קבוצות רכישה - יתרונות מול סיכונים (עי עורך דין קבוצות רכישה ) 

עסקת רכישת דירה ע"י קבוצת רכישה שונה מעסקת קנית נדל"ן רגילה: בעסקה כזו הרוכש אינו קונה דירה,  אלא חלק מקרקע, ומעמדו זהה למעמד בעל קרקע שבונה באופן עצמאי.

 כמו אדם שקונה קרקע ובונה בעצמו, האתגר והחשיפה של הקונים לסיכונים נובעת משלושה אלמנטים:

      1. לו"ז:  בהסכמי רכישה ע"י קבוצות אין לו"ז מחייב.

      2. המחיר - בהסכמי רכישה ע"י קבוצות אין מחיר מחייב.

      3. קיים סיכון לסכסוך בין חלק מחברי הקבוצה, שעשוי לעכב את התקדמות הפרויקט או להשפיע לרעה על המחיר.

 אין הכוונה לטעון שאין קבוצות רכישה איכותיות: בהחלט ישנן כאלו.  במערכת החוזים קיימות תשובות / פתרונות לחלק מהבעיות המתוארות לעיל, פתרונות שעשויות לצמצם את החשיפה לסיכונים אך לא למנוע סיכונים בצורה מוחלטת.

מצד שני, קבוצות רכישה וחבריהן אינן נהנות מההגנה החוקית שמגינה על רוכשי דירות מקבלנים.

 הביטחונות שיכולים לקבל חברי קבוצות רכישה - בשני מישורים:

 1. ביטחונות בגין הקרקע:

 חברי קבוצ רכישה קונים במשותף קרקע.  לכל חברי הקבוצה בעלות על חלקו, בעלות שמהווה הגנה ישירה על מרכיב הקרקע בתוך מחיר הדירה.

כיום בנקים שמלווים את הבניה בודקים שלפני תחילת הבניה הקבוצה השלימה את התשלום עבור הקרקע, והינה הבעלים הישירים של הקרקע שעליה תתבצע הבניה.

 2. ביטחונות בגין הבניה:

 חברי קבוצת הרכישה יקבלו כנגד הבנייה ביטחונות מטעם הקבלן המבצע, וביטחונות הנובעים מהסכם עם הבנק המלווה.

בעקרון אלה ביטחונות טובים, אך הם חוזיים בלבד, ואינם זהים בעוצמתם לביטחונות הניתנים ע"פ חוק המכר בעת רכישה מול יזם

היתרונות של קונה דירה מקבלן מול הקונה דירה באמצעות קבוצת רכישה: 

 הקונה דירה מקבלן מוגן ע"י חוק המכר שמבטיח את כספי הקונים, ומבטיח פיצוי במקרה של חוסר עמידה בהתחייבות - לדוגמא, איחור במסירת הנכס.

הקונה נכס בקבוצת רכישה לא מוגן על ידי חוק המכר, מאחר שהינו חלק מקבוצה שרכשה את הקרקע ובונה עליה בבניה עצמית.

להגנה על פי חוק המכר יש משמעות כאשר קבלן הביצוע פושט רגל (הכוונה לקבלן המבצע בפועל את הבניה).

כאשר רוכשים דירה מיזם,  באחריותו להחליף את הקבלן המבצע ולספוג את כל העלויות הקשורות בכך, ורוכש הדירה לעתים אפילו לא ישים לב להחלפה:

במקרה של קבוצת רכישה, הקבוצה תצטרך לטפל בהחלפת הקבלן בקבלן אחר ולתבוע את הקבלן פושט הרגל.

יש לסייג  את היתרון הנ"ל של רכישה מיזם מול רכישה בקבוצת רכישה:

במקרה של קבוצת רכישה טובה, יש יזם או מנהל שעם הבנק המלווה יפעלו לרוב להחלפת קבלן הביצוע באותה צורה שבה היה היזם פועל.

כעת הגענו לחסרון המרכזי של קבוצות רכישה: האפשרות לסכסוך בין חברי הקבוצה.

שלא כבמקרה של רכישת דירה מיזם שהוא היחיד מולו אתם צריכים להתנהל, על חברי קבוצת רכישה להסכמים לגבי פרטים רבים:

זהות הקבלן המבצע, זהות אנשי המקצוע האחרים המעורבים בפרוייקט וכמו כן להסכמות לגבי המפרט הטכני של הפרויקט.

אי הגעה להסכמה עשויה לגרום לעיכוב בביצוע הפרויקט.

 לכן גם בקבוצת רכישה חלים חלק מהכללים החלים בעסקת רכישה מיזם:

 חשוב לבחור במנהל קבוצת רכישה מנוסה ואיכותי, ולבחון את שביעות הרצון של חברי קבוצות רכישה קודמות שארגן.

 כמו כן, יש לזכור שלעורך הדין שמייצג אף את קבוצת הרכישה, נאמנות "כפולה" - הן למנהל והן לחברי הקבוצה.

 על מנת שלא להעמיד נאמנות זאת במבחן, תמיד כדאי שעורך דין קבוצות רכישה "עצמאי" מטעמכם, יבדוק את העסקה וילווה אתכם לכל אורכה.

באתר עו"ד שקד בדף הבית מפורטים גם עשרה כללים שמומלץ להקפיד עליהם בעת רכישת דירה/בית מקבלן או מאדם פרטי, ובעת מכירת דירה.