוניים אשר אינם מושפעים מכל פעולה אשר בוצעה על ידי בעל הנכס.
במסגרת עסקאות השייכות לתמ"א בעלי הדירות, בדרך כלל, משדרגים דירתם וזאת יכול שיתבצע החל מדירה משופצת ועד לתוספות שונות כגון; שטח דירה מורחב מקודמתו, בניית מרפסת, תוספת חניה ועוד.
דהיינו, ערך הדירה בגמר העסקה עולה, אך בכדי לעודד עסקאות אלו הוראת החוק שנקבעה מעניקה לבעלי הדירות פטור מלא מתשלום מס השבח ומס המכירה.
הפטור לפי שעה יינתן עד תום שנת 2016 וכפוף לתנאים בהם בוצעו בפועל שירותי בנייה בהתאם לנדרש בתוכנית תמ"א.
היטל השבחה הינו תשלום המותנה בעליית ערך הקרקע בעקבות אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה ואישור שימוש חורג.
גובה ההיטל הינו מחצית מעליית שווי המקרקעין עקב האישור ומועדו.
מועד תשלומו הינו ביום מכירת זכויות המקרקעין.
החל משנת 2007 תוקן החוק מספר פעמים כאשר בתחילה הופחת היטל ההשבחה בעת מכירת זכויות מקרקעין על פי תמ"א ב- 90% אך לא נכלל בעת עסקאות מסוג "פינוי בינוי".
לאחר מכן, תוקן החוק בשנית וקבע פטור מלא ממס זה בעסקאות מעין שכאלו וזאת על מנת לעודד את בעלי הדירות לבצע את התוכנית.
סעיף 1 לחוק מע"מ קובע כי כל עסקה המוכרת נכס (לרבות, מקרקעין) חייבת במס מע"מ.
לפי חוק המע"מ, מכירת זכויות בנייה הינה מחויבת במס מע"מ אך לשם הקלה ועל מנת לתמרץ פרויקטים מסוג תמ"א נקבע בסעיף 31(ב) לחוק כי יינתן פטור מלא ממע"מ .
חשוב לציין כי הפטור ממע"מ לא יחול במקרים של תמ"א 38(2)-פינוי בינוי.
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את מס הרכישה כמס אשר מחושב באופן יחסי לשווי רכישת הנכס.
בדירות המשמשות למגורים המס הינו מדורג בהתאם.
על היזם מוטל מס רכישה בגין רכישת זכויות בניה והעובדה כי מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38 אינה מעניקה פטור.
המס יהא בגובה של כ-5% מכלל שווי הזכויות הניתנות.
כך ניתן למעשה לראות כי המחוקק אשר מעוניין בקידומם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 מאפשר לבעלי הדירות ליהנות מפטור בעבור תשלומי מס שונים אשר ניתנים במקרים של עסקאות מסוגים אחרים ובדרך זו הדיירים אשר מבצעים עסקאות תמ"א מתוגמלים בנכס אשר שווי ערכו עולה לאחר ביצוע הפרויקט אך אינם נאלצים לשלם בעבור כך דבר.
היזם נשכר מעסקאות מעין שכאלו בדרך שונה כדוגמת רכישת זכות בנייה עבור יחידות דיור נוספות בשטח הפרויקט ומכירתן.
